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10月31日，中国人民银行发布数据，今年第三季度全国新发放的房贷，加权平均利率为3.33%，环比下降了0.12%，是有统计数据以来的新低。
不止房贷，其他贷款的利息也是处在偏低的水平。
于是有媒体做了相关的报道。
读者看到了新闻，来问F哥：现在贷款利息这么低，但是贷款的增长速度也不尽如人意，为什么居民部门依然在不停存款、提前还贷呢？
F哥说：这个问题，其实在学术界早就有了答案。
贷款利率分为名义利率和实际利率，不能光看名义利率，还要看实际利率。
实际利率等于名义利率减去通货膨胀率。
报道中说的房贷利率就是名义利率，虽然名义房贷利息已经到了有统计数据以来的最低，但是考虑到现在的通缩状态，实际利率并不是历史新低。
假设房贷名义利息是3.3%，通货膨胀率是-1%，那么实际利率=3.3-（-1），也就是4.3%。
最近看了一份中国金融四十人研究院院长郭凯的研究报告，他们判断我国的实际贷款利率正处于历史高位。
他们认为截至2024年上半年，基于调整后CPI计算的真实贷款利率接近6%，比同期的GDP增速都高。
实际利率偏高，那么存款、提前还贷的要比负债更划算。
实际贷款利率和房价是反比关系，实际利率高位运行，对房价也是压制，实际利率走低，利好房价上涨。
2015年房价大涨，原因之一就是通货膨胀率高。
此时CPI比存款利率还高，按照实际存款利率=名义存款利率-通货膨胀率，此时存款的实际利率已经进入负利率时代。
此时钱存在银行是亏的。
但是由于通货膨胀，贷款的实际利率走低，贷款就比存款划算，于是老百姓就去贷款买房了。
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房地产如何止跌回稳，学术界给出了许多药方，其中一条就是降低实际利率。
实际利率=名义利率-通货膨胀率，降低实际利率的路径很简单，就是降低名义利率，拉高通货膨胀率。
名义贷款利率，今年央行已经3次下调LPR，1年期LPR 降了35BP， 5年期及以上LPR降了60BP。
实际贷款利率方面，央行也有表态。
10月分央行行长在2024金融街论坛年会上说：“将把促进物价合理回升作为重要考量”
有人说潘行长管的也太宽了吧，连物价都要管。
其实不是他想管物价，而是他要提高通货膨胀率。
前面讲了，通货膨胀率上升，就能降低存款和贷款的实际利率。
这样的喊话，很明显管理层已经采纳了学术界拿出的方案。
读者问：这些专家写的文章靠谱么？网上都在笑专家是砖家，说的话不靠谱。
F哥说：网上确实有很多嘲笑专家的段子，有些确实是砖家，为了流量哗众取宠。
但也有一些是真正的专家，只是他们说的话被断章取义，然后被网民不分青红皂白的嘲讽。
F哥长期关注了一些专家学者，水平很高，观点很鲜明，认真阅读他们的文章，会有很大收获。
比如中泰国际首席经济学李迅雷，几年前就看好黄金市场，国际金价他之前看到了3000美元/盎司，今年黄金是一路上涨，今年已经摸到了2800美元的高位。距离3000美元已经很近。
中国人民大学的翟东升教授，很多年前就提出全球化已经结束、中美要脱钩的专家，当时看来简直不可思议。
2014年他参加凤凰卫视的一档节目，这个观点也被其他嘉宾强烈反对，集体围剿，结果时间证明他才是对的。
读者问：F哥你觉得房地产还救得起来么？
F哥说：房地产就是政策市，只要下定决心，不可能救不起来。
现在舆论界讨论的很热烈的救市大招，都是过去学术界提出的方案。
还有一些力度更大的救市方案，已经在讨论当中，后面会择时、择机出台。
上一轮宏观调控，效果如何大家已经看到了，而新一轮的宏观调控，方向已经转了180°，最后的结果肯定和上次一样，不达目标不会罢休！
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