本文来自方正证券研究所于2024年10月20日发布的报告《货币化安置将带动多少资金量？——2024W43房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：如何评估货币化安置资金需求?
国新办地产会议提出将货币化新增100万套城改目标。①七普数据显示，平均每个家庭户人口2.62人，乡村家庭户人均住房面积为46.8㎡，由此大致推断城中村每套面积约为123㎡；②假设拆改的危旧住房占比为20%，并假设危旧住房每套面积约为70㎡，则本次拆改的单套面积约为112㎡（80%城中村+20%危旧住房）；③目前一二线城市平均商品房价约为1.96万/㎡，假设拆改补偿折扣为20%，则单方补偿价格约为1.57万/㎡；④假设本次货币化安置比例为80%；基于以上假设与计算，100万套城中村与危旧房改造目标约涉及改造规模1.1亿㎡，货币化安置资金需求约为1.4万亿，假设其中80%的货币化安置款会再次流入商品房市场，共将拉动1.1万亿商品住宅销售额（约为2023年商品住宅销售额的10.9%）。
股票市场与信用债：A股与港股跑赢大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.96%和-1.20%，分别跑赢大盘1.98pct/跑赢大盘0.91pct。本周地产信用债发行52.68亿元，净融资额11.31亿元。截至2024年10月18日，地产信用债累计发行3206.67亿元，同比下降23.84%，净融资额-351.69亿元，去年同期为392.39亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨跌幅为-0.61%。
本周产权型REITs指数收于108.26点,跌幅为-0.67%;本周特许经营权型REITs指数收于110.52点,跌幅为-0.53%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数23.81pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为富国首创水务REIT，涨幅为1.77%。本周REITs成交额为16.58亿元，环比5.09%。本周REITs换手率为0.63%，环比0.02pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-23.38%/+4.95%，累计同比分别-33.44%/-5.15%。
100大中城市供应建面、成交建面、溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比+1.18%/+6.36%，溢价率0.28%，一线供应和成交建面环比-22.96%/-31.61%，溢价率-14.76%，二线供应和成交建面环比-13.84%/+12.58%，溢价率-0.67%,三四线供应和成交建面环比+9.70%/+6.74%，溢价率4.37%。
政策新闻：各地继续出台各类政策，提及要促进房地产市场止跌回稳
10月16日，天津取消住房限购政策，进一步优化房地产政策。10月17日，国新办地产会议提到将货币化新增100万套城改目标，此外年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，助力打赢保交房工作攻坚战。
投资建议：100万套城改目标约涉及改造规模1.1亿㎡，货币化安置资金需求约为1.4万亿。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、金地集团、龙湖集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（绿城服务、华润万象生活）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
国新办地产会议提出将货币化新增100万套城改目标。①七普数据显示，平均每个家庭户人口2.62人，乡村家庭户人均住房面积为46.8㎡，由此大致推断城中村每套面积约为123㎡；②假设拆改的危旧住房占比为20%，并假设危旧住房每套面积约为70㎡，则本次拆改的单套面积约为112㎡（80%城中村+20%危旧住房）；③目前一二线城市平均商品房价约为1.96万/㎡，假设拆改补偿折扣为20%，则单方补偿价格约为1.57万/㎡；④假设本次货币化安置比例为80%；基于以上假设与计算，100万套城中村与危旧房改造目标约涉及改造规模1.1亿㎡，货币化安置资金需求约为1.4万亿，假设其中80%的货币化安置款会再次流入商品房市场，共将拉动1.1万亿商品住宅销售额（约为2023年商品住宅销售额的10.9%）。
此外，此次国新办地产会议重点内容如下：
四个取消+四个降低+两个增加，构建组合拳，推动市场止跌回稳。
四个取消：充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括①取消限购；②取消限售；③取消限价；④取消普通住宅和非普通住宅标准。
四个降低：①降低住房公积金贷款利率（降了0.25pct）；②降低住房贷款的首付比例（统一首套、二套房贷最低首付比例到15%）；③降低存量贷款利率；④降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。
两个增加：①通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；②年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。会议提及将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。调查显示，仅在35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有50万套。这次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目，主要采取货币安置的方式，将更有利于群众和自己意愿选择合适方式，货币化安置将减少置业过渡时间，更有利于消化存量商品房。
年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，保交房工作从“打好”转向“打赢”。会议表示一定能打赢“保交房”攻坚战，截至10月16日“白名单”房地产项目已审批通过贷款达2.23万亿元，并表示在年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，融资协调机制要将所有合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求，会议。此次政治局会议再次强调要加大“白名单”项目贷款投放力度，政策坚持打赢保交房的攻坚战，促进房地产市场平稳健康发展。
投资建议：100万套城改目标约涉及改造规模1.1亿㎡，货币化安置资金需求约为1.4万亿。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、金地集团、龙湖集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（绿城服务、华润万象生活）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年10月14日-2024年10月18日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行环比上升，净融资额环比由负转正。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.96%和-1.20%，分别跑赢大盘1.98pct/跑赢大盘0.91pct。本周地产信用债发行52.68亿元，净融资额11.31亿元。截至2024年10月18日，地产信用债累计发行3206.67亿元，同比下降23.84%，净融资额-351.69亿元，去年同期为392.39亿元。
本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨幅为2.96%，跑赢大盘1.98个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第10名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨幅为21.84%，同期沪深300涨幅为11.48%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨幅为32.40%，同期沪深300涨幅为24.25%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是信达地产（28.15%）、张江高科（16.66%）、金地集团（5.72%）、华夏幸福（5.00%）、建发股份（4.58%），跌幅靠前的主要是金科股份（-2.56%）、浦东金桥（-2.20%）、中国国贸（-1.39%）、金融街（-0.61%）、大悦城（-0.33%）。
