本文来自方正证券研究所于2024年10月7日发布的报告《止跌企稳，反转可期》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
复盘历次牛市地产表现，此轮货币、地产、财政政策齐发力值得期待。
①2008年金融危机后货币政策迅速转向宽松，年内4次降准5次降息，货币政策先行发力，随后强力的地产和财政政策跟进，地产全程跑赢沪深300；②2012年初货币政策放松叠加房地产调控放缓，房地产板块年初走出一波独立行情，年末跟随整体牛市跑出自身α；③2014年限购限贷优化，地产迎来估值修复行情；④2024年517新政后，地产政策多维度发力，9月美联储降息后，货币、地产、财政政策有望一齐发力，带动板块上行。
地产量价充分调整，楼市止跌回稳具备基础。新房销量层面，已跌破中长期中枢：2024年全年商品房销量预计为9.5亿㎡，较21年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11亿㎡）；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，总需求稳定：2024年二手住宅销售面积预计达7.8亿㎡（yoy+10%，较22年翻倍），近三年住房总交易（新房+二手）相对平稳；房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价调整充分：24年上半年重点50城租金收益率已达2.03%，几乎持平于10年期国债到期收益率（2.19%），房价已逐步回归合理估值。我国房地产市场销量已跌破合理中枢，价格已回归合理估值，同时政策开始发力，楼市量价企稳具备基础。但参考过往楼市企稳的经验，当下楼市企稳仍需要等待一定的传导过程。
政策拐点有望带动基本面拐点向上。政策维度，目前已经从2016年12月中旬中央经济工作会议提出“房住不炒”转向，517新政后多维度政策发力，926政治局会议后房地产表述转向。基本面维度，自21年后房地产整体量价齐跌，而近期一线城市政策陆续松绑，国庆期间需求逐渐释放，楼市热度回暖，有望引来拐点。当前时点属于β行情，仓位>个股、政策大于基本面
投资建议：政治局会议明确提及促进房地产市场止跌回稳，财政发力，态度坚决，楼市企稳信号明确，后续更多财政政策值得期待，房地产基本面量价触底企稳可期。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
2024年9月26日政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，“要促进房地产市场止跌回稳”是中央层面的首次表述，中央对房地产的指示明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。对标历史，本轮政策力度不亚于历年楼市拐点政策，517会议后，地产政策频出：①央行推出3000亿保障性住房再贷款支持收储；②全面取消房贷利率下限，截至今日除北上深外，其余城市已基本取消房贷利率下限；③引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，此次存量房贷利率下调预期平均降幅50BP；④广州全面松绑限购，其余一线城市不同程度响应政策号召优化限购政策；⑤此外，鼓励性购房政策不断出台，叠加连续的降息与降准，楼市政策推进的速度与力度均超预期，政策态度积极，楼市企稳信号明确。但从2014-2015年楼市企稳的经验看，止跌回稳亟需财政力量发力，后续更多财政政策值得期待，发力方向或集中在收储+回收闲置用地+财政补贴等方面。
1.1 首提“止跌回稳”意义重大
止跌回稳意义重大，政策方向发生明显转变，对房价的目标首次提及。2024年9月26日政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。“要促进房地产市场止跌回稳”是中央层面的首次表述，中央对房地产的指示明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。回顾历次政治局会议，此前中央表述主要集中在保交楼、化风险等重点领域，此次提出的止跌回稳是总量和总价的稳定，中央层面对房价的目标首次提及。
