存量时代，商业必须敏锐捕捉消费新趋势，顺应时代的发展潮流。
9月26日召开的中共中央政治局会议，提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。这次会议对房地产工作作出最新部署，充分释放积极信号。
商业项目的定位逻辑亦逐渐转变为定制化，聚焦细分赛道，用创新为自己寻得良机。9月中旬，瑞虹天地月亮湾举行焕新发布，以 “文娱新夜态” 特色主题，融合了文化、娱乐、聚会、运动等多种夜生活元素，为百姓提供 “一站式” 夜间文娱休闲体验。
据瑞安新天地高级商业总监雷艳卿介绍，月亮湾的“文娱新夜态”可以细分为“文娱BUFF加满”、“可CHILL可HIGH”及“续摊到尽兴”三个主题内容矩阵组合。
品牌升级也是瑞安新天地商业焕新的策略之一。9月下旬国庆长假前，i.t blue block上海旗舰店于新天地广场开业，占地面积近3000平方米，以空间优势吸引了近50个国际及本土知名品牌入驻，包括KANGOL、FRED PERRY、DANTON等。
存量商业加速焕新，不仅为商业发展提供了新的思路和参考，更有利于释放消费市场潜力，为区域经济发展注入源源不断的动力。
瑞安新天地行政总裁张斌表示，商业越来越细分是好事，现在这些细分、创新的部分，背后都有一些原因，比如过去整个赛道发展的速度太快。速度太快也导致现在供应过大特别明显，而且还是同质化，这种模式其实完全不适合于商业的逻辑。
张斌介绍，瑞安在商业创新方面不是为了形式上的创新，而是要有很深的根基。“我们会研究城市的演变，会研究在城市里面承载的活动和产业的演变，也会研究人的演变，不同的年龄不同的时代下他们心理的状态。”
比如瑞安对于城市和对人的研究，得出很多关键的结论。
首先，人的需求不应该是会被割裂的，应该是在空间里面尽量满足，这样也会让开发商的产品非常领先。“以前我们是做多元复合，现在是要做超级融合。”
另外，人的需求是不能被物化或功能化的，绝大部分人都有一些精神层面的需求，所以瑞安一直有一个要求，叫场所精神。不管打造什么产品，一定要让这个空间里面具有某种精神。消费者来了会感受到那种精神，会被那个氛围感染，这种氛围可能是浪漫的、放松的，或者是对未来生活的一种联想。
从产品线到产品里面的空间内容和服务，瑞安都会用一个不断优化迭代的方式去复盘，再优化、再迭代。无论商业逻辑如何改变，都需要用创新的视角去迭代产品。近期蟠龙天地的“新焺集”、瑞虹天地月亮湾发布“文娱新夜态”等，都是瑞安不断迭代的案例。
在张斌看来，这是商业创新策略里很重要的一点，不仅仅是让消费者买东西，更关键是要用情感打动他们。
瑞虹天地月亮湾“文娱新夜态”。
张斌认为，瑞安一直坚持用长期主义的目光去思考项目如何做，不会追求短暂的网红效应。“太多市场上的一时火热，但是过几年销声匿迹的又很多。”
比如当前流行的快闪店，在张斌看来，快闪店只是锦上添花，用一些柔性的内容填充到项目的某个时间段里，但不能将其作为主要的考量。
商业逻辑正发生变化，各大商业体竞争激烈，如何才能保持商场的可持续性？
张斌说，行业很卷，但单服务好客户还不够。过去整个行业里大部分会存在普遍的甲方心态，认为自己是业主，便是万能的，其实这样的心态很难做好事情。甲方心态下的确很重视租户，因为租户直接贡献租金，但是业主与租户共同服务客户这方面很缺乏。
“行业开始回归到最本质的阶段，这就是一个B -To b-To C的业务。我们是B，租户就是b，我们与租户必须为To C创造价值，形成传递效应。过去这些年，瑞安一直是把To C这个群体牢牢放在所有商业模式的最中心。”
