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“商改住”已经成为杭州楼市的常规操作。
近段时间，萧山核心区域连出3块“商改住”地块，不仅有供应量很稀缺的市北西板块，还有钱江世纪城板块，甚至萧山万象汇周边还藏着一宗地铁口的低密住宅用地。
11月初，杭州市规资局发布关于萧山区世纪城南单元XSCQ0403-26地块详细规划局部调整（草案），主要调整该地块的用地属性，由商业商务用地调整为二类居住用地，容积率由原来的3.5下调至2.7，限高由100米下调至80米，建筑密度由45%下调至22%，绿地率由20%上调至35%。
此外，地块原本规划的邮政所和农贸市场则转移到了西北角的商业商务用地，并增加了杭州书房等公共设施配套。
地块区位示意图
通过实地探访来看，地块位于振宁路与民和路交叉口，周边住宅密集，有顺丰家园、丰东花苑等回迁小区，也有像万科世纪之光、佳境天城这样的商品房。
地块目前是一片绿油油的菜地，还能见到有人在里面扒菜。
地块现状
地块距离地铁振宁路站步行约700米，尚在步行范围之内。
此外，地块直线1公里范围内，聚集了浙江大学医学院附属妇产科医院钱江院区、崇文世纪城实验学校、杭二中钱江校区、信息港公园、奥体印象城等城市公共配套，从交通、教育、医疗、商业等方面来看，这宗地块的均好性非常强，是近年来板块内难得的优质宅地。
相比顺丰家园，该地块体量并不大，地块调整后，总建面达约4万方，若按套均120㎡计算，未来将提供300多套的隐性库存。
那么在不限价的情况，这宗地块会卖到什么价格？
来自贝壳找房
参考周边二手房价格，以万科世纪之光为例，10月挂牌均价4.7万元/㎡，10月以来，小区成交非常喜人，截至发稿前，已经签约成交30套房源，成交均价38980元/㎡，这还只是一个已经有10年左右历史的商品房。（数据来源：贝壳找房）
不限价后，同板块内的房价差会进一步被拉大，不过可以肯定的是，没有短板的配套设施，只要是产品合适，这块地的新房去化都不会有问题，预计将是下一个红盘选手。
另外2宗“商改住”地块都位于北干单元。一宗是北干东单元XSCQ20A-14地块，另一宗是北干西单元XSCQ1206-09地块。
地块区位示意图
就在上个月，杭州市萧山城区北干东单元XSCQ20A-14地块详规局部调整（草案）公示，该地块规划范围东至银河小区东支流西岸绿地，南至金惠路，西至规划纵十路，北至规划公园绿地。拟用地总规模2.70公顷，约40.5亩（具体面积以实测为准）。
调整后地块的用地属性由商业商务用地调整为二类居住用地，容积率由3.5调整为1.8，建筑密度由35%下调至30%，绿地率由25%上调至35%。
地块现状
通过实地探访来看，该地块目前是一片花海，早已成为周边小区居民的拍照打卡地和溜娃场地，只不过最近气温骤降，花谢了不少。
据绿城九龙仓钱塘明月一位业主表示，家边上的空地突然变成了宅地，期待了许久的商业最终还是错付了，不过好在萧山万象汇离得不远，每天步行溜娃也还行。
确实，这宗地块的地理位置是极好的。
萧山万象汇
萧山万象汇就在家门口，地铁5号线育才路站是步行可达的距离，萧山医院也是家门口的配套。
再来看1.8的地块容积率，极有可能是高低配的产品，也就是说，排屋或者叠墅这类地铁口低密产品即将在萧山市中心出现，对于老底子的萧山人来说，实为一则好消息。
地块将于12月19日出让，土拍起价约10.2亿，起拍楼面价21000元/㎡，届时地块会以什么价格成交，凤凰网房产将持续关注。
北干西单元XSCQ1206-09地块也在上月发布调整草案，地块原为容积率3的商业地块，现调整为容积率2.0，建筑限高54米，绿地率35%的住宅地块。
另外，地块内需配建文化活动室、托育机构、社区儿童成长驿站、社区食堂、移动通信基站。
地块区位示意图
地块规划范围南至金惠路，西至相邻地块，东至金山路，北至公园绿地，拟用地总规模3.60公顷（具体面积以实测为准）。
地块现状
从实地探访来看，目前地块还是一片花海，马路之隔是荣星南苑，北面是湖滨花园，金慧幼儿园、金慧初中、加州阳光开元广场等都在步行范围内，地铁5号线博奥路站直线约400米。
地块周边
地块最大的优势就是靠近滨江区，作为滨江外溢的首选板块，但是随着浦沿板块的供应量增多，市北西靠着区位躺赢的时代也已经结束，预计接下来板块内的新房产品力会大幅提升。
随着限价的取消，越来越多的优质地块变成了住宅用地，板块内的新房价格体系也即将重塑，但是对于“商改住”本身而言，还是要看区域内的商业配套是否够用，如果只是一味追求利益而将地块“商改住”，对于板块内居民来说，终究会有些失落，庆幸的是，萧山这3宗“商改住”地块就商业配套而言，还算够用。
暂且不论钱江世纪城板块的新房市场，北干单元目前在售的项目仅有一个揽晴轩，在没有宣发的情况下，项目的去化也非常不错，已经去化超过7成。再往前，奥印潮观府三开三罄，差点触发限售。
而再观商业，无论是钱江世纪城还是北干单元都不是缺乏商业的板块 但是新房却一直处于供不应求的状态，在商业已经完全够用的情况下，通过改造用地属性，多一些位置不错的红盘项目，或许更顺应市场需求。
那么萧山这3宗“商改住”地块，你怎么看？欢迎各方意见探讨。