本轮政策力度不亚于历年楼市拐点政策，政策效果可期。
①第一轮调整受2007-2008 年次贷危机影响，2007年次贷危机在欧美爆发并逐步蔓延，严重拖累全球经济。在此背景下，2008年货币政策发力，年内降息189BP，降准200BP，同时财政发力，推出四万亿救市计划，此外信贷政策辅助配合，存量房贷7折优惠，首付比下调至2成。
②第二轮调整受后危机时期地产政策收紧影响。2013年国五条出台，严格执行限购限价政策，同时2014年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。在此背景下，2014年下半年开始持续至2015年上半年，货币政策端累计降息150BP，降准250BP，并推出三年棚改计划，推出创新型PSL工具，释放了近3万亿流动性（2016-2020年PSL累计投放2.59万亿），同时全国范围内实行认房不认贷，全国范围内的限购几乎也全面松绑。
③最近一轮地产市场调整因2020年“三道红线”政策颁布后，融资端开始强调去杠杆、防风险，部分高杠杆、高负债房企无力偿还债务。2021 年下半年暴雷企业由中小型企业扩散到大型民企，需求端受企业暴雷以及信贷政策收紧影响也出现了需求下降的情况，本轮调整大周期开始。在此背景之下，各端政策持续发力，2024年内合计降息35BP，降准100BP，同时存量房贷预计平均降幅50BP，限购几乎全部松绑，2024年9月26日政治局会议更是提出了“止跌回稳”的基调，在此定调下，后续财政政策等空间仍存，效果可期。
1.2 止跌回稳首先需要加速落实已提出政策
存量房贷统一下调50BP左右，批量调整无需协商，下调速度超预期。
一线城市限购陆续放松，整体推进超预期，力度有差异，优化空间仍然较大。
9月30日，上海、深圳、广州陆续对限购政策做出了调整。其中，广州全面取消限购；深圳的核心区社保“3改1”，非核心区不需要社保，同时还降低了首付比例，增值税也从5年改为2年；上海修改了外环的限购范围，社保“3改1”，增值税“5改2”，并且取消了非普通住宅限制。随后10月1日，北京优化限购政策，非京籍家庭社保年限五环内降至3年，五环外降至2年，高层次人才购房降至1年。一线城市快速跟进楼市新政，是积极响应9.26政治局会议的具体表现，政策力度整体略超预期。从具体城市政策力度看，相较于其他一线城市，北京政策力度相对谨慎，而广州全面放开限购，整体政策力度最大。
展望未来，上海、深圳、北京限制性政策依然具备优化空间：例如，上海可全面取消外环外限购政策、降低外环内社保年限要求、放开144平方米以上大面段限购，深圳可全面取消限购等。除此之外，加大购房补贴力度、降低交易佣金、交易税费、房贷利率等进一步降低购房成本，也是促进房地产市场止跌回稳的重要举措，未来更多稳市场政策仍值得期待。
楼市政策组合拳+货币/财政政策配合发力，本轮政策效果可期。
本轮政策与以往政策的不同体现在两方面，具体来说：
1.3 止跌回稳还需要更多超常规政策发力
从2014-2015年楼市企稳的经验看，止跌回稳亟需财政力量发力。从上轮地产周期下行大周期来看（2014-2015），限购的松绑仅仅结束了商品房销量跌幅走宽的趋势，房价依然承压，伴随货币政策的发力，商品房量价开始边际修复，而最终量价重回上升通道以结束本轮地产下行周期凭借的是财政政策的发力（棚改货币化）。对标到本轮周期，现在正处于货币政策集中发力的关键阶段，而楼市量价正真的止跌回稳，还需期待财政力量的再发力。
财政政策（一）：加大力度支持收储
5月17日，央行设立3000亿保障房再贷款，资金端支持“收储”工作进行时。同日，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行。银行可按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。
财政政策（二）：地方专项债发力支持回收闲置用地
