熊洋平：更好的房子，就是看见业主，让业主被看见

楼市 2024-09-30 17:02 贵州

更好的房子系列专访继续，这一期我们采访的对象是恩祥集团贵阳公司总经理——熊洋平，一位90后的地产ceo。

他的另一个被业内和恩祥仁大甲第业主所熟悉的名字叫熊邦主，这名字是我取的，我是肖帮主，他是熊邦主。

我和他相识于2023年的7月，在恩祥拿下仁大甲第地块的前一个星期。

我们聊了有一个多小时，达成了以下共识：

一是将家庭成长作为项目除人大附小外的第二个核心卖点；

二是在学校教育和家庭教育的基础上，加入社区教育，形成三教一体全新概念；

三是确定了将社群营销作为营销的重要手段；

四是确定了企业一号位下场做IP，成为社群运营的第一负责人，于是有了熊邦主这个IP。

五是我们调整卖房子这套生意逻辑，之前我们总是认为卖完房子大家的缘分就结束了，但这次我们想让卖房子成为我们和业主一辈子交情的开始。

六是我们也明确了这个项目不只是有教育改善，还要有产品改善，两手都要抓，两手都要硬。

紧接着，我给出了全贵阳最不像地产广告的地产广告：爱学习的人住这里，住这里的人爱学习。

然后引进了深圳柔与韧做阅读服务，创作《恩祥知识城邦使用手册》，做生态社区行动大会等。

可以说，恩祥仁大甲第是我这一年来最为重度参与的项目。

熊邦主说：只有在恩祥，你的对于房地产的思考才能快速落地。

的确如此。肖帮主对话熊邦主，这是经常的事，不过这一次不太一样，因为很正式了，我提了一些具体的问题，邀请熊邦主给答案。

1.对业主好一点，尽可能的好

帮主：第一个问题比较大，谈谈你是如何理解房地产发展新模式？以及新模式下贵阳地产的机会？

熊邦主：新的模式的核心是房地产的属性发生了改变，过去的房地产会有浓浓的金融属性，但是现在的房地产核心回归到了自住需求。而这两年，因为房地产市场下行，导致出现了一系列的问题，房开商挣不到钱，买房人也买不到好房子，呈现的是一种双输局面，这也倒逼房开商去思考，房地产的本质是什么？我非常同意你的观点，房地产回归到了服务业本质上来了，那么新形势下，我们思考的重点就变成了，我们能为买房人做什么。

我们恩祥仁大甲第2024年确定的一个主题就叫，对业主好一点，尽可能的好的那种。

至于新模式下贵阳地产的机会，我以为还是有，因为贵阳人不缺房子，但缺好房子，缺好房子本身就是机会。

当然，我认为教育地产的机会更大。教育改善已经成为了目前的最主要的换房理由。但是，教育地产不能仅仅有学校，还是得要有好房子作为基础，就像我们做恩祥仁大甲第一样，人大附小是一个确定的价值点，但是，我们不能让业主说“要不是为了孩子读书，我才不买你们”，而是要让业主发现，住在恩祥仁大甲第非常爽，不仅仅孩子可以读好学校，整个家庭都能获得成长。

采访现场

2.好房子是方方面面

帮主：判断好房子的尺度是什么？有没有或者说能不能有统一标准？

熊邦主：这个真没有标准答案，因为好分方方面面，一个项目好不好，要跟这个项目所在的位置、客群定位等有关。但是，它也是有一定的标准的，一是外立面要好看，园林景观要能吸引业主下楼来玩，架空层要主题化，还要从使用者的角度出发，让它用得上，而不是当个摆设。还有就是车库，用材一定要跟上主流，要是在这些基础上，更进一步，那就是更好的房子了。

我做了房地产10来年，也买了很多套房子，各种麻烦的事也遇到不少，在做恩祥仁大甲第这个项目的时候，我是从我需要住在一个什么样的小区为出发点的，也就是说，我不仅仅是一家房开公司的总经理，我更是这个小区未来的一名业主，我不希望我在其它小区遇到的麻烦还在恩祥仁大甲第出现，在这种情况下，从项目规划布局、外立面设计、园林景观、户型设计、车库设计、下沉广场设计、架空层设计等，都做了充分的考虑，让它尽可能朝更好的方向发展。

