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贵阳多个项目商改住，是好事？

楼市 2024-09-30 17:02 贵州

商改住，在贵阳已经是大趋势了。

最近比较引人注目的是，几个老项目的部分地块，增加了住宅比例。

一个是贵州文化广场的14-01-06地块，原规划商务建筑47.6%，商业建筑13.4%，居住建筑26.8%，酒店建筑6.2%，娱乐康体6.0%；调规后，居住建筑比例≤49.95%，商业建筑比例不限。

还有一个是，美的置业的观山组团站前单元GS-11-01-04地块，商住比从100:0调整为81.91：18.09，新增居住人口192户，共518人。

另外就是现在的万科新都荟（原中航城棚改项目）25组团，商住比例由商业（含酒店）18%、商务8%、居住74%，调整为商业建筑17.3%、居住（含配套设施）82.7%，增加住宅951户。

在我们看来，这些项目做商改住调整，是一件好事，是符合贵阳实情的。

在贵阳，你会看到莫名其妙的地段上，出现一些莫名其妙的项目，项目之所以莫名其妙，是因为拥有大量的商住物业，如公寓、写字楼。

看上去，这里好像不应该出现这样的项目，但它就出现了，比如贵阳北站对面的北大资源梦想城，大量的公寓以及商业。

还有泉湖公园一圈，如果拿来做成纯粹的高端住宅项目，应该会很棒的。

实际上，什么1.0容积率的商业，结果做成住宅的样子，再加上公寓，现在看上去就很奇怪。

帮主说，其实做商业的逻辑，跟做住宅逻辑是不太一样的。

在一二线城市，商业地块的地价并不高的，更重要的是后续的税收，这是一个持之以恒的东西，就像是自来水，收益是持续性的。

住宅的收益基本上是一次性的，第二次收益可能要在卖房的时候，才会出现。

所以，站在政府的角度，往往更愿意做商业。这也就能说得通，为什么贵阳有这么多纯/高商业配比地块，出现上面这些奇怪项目的缘故。

但是更愿意做，与这座城市本身需要多少商业，却又是两个概念了。

过去，贵阳的商住物业，比如公寓太大量了，除了北大资源梦想城，富力新天地的公寓也多得吓人，以至于现在熬成了现房都还没卖完。

而且在贵阳，过去还有一个很畸形的现象，就是商业的价格卖得比住宅高。

比如像金融城，原来住宅可能卖4千块钱，那公寓可能卖八千九千一万，写字都可能卖一万多。

这张图，集齐了写字楼、公寓、小高层、别墅

那时大家看到，贵阳商业的利润空间非常大。

但是在一二线城市，比如厦门，万象城的写字楼，价格其实也就2万多，但周边住宅的价格是6万多。

所以，在贵阳，以往的住宅与商业形成了一种错配现象。

当然，首要原因是整个贵阳供地量过多造成的，这其实也是三四线城市的一个特色，比较依赖土地财政。

现在这种调整，不是新增了多少住宅项目，更多在于原有项目的一个优化调整。

相对来说，这种调整意味着会更靠谱一点。

至于未来，调整之后项目的销量会不会好起来，其实也难说。

因为各个项目的定位不同，产品的形态也不同，市场受众也有很大差异。

比如美的置业广场的调规，据帮主所了解，他们想要做豪宅。

美的置业其实是蛮有野心的，这个项目地段本身是不错的，豪宅会是怎样一个打造逻辑，目前还不知道。

从目前所知的资料里面，具体调规地块上，规划建设4栋2梯2户的高层，我们拭目以待吧。

而贵州文化广场，项目本身来说是非常适合打造高端商业集群的，写字楼、高端酒店式公寓、购物中心，然后再加上一定比例的住宅，原有的规划一样，就是这个逻辑。

早期贵州文化广场效果图

但是，到目前为止，文化广场调整成了以住宅为主导的项目。

实际上，这本身说明了商业体量过大的一个事实问题。

调规之后，贵州文化广场的住宅会怎么打造呢？

接下来，信达得给出一个答案。

这是个命运多舛的一个项目，从中天到信达，到世纪金源，直到前阵子世纪金源退出。

去年，世纪金源操盘的贵州文化广场是这样的：

分4期开发，项目首发住宅A3、A4栋，主打高科技未来社区住宅，即社区全智能化。在户型方面，A3栋为138㎡、147㎡、181㎡三房、五房产品；A4栋为60㎡、73㎡、81㎡一房、两房产品。

此外，A3、A4两栋建筑之间的连接平台，将被打造成为贵阳唯一的空中四大共享主题花园：5层儿童主题童稚乐园、20层运动健康主题动力花园、36层艺术主题云端艺廊、52层摩天主题星空小筑。

业态内容包含象棋书屋、四点半课堂、智慧健身区、轻氧运动区、社区医疗所、艺术走廊、共享阅读、微音乐厅以及露营生活区、酒吧休闲区等。

项目内自建约20万㎡方圆荟高端旗舰商业，涵盖特色主题商业、活力天街、高端品牌旗舰、儿童亲子等多种业态，后期将由世纪金源商管全周期运营。

计划引入超五星国际顶级酒店品牌“睿世酒店”，打造贵阳首屈一指的顶级、时尚、领先的大型商业综合体。

虽然经过一次商住比调整，商业占比少了，超级空中连廊也没了，但住宅+主题化空中花园+购物中心+星级酒店的组合，文化广场看上去还是不错的。

经历过一次调规的贵州文化广场效果

而且世纪金源在观山湖的实力，以及接手海豚广场的表现，让人对这个项目再次充满了期待。

但是很遗憾，世纪金源操盘下的文化广场，活跃了一段时间后又陷入了沉寂。直到最近，才得知世纪金源已经退出。

提及文化广场，帮主认为，对于贵阳来说，文化广场这样的项目本质上是一个城市自信的问题。

我们在以前的文章里也提到过，文化广场与贵阳中心，一旦能做出好产品，会是提振贵阳这座城市自信的一个非常重要的标志。

很遗憾，贵阳中心拉胯了，写字楼的外立面至今还没有完善，住宅纯纯碧式风格，交付稀里糊涂，公寓价格一降再降，现在购物中心也不知道什么情况了。

迟迟事未尽的贵阳中心，令人充满遗憾

如果2024年，文化广场再不给答案，请问贵阳这座城市尤其老城的自信在哪里？

如果信达亲自操盘，文化广场到底能不能起来呢？我们也将拭目以待。

至于新都会的25组团，位置很好，就在购物中心旁边。

调规城住宅，对于年轻人来说，应该会是一个很棒的选择。

但产品具体怎么做，是继续传统刚需要，还是换种打法呢？且等万科的答案。

我猜，大概率会再现经典的89平三房两卫，115平四房户型。毕竟，以万科稳的习惯，这样不容易出错。

但当下存量时代，商改住之后最关键的，是产品怎么做？运营怎么做？

正如我们最近在做的“更好的房子”访谈系列，能否造出好房子，提供好的服务，才是关键中的关键。

我们始终坚信，只有造出满足购房者家庭成长需求，也就是“以人为本”的房子，才是好房子。

希望这些商改住项目，接下来都能为贵阳购房者拿出真正的好房子。

说到底，商改住的意义，不正在于此吗？

贵阳买房为什么找帮主，详见：“贵阳买房，就找帮主”的十大理由

编辑整理/小米喳

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