517保交房工作会议明确“退地”同为纾困资金来源之一。5月17日，何立峰于保交房工作视频会议中指出：相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。同时，自然资源部正研究通过专项债券支持地方政府回收房企闲置用地，以盘活未开发或未竣工的存量土地，缓解房地产企业困难。开发商回笼资金后，将优先将资金用于停工项目，以完成保交房目标。但政府收回房企闲置用地的门槛条件以及价格仍需要密切关注。
专项债空间仍存，剩余空间约4000亿，政府专项债“收地”具备可行空间。2024年全国人大批复的新增专项债券限额为3.9万亿，截至10月5日，新增专项债券已发行3.6万亿（完成率92.3%）。参考过往年份全年专项债完成率，2022年为110.3%、2023年为108.8%，假设今年专项债完成率与前两年类似，则仍有10%+的专项债发行空间，对应额度约为4000亿，通过专项债券支持地方政府回收房企闲置用地具备可行空间。
财政政策（三）：财政政策有望在购房补贴部分发力。2023年来，各多地出台了力度不等的购房补贴政策，具体可分为3类：①按购房价的一定比例给予现金补贴或者消费券；②给予契税补贴；③按房屋面积给予补贴；④按人才层次给予补贴。但从已落地财政补贴政策的城市来看，补贴力度仍有较大提升空间，同时部分城市的人才补贴门槛较高，财政政策有望在购房补贴部分发力。
2.1 2008年:货币政策先行财政地产政策跟进，地产全程跑赢沪深300
2008年金融危机后货币政策迅速转向宽松，年内4次降准5次降息。2008年金融危机爆发后，国内货币政策迅速调整跟进，2008年9月，央行开启降息降准，在2018年内完成了5次降息，4次降准。准备金率维度，中小行存款准备金率累计下调 4pct，大行存款准备金率累计下调2pct；存贷款利率维度，一年期贷款基准利率累计下调 216BP，一年期存款基准利率累计下调189BP。货币层面的宽松结合4万亿的财政投资计划，带来了接下来一段时间的牛市。
2008年的整体政策特点是货币政策先行，财政和地产相关政策跟进，主要的外部促发因素是金融危机。2008年9月之前，央行有部分提升存款准备金率的动作，直到遇到美国金融危机爆发，货币政策才彻底转向。
地产政策的推出略滞后于货币政策，2008年10月开始，地产政策层面的宽松逐步落地，例如扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例，放宽二套房贷款政策等。
财政政策的推出更为滞后一些，力度较大。2008年11月5日，国务院常务会议决定了4万亿的投资计划，相应领域的投资带动对应行业的基本面繁荣，带来了板块性上涨的牛市。
从时间线上看，政府在地产市场触底一段时间后，综合考虑外部金融环境，推出了一系列刺激措施，精准带动房地产市场起底回升。
申万房地产指数涨幅超过沪深300指数，2008年10月28日-2009年8月4日沪深300涨幅122%，申万房地产指数涨幅183%；从结构上来看，最高涨幅靠前的公司均为小市值公司，例如最高涨幅高于200%的公司初始市值普遍小于等于100亿元；部分小市值头部权重跑赢指数涨幅，由于本处优先选取当时的房地产指数头部权重股，部分小市值头部权重跑赢了沪深300指数以及申万房地产指数。
2.2 2012年：货币与管控双松下地产既有独立行情，也参与指数行情
2012年整体基调是货币政策放松叠加房地产调控放缓。自2011年12月开启降准周期后， 2012年上半年累计降准三次，释放充足流动性；同时楼市量价筑底下各地政策微松，限购红线之外政策小幅调整，政策红利导致板块涨幅明显，2012/1/5至2012/6/13申万房地产指数累计上涨36.8%，基本面复苏兑现叠加新型城镇化催化，引发年末板块行情。十八大后深化改革大幕开启，年底中央经济工作会议明确着力提高城镇化质量，带来住房新需求预期，叠加地产基本面维持较好水平，2012/9/26至2012/12/31申万房地产指数累计上涨28.9%。
2012年整体房地产政策为小幅调整，各地政策微松，叠加央行释放货币政策红利，对于板块是利好。
在货币政策调整的过程中，地产政策并未明显趋严，带动地产板块量价齐升。