当然，更好的方向不是拼命的堆料，而是进行全方位的升级，给出更适合的好房子。

采访这天，第一眼被恩祥仁大甲第客厅阳台的大块落地玻璃吸引住

3.园林景观让业主生活更好

帮主：如何看待园林景观在好房子中的地位和作用？

熊邦主：这个话题在之前我们聊过很多，概括起来说，就是能够给业主提供更好的情绪价值。

在某种意义上说，园林景观的好坏比建筑立面还重要，好的园林景观可以吸引人下楼来玩，而当大家都下楼了，就会有更多的遇见，而正是一次次的遇见，就会让整个小区熟络起来了，形成一个熟人社区。

我很赞成你说的那句话，房开商就不应该省的就是园林景观的钱，我们恩祥仁大甲第的园林景观就在原有基础上增加了不少。从现在的实景示范区的呈现来看，非常值。甚至想着可以更好一些。

恩祥仁大甲第示范区实景，也即未来小区主入户

4.架空层——业主的集体客厅

帮主：架空层重要吗？为什么？除了满足使用功能需求，架空层是否还具备一定心理需求的满足功能？你对架空层有着怎样的打造要求？

熊邦主：架空层很重要，因为它是小区业主的“集体客厅”，能够让业主觉得，自己的家比房产证上的百来平大太多了。架空层的核心是要内容化，它是充实的，而不是字面意思上的空空如也。而在内容化的过程中，一定要思考好，什么人来用，怎么用，能够给他们带来什么好处。

就像我们的女性空间，出发点很简单，就是照顾好恩祥仁大甲第的妈妈们，给他们提供一个运动空间、变美空间、交流空间，未来的很多美好，都会在这个空间发生。

我们其它架空层的设计还在调整中，目的就是更好地满足恩祥仁大甲第业主的需求。

恩祥仁大甲第架空层部分主题空间实景

肖帮主：这是恩祥的优势，东西不是固定死的，而是可以根据为了更好的服务好业主而进行调整的。就像当时我们建议把入户大堂二楼从健身房功能变成业主书院一样。

熊邦主：这个改变太对了。虽然我们还没交付一套房子，但是在这个空间内，已经有了好几回的业主行动大会，因为有了这个空间，我们真的做到了“在交付房子之前提前交付邻居。”

入户大堂二楼的业主书院已经举办了好几场业主行动大会

5.好户型就是满足家庭成长需求

帮主：从健身房到业主书院，某种意义上就是从一个物理空间到了一个精神空间，意义体系完全不一样。

接下来的一个问题是，我们聊聊户型设计，户型可变，才能更好满足人们的个性化需求。在这方面，有哪些新创新、新尝试？效果如何？

熊邦主：前不久观山东有一个新项目面市了，从外立面设计、入户大堂布局、户型等，几乎都是恩祥仁大甲第的翻本，这说明什么？说明我们的产品设计很成功，所以才有了这么明显的借鉴。

我们户型设计在赠送面积上做的很极致，但绝不是那种为了赠送而赠送，而是每一个赠送空间都是为了业主住进来后更舒服，我们内部叫做赠送使用率。

另外，我们户型的一个最大特点就是家庭公区做的非常大，因为我们发现，对于一个家庭而言，卧室的核心功能就是用来睡觉，而家庭公区更大化，一家人有更多的同框时间，显然会有利于家庭和谐和睦，更有利于家庭成长。

这就是我们做户型设计的目的，依然围绕的是更好的家庭成长出发的。

恩祥仁大甲第建面约94㎡户型样板房实景

6.开发商应该为业主服务

帮主：住建部长强调地产今后需要拼谁的服务更好。你是否同意“地产回归服务业”的观点？作为地产的特殊性，可以在哪些方面做好服务？

熊邦主：这个我太赞同了。我们2024年的一个核心理念就是对业主好一点，我们在做的就是对业主更好一点。

你看，我们是第一个将阅读服务引进来给到业主的项目吧，我们为业主举办读书分享会，我们满足业主的喜好，组建各种社群，我们将业主书院、女性成长空间等交给我们的业主运营。我自己通过微信群、视频、直播等方式连接业主，解决业主一个又一个的实际问题。

