北京时间9月19日凌晨2点，美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间下调为4.75%至5%，即降息50个基点，这是美联储自2020年以来首次降息。自2022年3月至去年7月，美联储一年多时间连续11次加息，累计加息525个基点，自去年7月以来连续八次会议按兵不动，将政策利率保持在2001年来高位。
一、美降息对全球不动产市场的影响
全球不动产市场在过去几年中经历了波动，受全球经济环境、货币政策、地区发展差异等因素影响。美联储降息可能导致美国房地产市场会因降息而活跃，房价有望上涨；可能导致国际资本会流向美国和其他地区的房地产市场，尤其是商业地产；新兴市场国家和欧洲的房地产市场可能会因外资流入和低利率环境而受益。亚洲房地产市场可能会在政策支持和低利率环境下保持稳定。
全球资产配置和流动性。美联储的降息通常会增加全球资本流动性，降低借贷成本，这可能会吸引更多的投资流入不动产市场，尤其是在美国。随着投资者寻求更高回报，商业地产和住宅市场可能会看到资本的增加，这可能会推高资产价格和租金水平。根据Real Capital Analytics的数据，2019年外国投资者在美国商业地产的投资额达到725亿美元，占市场总成交额的12%。降息可能会增加这一比例，尤其是在美元走弱的背景下。
美国房地产市场。美联储降息可能会降低房贷利率，从而刺激美国房地产市场。根据历史数据，美国房地产市场在低利率环境下通常表现较好。例如，2012年至2013年间，美联储实施量化宽松政策，30年期固定利率房贷的平均利率从4.5%降至3.5%以下，期间美国房价指数上涨了约20%。此次降息可能会重复这一趋势，增加购房者的购买力，推动房价上涨。
新兴市场国家房地产市场。美联储降息可能会导致资本流入，推高房地产市场。以巴西为例，2012年美联储实施量化宽松后，巴西房地产市场吸引了大量外资，房价在2013年上涨了约8%。此次降息可能会促使新兴市场国家房地产市场再次受到外资的关注。
欧洲房地产市场。在欧洲，美联储降息可能会影响欧洲央行的政策决策，维持低利率环境。根据欧洲央行数据，2019年欧元区的平均房贷利率为1.77%，低于美国的平均水平。这种低利率环境有助于欧洲房地产市场的稳定增长。例如，根据Knight Frank的数据，2019年欧洲主要城市的房价平均上涨了4.7%。
亚洲房地产市场。在亚洲，美联储降息可能会减轻亚洲国家央行的加息压力，支持房地产市场。以中国为例，2019年美联储降息后，中国央行也下调了贷款市场报价利率（LPR），有助于稳定房地产市场。根据中国国家统计局数据，2019年中国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨6.6%。
投资者行为。美联储降息可能会促使投资者寻求更高收益的房地产投资。根据安永会计师事务所的数据，2019年全球房地产直接投资额达到1.8万亿美元，创历史新高。降息可能会进一步推动这一趋势，尤其是在商业地产和租赁市场。
然而，这些影响将受到各国经济状况、货币政策、房地产市场调控措施等因素的影响。
三、美降息对当下中国楼市影响有限
美联储本次降息与以往降息的不同之处在于它发生在经济扩张期，目的是预防经济放缓，且在全球金融环境和政策背景有所不同的情况下进行，或许会对中国楼市的影响从多个方面产生一些可能的影响。
资本流动性增强。美联储降息通常会降低全球借贷成本，增加资本流动性。这可能导致更多资本流向收益率较高的市场，包括中国的房地产市场。这种资本流动可能会对中国房价产生一定的支撑作用，尤其是在一线城市和热点二线城市，但当下国际环境大势之下，这股热钱能否按预期涌入，有待观察。
汇率变动。降息可能会影响人民币对美元的汇率。如果人民币相对美元升值，那么以人民币计价的资产，包括房地产，对外国投资者来说可能会更具吸引力。这可能会增加外国投资者对中国房地产市场的兴趣，从而对房价产生一定的正面影响。
国内货币政策调整空间。美联储降息为中国央行提供了更多的货币政策调整空间。料想中国央行将继续选择降息，这会降低贷款成本，增加购房者的购买力，从而对房价产生正面影响。
市场预期和信心。美联储的降息决策可能会改变市场参与者的预期和信心。如果市场预期中国经济将因此受益，这可能会提高投资者对房地产市场的信心，进而影响房价。但信心与黄金更珍贵，当下中国楼市的信息，不仅仅在于成本与未来收益，更多在于居民单位未来收入与未来支出之间的差额大小，与增涨空间。
市场进一步分化。中国楼市存在明显的区域差异，一线城市和部分热点二线城市可能更容易受到国际资本流动的影响，而三四线城市则可能更多受到本地经济和政策环境的影响。未来核心城市，核心区域楼市更具潜力。
根据国家统计局的数据，2024年1-8月份，房地产开发投资同比下降10.2%；房屋新开工面积下降22.5%；房屋竣工面积下降23.6%；新建商品房销售面积同比下降18.0%；新建商品房销售额为59723亿元，下降23.6%；个人按揭贷款9920亿元，下降35.8%。显示出中国房地产市场整体下行压力较大。同时，根据中国房地产业协会的分析，2024年上半年，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。此外，中国房地产市场的区域性特征意味着不同城市的房价可能会受到不同程度的影响。
综上所述，美联储降息当下中国楼市的影响有限，但在一定程度上为我国货币政策调整和房地产市场稳定提供了有利条件。（完）