货币与管控双松下地产既有独立行情，也参与了年末指数行情。2012年上半年，伴随着货币政策的放松，房地产板块有明显的超额收益，跑赢沪深300，而在2012年下半年整体沪深300牛市启动时，房地产指数同样表现出了一定超额收益。
2012年A股的整体牛市时间段为2012年12月4日-2013年2月18日,但是地产股先于整体牛市启动，全年来看有两拨行情，一波是2012上半年的独立行情，另一波是年末的指数行情，申万房地产指数相对于沪深300均有超额收益；个股层面，涨幅靠前的公司不仅有小市值公司，也有万科A这样的大市值龙头。
2.3 2014年：限购限贷优化，迎来估值修复行情
2014年政策利好及大盘情绪带动下，地产板块迎来估值修复行情。全年申万房地产指数累计上涨65.3%，重要政策调整主要为限购限贷优化。2014年6月呼和浩特发文取消限购后，多城市陆续放宽，至年底仅北上广深、三亚未做调整，二线城市限购基本全面放开。22014年9月央行调低首套贷款利率下限、实行认贷不认房，改善房地产资金面。随着限购大范围退出，930房贷新政与新一轮降息周期开启，房地产行业再次迎来政策由紧到松拐点。
2014年的货币政策宽松程度并不如2012年和2008年，仅有一次降准、一次定向降准和一次不对称降息。
中央层面地产政策放松，同时多城市放宽限购。2014年6月呼和浩特发文取消限购后，多城市陆续放宽，至年底仅北上广深、三亚未做调整，二线城市限购基本全面放开。
在房屋销售价格指数底部区间，政策密集发力，推动量价齐升。2014年货币政策放松力度不如2012年和2008年，但是在地产政策领域密集放松，推动地产板块景气度上行。
2014年申万房地产指数上涨65%，沪深300上涨52%，全年来看，申万房地产指数有明显超额收益，但是在11月之后收益有所收窄。
个股层面来看，这一轮涨幅靠前的头部权重公司中，有较多市值超过百亿，本轮行情的核心为房企的估值修复，随着限购空间的打开，房企的预期发展上限也进一步拓宽。
2.4 2024年:多维度刺激同步发力，房地产有望走出底部行情
2024年9月26日政治局会议，政策首次提到止跌回稳，意义重大，未来首先需要加速落实已提出的政策，而随着未来更多超常规政策发力，房地产市场有望迎来新一波行情。根据历年经验，货币政策的宽松往往伴随着房地产市场的回暖，而2024年9月以来，随着美联储降息、房地产政策提法转向，意味着货币和地产政策同时发力，后续若财政政策同步跟进，此次刺激力度或可与2008年相比，房地产有望走出一波底部行情。
新房销量层面，已跌破中长期中枢：2024年全年商品房销量预计为9.5亿㎡，较21年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11亿㎡），反映出当下的过度悲观预期；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，总需求稳定：2024年二手住宅销售面积预计达7.8亿㎡（yoy+10%，较22年销量翻倍），近三年住房总交易（新房+二手）相对平稳，中枢约为18.0亿㎡，在收入与房价预期不佳的环境下，较16-21年中枢（20.9亿㎡）仅下滑13.9%，充分表明了我国住房需求仍存，市场无需对住房需求太过悲观；房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价调整充分：24年上半年重点50城租金收益率已达2.03%，几乎持平于10年期国债到期收益率（2.19%），房价跌幅已然有限，已逐步回归合理估值。楼市量价企稳具备基础，但参考过往楼市企稳的经验，当下楼市企稳仍需要等待一定的传导过程，并且楼市止跌企稳具备一定先后顺序，需密切关注传导路径。
3.1 量不悲观，新房或已超调，二手韧性较强
二手房销量翻倍，住房总需求维持稳定, 住房需求并不悲观。根据住建部披露信息，2023年新房和二手房合计交易保持正增长。这说明，在当前人们购房行为谨慎、理性的情况下，购房需求仍是增加的。结合我们在先前报告中测算，并假设24年全年商品房销售面积达9.5亿㎡（yoy-15%），二手住宅销售面积达7.8亿㎡（yoy+10%，较22年销量翻倍），近三年住房总交易（新房+二手）相对平稳，中枢约为18.0亿㎡，在收入与房价预期不佳的环境下，较16-21年中枢（20.9亿㎡）仅下滑13.9%，充分表明了我国住房需求仍存，市场无需对住房需求太过悲观。
