刮遍百余城的“以旧换新”风终于刮到贵阳，会好吗？
楼市
房产
2024-07-25 18:08
贵州
如果不从事地产相关的行业，我的第一反应会是大规模设备更新和消费品以旧换新的那套，也就是“家电下乡”。几年前，下乡的家电基本是电磁炉、电饭煲等小件消费品，近几年开始逐渐升级成了彩电、空调，甚至汽车等相对大件的产品。在这个过程中，一方面提升了城乡居民的物质生活水平，另一方面也帮企业去产能、去库存了。确实是一个相对双赢的局面，那如果以旧换新的对象是房子呢？据中指研究院监测数据显示，全国已有超百城推出住房“以旧换新”政策，而这阵风也在前不久吹到了贵阳。7月18日，贵阳贵安商品住房“以旧换新”政策正式出炉。当我们的视线转向全国范围，会发现目前“以旧换新”主要有四种模式：①帮卖购新：由政府或行业协会组织房企、中介机构，通过提供“帮售购新”服务，以市场化交易的方式开展住房“以旧换新”活动。②直接收购：通过政府部门、国有企业或房企直接收购旧房，开展住房“以旧换新”活动。③购房补贴：政府部门通过给予税费优惠或购房补贴，支持改善性住房需求群体通过住房“以旧换新”改善居住条件。④旧转保：通过旧房转保障房的方式，旧房业主收取每月租金，支持住房“以旧换新”。![]()
这么一看，其实目前贵阳楼市已经打出了帮卖购新/直接收购+契税补贴的组合拳。我们或许可以在郑州找找答案，毕竟郑州可是首个推出“以旧换新”的城市。![]()
今年3月28日发布“以旧换新”方案，4月20日试点，5月10日全面铺开。2024年的计划是，全市完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，其中5000套通过由国资平台郑州城市发展集团收购二手住房，促成群众“以旧换新”；另外5000套鼓励市场化去化。截至6月30日，也就是全面铺开50天后， 市场化以旧换新群众已累计认购及网签商品住房1232套加上城发安居卖旧买新733套，共计完成1965套。城发集团数字赋能，有专门的交易平台，支付宝、小程序也有报名入口；三免：免收评估费、免收中介费、免费上门验房，每套可省2W元！除此之外，专班、社区和银行等各方高效协同，实现“一套材料、一表申请、一窗（端）受理、一网办理”，为换房群众提供无缝衔接的服务，极大提高了换购效率。易居研究院研究总监严跃进曾这样说道，“郑州可以说是参与住房‘以旧换新’城市里参与部门最多、支持力度最大、条件最为详细的城市。”两种以旧换新的方式，一个是三方联动，这种市场化交易在贵阳实现难度如何？贵阳的新房、二手房同比是量价双跌，新房难卖，二手房也难卖，在这样的市场环境下，十个房东抢一个买房人的情况真实存在。动辄几个月的二手房成交周期，90天的锁房期，矛盾如何处理？这些，落到每个具体的购房者身上都是不得不深究的问题。另外一种参与方式则是直接收购，目前参与的收购主体有两家，分别由城投、花溪区财政局控股。从文件看，收购后的旧房将作为保障房、安置房，也可以出售，或作为社会化租赁租房、特色避暑旅游民宿等。众所周知，贵阳缺少好房子，早年规划的小区也早已经过岁月的沉淀。那哪些房子能满足收购条件？价格几何？收购之后能实现规划中的预期吗？目前第一批参与商品住房“以旧换新”活动的房地产项目有42个项目。可以说，基本上能来的都来了，甚至一些还未正式上市的项目也加入了进来。其中项目最多的当属观山湖区，有11个项目参与，而白云、高新、开阳、修文则均只有一个项目参与。我之前还以为来参与的都是些位于卡卡角角的不知名项目，但就观山湖区的情况来说，基本是我们耳熟能详的项目。比如阅山湖三兄弟：阅山湖、臻藏、云著；观山湖边上的茅台广场、远大观山府雲錦；金融城东的龙湖天耀。![]()
如果想“以旧换新”购买这些项目，我们就需要在90天的新房锁房期间将旧房卖出，那观山湖区什么样的二手房好卖呢？华东师大、北师大附属学校周边的小区自然不用说，肯定好卖，毕竟学区加持；处于核心区位、配套（商业、交通等）醇熟的项目，比如华润国际社区、世纪城的几个优质组团；另外，观山湖、阅山湖公园环湖的一线湖景房，靠着顶级的景观优势也能快速出手。![]()
至于其他的项目，估计得要几个90天的锁房期才有可能脱手。总的来说，旧房虽旧，但肯定不差；新房虽新，却不一定优。那么，如果是你，你愿意卖掉这些核心的资产去换新观山湖的项目吗？说回以旧换新本身，这个想法还是很不错的，但目前在全国范围内的成效并不是很明显。而且当下购房者对房子的需求并不求新，而是求优，新与好并不能画等号，优的需求自然就需要更多的房开持续地建更多的好房子。当然，对于购房者来说，即使一个项目好，也不一定就适合自己的家庭成长需求，我们也希望大家都能买到适合家庭成长需求的好房子。
本微信公众号正文及答复等全部内容仅为公众号运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。文中数据仅供参考，请以实际了解为准。
