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转眼间十月就要结束了，2024年也只剩下两个月。
9月底楼市政策的正式转向，几大一线城市同时出台大力度的救市政策，十月份一线城市的楼市热度非常高。
每座城市的行情之间都不是孤立的，看看其他城市的楼市动态，有助于我们分析判断南京的行情，
所以专门写了《楼市十月大反攻，一线城市带头冲》这篇文章，把十月份北京、上海、深圳三座城市楼市的火热行情梳理了一遍。
整体看，北京是二手房成交量大，深圳是新房卖得多，而上海市场则是新房、二手房成交量都很好。
有位读者给F哥留言，说文章里的一句话戳中了自己，“行情总是在绝望中诞生，在半信半疑中成长，在憧憬中成熟，在充满希望中毁灭。”
读者说自己炒股多年，每一次股票的行情都符合这个过程。
F哥说：不止股市、楼市，任何一个投资品种的行情都会遵循这个发展范式。归根结底，本质在于市场就是人性的最终集合。
读者问：F哥你是不是认为现在市场处在半信半疑的成长过程中。
F哥说：对的，虽然各座城市的楼市，行情发展的位置不同，走得快的止跌了，走得慢的还要跌一下。但是从宏观层面看，这轮行情最绝望的时间已经过去了，接下来会越来越好。
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读者问：南京的土拍还没停，一直在拍地，会不会影响市场的复苏？
F哥说，很多已经在车上的朋友，当然希望把车门焊死，南京停止拍地，对二手市场当然是很大的利好。
但是地方政府收入的大头来自于卖地，城市建设、科教文卫、公共安全这些都需要大量的资金来支撑，如果停止不卖地，房东是开心了，但是整座城市的发展就要停滞了。
以牺牲城市发展为代价去保房价，那是杀鸡取卵，不可取。
房价只是表面，最关键还是要看城市经济发展，产业发达，高薪工作岗位多的城市，房价自然水涨船高。
但是发达产业、高薪岗位不是凭空冒出来的，都需要政府去招商引资，好公司要给钱、给政策他们才会过来。
政府给的钱最后还是从卖地的收益中来。
房价高的一大原因是土地价格高，住宅用地价格是远远高过工业用地。
像江北新区，住宅用地的楼面价早就上万一平米了，而工业用地非常便宜。
根据江北新区直管区产业用地地价指导意见，新出让的工业用地标准地价（50年期）是35-50万元/亩，划下来也就是525-750元一平。对比住宅用地，工业用地价格便宜得令人发指。
如果没有高价的住宅用地，工业用地不会这么便宜。
显而易见，是住宅用地补贴了工业用地，高房价补贴了产业，这也是城市内部的一种转移支付，比较隐秘，很多人并不了解。
有了土地价格的支撑，政府才有钱引入高级产业，有了高级产业带来的高薪岗位，房价继续上涨，土地就能卖得更多更好，政府有更多钱去发展经济，就形成了良性循环。过去经济发展速度快的城市哪个不是这么干的？
读者说：那这么说来，不仅学校、医院、地铁这些是房东集资建的，产业发展也有房东的一份力。
F哥说：可以这么理解，房东是城市的恩人，没有房东扛鼎，地方的收入发工资都够呛。很多小城市地卖不掉，体制内的工资都得靠国家转移支付来支撑。
所以南京土拍不仅不会停，接下来还会拍地王：《南京土拍新地王，快要来了》。
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假如真随了房东的愿，南京的土拍停下来了，那房东们也开心不了多久。
地方政府没了卖地收入，就要千方百计去找钱，而行政罚款来钱的速度快，到时候各种罚款肯定多如牛毛，居民都要被罚得嗷嗷叫。
网上那些很奇葩的罚款案例，都是当地政府没钱闹的。
看看各地公布的财政收入，罚款收入增长特别快的省份，重庆、吉林、青海、黑龙江都是土地不好卖的地方。
下面这张图是2022年以来国内税收收入和非税收入的同比变化：
税收收入不断下降，而非税收入快速上升，主要原因之一就是罚款的增长。
南京的土地，还能卖得掉，政府有钱，就不会用罚款来创收。
读者问：但是我看好多地块是城投公司拿地了，正儿八经开发商拿得不多。
F哥说：城投公司不是只有南京有，哪个城市没有城投公司？只是他们的城投已经拿不动了，油箱里没油了，而南京的城投公司油箱里还有油，能继续拿地。
而且城投拿地也有优势。
第一、城投公司拿的地块，开发周期比较长，短期内不会形成新房供应，冲击市场。
第二、现在各家开发商转型轻资产运营，基本不怎么拿地，那么城投出面拿地，再找开发商一起合作开发，双方优势互补，合作共赢。
而且有本地城投托底的项目，安全系数比较高，不用担心开发商暴雷烂尾，做出来的产品市场接受度也不错。
扬子国投和保利合作的项目，就挺成功，最近江北那个第四代住宅，产品力高，卖得也特别好。
第三、城投公司的项目不会疯狂降价砸盘。有的楼盘，开发商为了回收资金，疯狂降价砸盘，把市场砸坏了也在所不惜。反正做完这个项目他们就拍拍屁股走了。
城投公司则不然，城投作为地主，不是做一个楼盘就结束了，他们有维护市场、维持土地价格的任务。
而且作为国企，国有资产不能流失，所以他们的价格有底线，不会无下限的去砸盘。
反正国企融资成本低，不着急回款，卖不动就慢慢卖。
甚至有的城投项目，市场行情价格不达目标直接封盘不卖。
所以不必过于担心南京的土拍，房东的苦恼只是暂时的。过去为了城市的发展，大家已经贡献了很多，也不差这一时，可以再坚持坚持。
熊市里利好都是利空，而到了牛市，统统都是利好。接下来只需要一轮行情，这些都不是事。
等后面楼市真进入牛市状态，恐怕市场还会希望这些地块尽早建起来尽快上市，以缓解供应短缺。
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