新房调整剧烈，或已跌破合理中枢
角度一（回溯历史）：
回顾历史，商品房销售面积中枢历史上存在三个阶段（对应每年6亿㎡/11亿㎡/17亿㎡），每年11亿㎡更贴近中长期需求的合理水平。
商品房销售面积中枢的三个阶段分别为：
1）2005-2008年：每年约6亿㎡，此阶段房地产行业处于发展初期且时间较为久远，参考意义较低；
2）2009-2015年：每年约11亿㎡，此阶段房地产行业发展已较为成熟，且受棚改货币化影响程度较低，需求释放速度相对较为合理；
3）2016-2021年：每年17亿㎡，此阶段受棚改货币化安置影响较大；
当前房地产行业趋于成熟，且棚改货币化安置的影响基本消退，第二阶段每年11亿㎡的销售中枢或与未来楼市潜力更为接近。新房销售连续经历22与23的大幅调整，且24年前6个月销售面积累计降幅达19%（考虑到政策持续发力，降幅呈收窄趋势，预计全年同比-15%），2024年全年销量预计为9.5亿㎡，较21年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11亿㎡），反映出当下的过度悲观预期。
角度二（需求测算）：
我们将住房需求分为四类：1）城镇化带来的刚性需求；2）人口红利带来的新婚需求；3）人均居住面积提升带来的改善需求；4）住房质量提升带来的更新需求。虽然随着城镇化放缓、人口红利减弱，刚性需求与新婚需求或逐渐回落，但随着城中村改造推进、认房不认贷政策落实，未来改善及更新需求或为地产销售的主要支撑。根据住建部，十四五期间各地筹划的保障性租赁住房达870万套，假设十五五期间保障性租赁住房进一步发力，规模达到1000万套，则未来住房需求的一部分将由此解决。根据我们的测算，未来十年我国商品房销售面积或将维持10-12亿㎡需求中枢。
二手房韧性较强，未来我国二手房占比有望提升至50%-60%。随着期房竣工风险逐渐暴露，二手房逐渐主导住房交易市场，且近年来二手房市场的销售表现较新房更佳，对利好政策的反应更加敏感，二手房韧性更强。伴随政策加速传导、持续发力，2024全年二手住宅销售面积预计达7.8亿㎡（yoy+10%，较22年销量翻倍）。
从国际经验来看，发达国家早期经历城市化建设后，最终进入存量时代，新房占市场比重下滑，二手房成交占比上升成为市场主导。以美国为例，2009年新房占比最低时仅约10.1%，后期回升至21.5%（美国二手房交易占比达78.5%）；日本类似，日本首都圈成交的新房占比持续下跌，2022年新房占比跌至约36.8%(日本二手房占比达63.2%)。我国二手房成交占比有望从2023年的39%，向50%-60%的水平靠拢（以日本为参照），一线城市则有望向70%以上迈进；其中城市之间可能出现分化，一二线城市占比提升主要由积极主动的成交带来，而低能级城市则主要是新房成交收缩导致的被动提升。
3.2 房价充分调整，已接近合理估值
从降幅看，新房/二手房房价较高点分别调整-8.4%/-14.7%。参考70大中城市房价指数（2010年12月 = 100），截至24年8月，70大中城市新房/二手房房价较21年中旬的高点分别回落-8.4%/-14.7%。其中一线城市房价韧性较强，截至24年8月，一线城市新房/二手房较高点分别回落-4.4%/-11.2%，二线城市新房/二手房较高点分别回落-6.0%/-13.9%。
从纵向看，二手房价调整历时3年，目前回到2017年前后。纵向看二手房价，二三线城市与全国走势一致，21年中开始连续下滑，截至24年8月，已历经3年。相较二三线城市，一线城市房价韧性较强，21年中开始停止上升，房价开始波动至23年4月，随后开始下滑，截至24年8月，已连续调整1年。
3.3 量价具备企稳基础，但仍需一定传导过程
根据前文分析，我国房地产市场销量已跌破合理中枢，价格已回归合理估值，同时政策开始发力，中央提出“止跌回稳”，楼市量价企稳具备基础。但参考过往楼市企稳的经验，当下楼市企稳仍需要等待一定的传导过程，并且楼市止跌企稳具备一定先后顺序，需密切关注传导路径。