创新与盈利会有冲突吗？
张斌表示并不会。如果创新可以使得项目更具有面目清晰的定位，便会走得更远。
“还是那句话，创新是应该有根据的，不是形式上的创新，要回到经营本身，还是回到自身最基本的东西，要知道你到底要为客户解决什么需求。”
你的客户是谁，他们的需求是什么？ 如果你这个项目不在，你的客户在哪里满足这些需求？换言之你的竞争对手是谁？ 为什么你的这部分客群可以离开他现在满足其需求的地方而转到你这里来？
创新除了要回答这几个根本性问题，还需要不断迭代，不断强化，这样的创新才有可能盈利。
商业存量优化，定位要清晰
张斌说，项目是为谁服务，解决了他们什么痛点，或者为他们创造了什么价值。回答不出这些问题，瑞安就不会做这个项目。项目的棱角要分明，也要让客户感受到被用心对待，这样的商业才有前途。
“很多同行都觉得现在商业市场太卷了，太难做了，需求太弱了，很多这样的看法。但是对我来说，我们一定要看到它最好的部分，因为最好部分已经在发生根本性的改变，这个改变是结构性的，不一定会是周期性。”
张斌表示，毫无疑问，现在已经完全进入到一个存量时代。如今的市场一定不是能用百货商场和街区能够概括的，其实仍有很多客户群的需求没有被满足，因此这个行业需要更面目清晰，定位更清晰以及更专业化。这种差异化的专业化的运作可能是接下来的一个趋势。
当然，商业内容也在发生根本性改变，从过去的商业只是承载商品到现在已经变得越来越多元，越来越用生活方式来驱动，这些都是现在正在发生的变化。
以生长式动态定位，才能做出好项目。以瑞虹天地月亮湾为例，瑞安把它的定位从过去用生活音乐家的定位转变到今天的一个新文娱夜生活目的地。
瑞虹天地月亮湾
这背后同样是根植于人的需求。大部分人都有不同的身份，在他们内心深处都需要找到一种状态，或激情澎湃，或松弛轻盈，通过音乐剧、娱乐、夜宵、夜间活动等去找到属于自己的那种状态。
如今商业体的消费群体只能年轻化吗？
张斌表示，的确，不同项目有不同的客户组合。但是在目标客户的定位方面，有另外重要的一点，人其实不应该用实际年龄来总结。从商业服务角度来讲，无论客户年龄多少，都希望能让他找到一个机会觉得自己年轻。
所以，商业空间不应该是属于某一个特定的阶层，应该是用开放的胸怀去拥抱不同的人群。“只要你觉得自己年轻，都欢迎来。”
市场还有哪些待开发的消费增长点？张斌表示，他个人也是一个梦想家，从整个市场来看，还有很多机会可以做自己想做的事情。比如中国到现在一直没有一个纯文化的项目，文化领域大有可为。
另外，如今的市场也没有一个能够为长者提供生活方式的产品，不是医院，是能够适合他们生活方式的，能够给他们带来好的需求的空间。“我们要让年长者看到，他的晚年可以很丰富多彩，可以满足他们所有兴趣爱好。”
以瑞虹天地月亮湾 焕新 文娱新夜态 今年十一小长假之前的焕新举措为案例
瑞虹天地月亮湾，一方面作为开放式商业项目，另一方面在经历了区域的改造、多个月定制主题活动的运维，并结合近日主要品牌迪卡侬的全新开业，项目今年焕新迎来阶段性成果。
“文娱新夜态”，虽然用到了谐音，但却也极易理解——新型的艺文、娱乐、夜经济相关内容，将会成为月亮湾未来的核心标签；同时项目将其细分为“文娱BUFF加满”、“可CHILL可HIGH”及“续摊到尽兴”三个主题内容矩阵组合，一段系列短片，让我们能够更直观地感受到项目的表达。
招商方面：
8月底，一个自带客流效应的特色主力店——双层迪卡侬如期在瑞虹天地月亮湾亮相，作为项目全新主力品牌之一。并以此为基准引爆开放式项目的独特空间属性，“可HIGH”起来，吸引到更多相关品类聚群，是相对更具逻辑的招商策略，这也成为进入到“迪卡侬”时期后月亮湾零售品类招商的主要关注点。
