本文来自方正证券研究所于2024年11月02日发布的报告《我国现房库存和闲置用地有多大规模？》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
未来财政政策明确针对“土地回收”+“收储存量现房”发力。针对房地产政策，10月12日财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，明确了未来财政政策的发力方向为“专项债用于土地回收、储备”+“专项债+补助资金用于收储”。
专项债用于土地回收、储备，闲置用地规模约10.5亿㎡（即潜在可回收待开发土地建面）。考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，财政部支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。此前自然资源部已明确，对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，央行也表示进一步明确研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持。根据统计局数据，截至22年底，我国待开发土地面积为4.98亿㎡（房地产开发企业获得土地使用权但尚未开工建设的土地面积，下同），假设容积率为2.15（2021年1月-2024年9月累计100大中城市住宅类土地成交规划建面/100大中城市住宅类土地成交占地面积），则截至2022年底我国待开发土地规划建面约为10.7亿㎡，23年我国涉宅用地成交建面约为9.34亿㎡，同年房屋新开工面积为9.54亿㎡，则2023年全年消化待开发土地建面0.2亿㎡，计算得出截至23年底我国闲置用地建面约为10.5亿㎡。2021年来我国涉宅用地出让价格平均为0.57万/㎡，以此价格测算（实际回收价或有一定折扣），若将全部闲置用地回收所涉及的资金需求约为6万亿元。
专项债+补助资金用于收储现房，住宅现房库存约为3.8亿㎡（即潜在可收储面积）。先前财政部会议提及支持收购存量房，优化保障性住房供给：①用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房；②继续用好保障性安居工程补助资金，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。收购存量商品房用于保障房的资金来源，此前更多是央行3000亿元保障性住房再贷款用于已建成未售商品房，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，收储资金工具再扩充，收储进展有望加快。国家统计局数据显示，截至2024年9月底，我国商品房待售面积约为7.3亿㎡（已竣工未销售面积，其中住宅现房为3.8亿㎡）,2024年前9个月我国住宅成交均价约为1.02万/㎡，以此价格测算（实际收储价或有一定折扣），若将全部现房住宅收储所涉及的资金需求约为3.9万亿元。
投资建议：中央积极定调楼市“止跌回稳”，并明确“回收闲置用地”+“收储存量现房”为实现楼市企稳的重要工具。经过测算我国潜在可供收储的闲置用地与存量现房规模较大，随着收储资金支持力度的加大以及收储门槛的进一步降低，相关工作有望加速推进，楼市量升价稳态势有望维持。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期