08年为应对金融危机影响，房地产政策放松力度加大，政策放松到市场成交规模同比回正的时间间隔约5个月。2008年次贷危机爆发，美国楼市股市双双大跌，之后迅速演变为全球性金融危机，对国内经济带来影响。为了应对危机，2008年下半年中国宏观政策基调转变，房地产调控政策进入了短暂的放松阶段，支撑本轮周期回归上升趋势。从市场表现来看，2008年12月，商品房销售面积出现拐点，2009年3月，商品房销售面积单月及累计同比均转增。在08年的房地产周期中，货币信贷政策于9月最先进行调整，房地产政策10月限贷放松跟进，直到12月商品房销售规模同比出现拐点，2009年3月销售面积回归正增长，从政策发力到商品房销售面积实现同比正增长的传导时间约5个月。
14年经济增速放缓，房地产库存快速上升，政策开启新一轮宽松周期，政策传导时间约9个月。2014年后，我国经济增速逐步放缓，同时房地产市场经过一系列的调控收紧政策后，2014年商品房销售转向下行通道，房地产开发投资持续滑落，商品房库存不断积累，市场风险增大。在此背景下，2014年3月，政府工作报告提出“针对不同城市情况分类调控”，2014年4月，南宁率先放松限购，6月底呼号浩特取消限购，此后至同年10月，除北上广深外，其余城市均已取消限购。整体来看，2014年房地产的放松周期始于各城市全面取消限购，政策放松后，虽然供需两端双双发力，但数月内市场反应仍不理想，在2015年2月销售同比降至阶段性低点，待至4月商品房销售面积单月同比转增，6月累计同比转增。从2014年7月多城市全面取消限购到2015年4月商品房销售面积单月同比转增计算，政策传导时间约9个月。
楼市止跌企稳具备一定先后顺序，需密切关注传导路径。我们认为，楼市量价的止跌企稳并非一蹴而就的，企稳在不同结构与指标之间存在一定的先后顺序，具体来说：
城市能级看，企稳或由核心城市扩散至二三线城市；
交易结构看，企稳或由二手房扩散至新房市场；
量价关系看，企稳或由销量传导至价格，量在价先；
地产指标看，企稳或由销售传导至投资，房企以销定投。
新一轮地产行情如何把握？
4.1 地产板块的美林时钟：政策拐点有望带动基本面向上
地产板块往往是政策先行，带动基本面出现变化，我们认为可以用美林时钟的映射来代表最近一轮地产板块的周期现状：
政策拐点向下：2016年12月中旬,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。
基本面拐点向下：2021年之后，房地产销售面积和价格整体不断走弱。
政策拐点向上：2024年9月首次提到“止跌回稳”意义重大，叠加517会议后，地产政策频出，政策逐渐触底；货币政策上，随着美联储降息，货币政策打开空间。
基本面拐点向上：政策拐点有望带来基本面拐点向上，9月26日政治局会议明确楼市“止跌回稳”，随后一线城市陆续松绑限购，在政策的呵护之下，楼市需求逐渐释放，国庆期间楼市热度较高，具体来说:①上海国庆前5天共成交商品住宅249套(yoy+10.2%)/成交二手住宅1125套(yoy+379%)/贝壳二手房带看人数达 28908人，且多个楼盘认购率创新高，其中，大华星樾认购率超200%，保利西郊和煦认购率达 85%，中环金茂府三期认购率达92%;②北京国庆前5天共成交商品住宅146套(去年同期19套)/成交二手住宅58 套(去年同期 33 套)，10月1日至3日中午，北京市新房带看量较去年同期增加 92.5%、认购量提高 2 倍，二手房带看量较去年同期增加 104.1%。③广州国庆前4天共成交商品住宅 457 套(yoy+12.3%).且部分楼盘日到访量超过 150 批，较平时增加 200%;④)深圳国庆前5天共成交商品住宅127套(yoy+13.4%)/成交二手住宅38 套(去年同期 10 套)。
4.2 地产股投资的β行情
目前地产板块处在β行情阶段，该阶段仓位比个股更加重要，同时政策的重要性高于基本面。
标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）
风险提示
政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期