零售业态之外，休闲餐饮依旧是L1的“重头戏”。除了前期已调整过一轮的西式餐厅外，近期引入了更多具有“时尚”标签的轻餐品牌，包括BUTTER%的引入、DOUGH&JOE的“回归”、霸王茶姬的新增、rice whale的筹备等。
店铺设计方面，采用更多木质元素和色系的整体视觉基调及外摆设计布局，颜值飙升之余，能与周边改造后的公共绿植空间达成更完善的融合。 “月陆花园”作为项目核心活动场之一，周边拥有了能与商户零距离接壤的更多休憩空间，让商业内容与运营内容结合得更为紧密，一举多得，足以让宾客“续摊到尽兴”。
一个超级大店品牌——由城市集市携手开心麻花全新打造的长三角城市微文旅体验目的地——海物惟错。拿下多个楼层大空间，秉承“功能融合”的内容理念，打造集超大海鲜市场、众多流量品牌餐饮集合、沉浸式互动表演、汇聚多个精彩剧目和IP内容的中型剧场及小剧场的复合体验空间。
L2引入更多以“大健康”为主导的生活方式体验业态，让身心在此都能够得到全方位的锻炼和放松，先后引入了WOWGOLF、DP工作室等主打身体健康的品牌，与迪卡侬倒形成了更多呼应，足莲得、常乐等品牌入驻，以及将从LG上移的Lann等品牌则更注重疗愈体验，即将新增流浪萌宠公益摄影馆Happy Pawpaw，充满二次元元素、专注高端品种猫狗及小众异宠售养的使魔殿等品牌，成为具有精神治愈感的楼层。
LG楼层是，拥有项目最大面积的室内空间和集中性商业面积，因此引入更多组团玩乐性质的大型体验业态成为调整方案，也是“文娱BUFF加满”主题的印证。目前在室内外分别已引入全国首家以魔幻古堡为主题的大型沉浸式演绎剧场“莫恩古堡”、沉浸游戏密室鬼十八，以及计划于国庆期间亮相的集合石超级派对的全国首店。
L3的夜档型餐饮集群则与L1的西式餐饮类似，是目前经营较为稳健的楼层区域之一，是项目达成“续摊到尽兴”和夜经济标签的重要支撑。
改造调整方面：
项目在4月对位于南侧主入口（优衣库侧）进行了全新改造后，马不停蹄地对东南侧，也就是面向太阳宫的出入口位置进行了“再造”。
其整体改造策略与南侧入口相比既有延续又有不同——延续部分包括，弱化绿植对商业界面的阻挡，并引入更多现代化的元素，通过简洁干练的视觉观感吸引更多消费者“入场”。迪卡侬的形象能够更为完整地呈现是最立竿见影的效用，也是项目方对于品牌的有力支持。
不同点在于，作为连接太阳宫和月亮湾的进出客流密集点位，项目对公共区域做了更多有趣的定制和活化，包括长在树上会动的俏皮“眼睛”，以及被称为“打工结界”的“出口”指示，打造出下班放飞般的愉悦仪式感，对应了上文所述的新主题定位，旨在期望更多获取消费者在工作、学习之余以及节假日的时间，使项目成为一个活力目的地。
运营方面：
迪卡侬在开业期间带来的“深藏BLUE运动会”，活动既像是对项目主题企划的延续，又完全彰显了项目与品牌方在运营理念方面的同频感，这理应成为月亮湾未来改造完成及后续运营中需要贯彻到底的策略。
月亮湾开启“引人入秀II”瑞虹天地光影表演艺术节，再次展现开放式活动空间的自由魅力。
同步发起就要尽兴主题线上活动——“代表月亮满足你”，围绕消费者们多样的兴趣爱好或隐藏技能展开策划，本质上，实现愿望毕竟是属于少数人的幸运，活动更多是期望通过线上传播，让客人切身感受到与自身消费体验直接相关的改变，这些都是基于精准定位但在不同维度的推波助澜。
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