我觉得只要回到服务业的思考维度，把业主当主角，把自己当配角，看见业主的需求，就会发现，房开商和业主之间，并非一定是对立的，完全可以从我和你的关系变成我们的关系。

帮主：这个我是见证人，我们做的生态社区行动大会，的的确确非常受业主喜欢，恩祥仁大甲第的的确确做到了让业主“被看见”。

熊邦主：对，被看见很重要，我们首先是需要看见业主，看见他们的买房的深层次的需求，也应该通过各种社群活动，让他们被看见，让他们真正成为这个项目的主人。

在以往，我们很多人都有房子，但实际上根本就不是那个小区的主人，这也就是为什么各大业主群总是吵个不停，不是不满意物业服务就是对邻居的一些所作所为很不满，我觉得一个很重要的原因就是业主没有被看见造成的。

比如我们在地库做洗车场的时候，就是有业主给我们说洗车不方便，也没时间洗车。我们就想如果当你回家的时候把车放到洗车场，洗完车后给你把车开到车位上，第二天干干净净上班，这是一个能创造时间效率，减少焦虑的事，所以我们就做了。

做好地产项目没这么复杂，就是一个发现客户的细微需求，满足需求的过程。

熊邦主积极参与每一期业主行动大会，跟业主们像朋友一样交流

7.地产开发要站在使用者角度

帮主：贵阳各大项目的宣传更多的说的是自己有多牛，有多好，鲜有项目从精神属性的角度定义自己的项目价值，以及赋予自身业主独特的标签。精神属性的表达，换一句话说就是人心营销，贵阳楼市最近几年最大的问题就是失了人心。恩祥仁大甲第是怎么做的？

熊邦主：哈哈，这套精神属性的表达不就是我们一起创造出来的嘛。恩祥知识城邦不是一句口号，而是一个具体的行动嘛。

事实上，当业主书院出来后，当好几场生态社区行动大会在业主书院举办后，我知道恩祥仁大甲第有了属于自己的精神icon了，也有了自己的精神属性表达了。

我觉得任何一个小区，本身就是一个场域，这个场域体现出来的气质是什么，就代表了这个小区的人都拥有一种什么样的共同气质。我们业主的一个标签是“爱学习”，你看，贵阳有哪个小区的业主像我们恩祥的业主这样爱学习？

7月27日业主行动大会圆满结束

8.理想社区是一个个具体行动

帮主：有了前些年的教训，弄得当前的购房者也提心吊胆，再加上期房等待期间基本与房开失联，更加深了这种疑虑，这种不信任感对买卖双方都是不小的伤害。在这方面，项目是否正在或准备采取一些方式来加强彼此沟通和理解？比如社群活动能否搭建起沟通桥梁？

熊邦主：我们可不想当一个“渣男”，哈哈哈，房子一成交，就搞失联，而是认为，成交才是一辈子的交情的开始。

就用我在《恩祥知识城邦使用手册》寄语中向邻居发出的邀请来回答这个问题：

邀请你，我最亲爱的邻居，一起参与恩祥知识城邦的共创、共建、共享。我们拥有的不仅仅是恩祥知识城邦某个组团的某套房子，而是拥有整个知识城邦。

从事房地产这么多年，我一直有一个梦想——打造一个理想社区：

小孩子能够在小区里自由地奔跑，能轻松地敲开邻居家的门；

电梯里没有“低头族”，而是一句句亲切的问候和愉悦的交流；

上班的人们每天都想着快点回家，虽然回家会更忙，忙着打球、读书会，甚至是给孩子们上一堂有趣的课；

老人们在小区也不会闲着，即使住在高楼大厦里，也有“一方田地”可以耕耘着……

我们在做的事，就是奔着这个理想社区而去的，当然，我们也一直在这样做。恩祥知识城邦不是一句口号，而是一个又一个的具体行动。

恩祥仁大甲第与人大附小贵阳共建校为邻

贵阳买房为什么找帮主，详见：“贵阳买房，就找帮主”的十大理由

编辑整理/小米喳

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