本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块跌幅为-1.20%，跑赢大盘0.91个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第6名。本周领涨板块主要包括原材料业、资讯科技业、公用事业，领跌板块主要包括必选消费、可选消费、医疗保健业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是融信中国（14.06%）、新希望服务（5.70%）、龙光集团（5.26%）、旭辉永升服务（5.15%）绿城中国（4.27%），跌幅靠前的主要是弘阳服务（-25.00%）、时代中国控股（-17.17%）、雅居乐集团（-16.22%）、世茂集团（-15.12%）、弘阳地产（-14.74%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比由负转正。
本周地产债信用债新发行金额合计52.68亿元，到期金额41.37亿元，净融资额11.31亿元。截至2024年10月18日，地产信用债累计总发行金额为3206.67亿元，同比下降23.84%，到期金额3558.36亿元，同比下降6.80%，净融资规模为-351.69亿元，去年同期为392.39亿元。
REITs市场
本周REITs指数跌幅为-0.61%。本周产权型REITs指数收于108.26点,跌幅为-0.67%;本周特许经营权型REITs指数收于110.52点,跌幅为-0.53%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数23.81pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为富国首创水务REIT，涨幅为1.77%。本周REITs成交额为16.58亿元，环比5.09%。本周REITs换手率为0.63%，环比0.02pcts。
本周（2024年10月14日-2024年10月18日，下同）REITs指数收于109.32点，跌幅为-0.61%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年10月18日，REITs指数收于109.32点，跌幅为-0.61%。
本周产权型REITs指数收于108.26点,跌幅为-0.67%。其中，产业园区型REITs指数收于97.63点,跌幅为-0.92%;物流仓储型REITs指数收于100.36点,涨幅为0.10%;保租房型REITs指数收于98.52点,跌幅为-0.70%。
本周特许经营权型REITs指数收于110.52点,跌幅为-0.53%。其中，高速公路型REITs指数收于92.99点,跌幅为-0.81%;生态环保型REITs指数收于121.34点,涨幅为0.72%;能源型REITs指数收于120.02点,跌幅为-0.60%。
近一个月，REITs指数跑输沪深300指数23.81pcts。其中，产权类REITs指数跑输沪深300指数24.07pcts；特许经营类REITs指数跑输沪深300指数23.49pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑输沪深300指数23.73pcts，物流仓储型REITs指数跑输沪深300指数22.74pcts，保租房型REITs指数跑输沪深300指数25.88pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑输沪深300指数22.83pcts，生态环保型REITs指数跑输沪深300指数24.82pcts，能源型REITs指数跑输沪深300指数24.36pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为富国首创水务REIT，涨幅为1.77%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为东吴苏园产业REIT，跌幅为-2.18%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为中金安徽交控REIT，涨幅为5.52%，领跌或涨幅最小的公募REITs为国金中国铁建REIT，跌幅为-4.33%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨幅为26.18%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，跌幅为-47.73%。
本周REITs成交额为16.58亿元。其中，产权型REITs成交额为7.19亿元，特许经营型REITs成交额为9.39亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为4.18亿元，保租房型REITs成交额为1.88亿元，物流仓储型REITs成交额为1.13亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为6.18亿元，生态环保型REITs成交额为1.12亿元，能源型REITs成交额为2.10亿元。
本周REITs换手率为0.63%，环比0.02pcts。其中，产权型REITs换手率为0.59%，环比0.05pcts；特许经营型REITs换手率为0.74%，环比-0.04pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为0.47%，环比0.01pcts；保租房型REITs换手率为1.19%，环比0.19pcts；物流仓储型REITs换手率为0.33%，环比-0.10pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为0.56%，环比-0.01pcts；生态环保型REITs换手率为1.26%，环比-0.43pcts；能源型REITs换手率为0.74%，环比-0.35pcts。
楼市成交
本周(2024年10月12日-2024年10月18日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-23.38%/+4.95%，累计同比分别-33.44%/-5.15%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的45城商品房成交324.75万㎡，滚动四周同比-23.38%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别-11.32%、-24.89%、-36.93%。
45城商品房年初至今累计成交面积同比-33.44%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-21.98%、-35.00%、-42.46%。
本周二手房成交滚动四周同比上升、累计同比下降。
本周我们覆盖的14城二手房成交219.73万㎡，滚动四周同比+4.95%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+37.39%、-4.57%、-7.83%。
14城二手房年初至今累计成交面积同比-5.15%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+7.27%、-8.81%、-8.12%。
土地市场
本周（2024年10月14日-2024年10月20日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周百城供应和成交建面环比+1.18%/+6.36%，溢价率0.28%，一线供应和成交建面环比-22.96%/-31.61%，溢价率-14.76%，二线供应和成交建面环比-13.84%/+12.58%，溢价率-0.67%,三四线供应和成交建面环比+9.70%/+6.74%，溢价率4.37%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周100大中城市供应建面2622万平方米、成交建面2342万平方米、成交总价286亿元，滚动四周环比分别+1.18%、+6.36%、+5.25%；成交面积与供应面积比例为+82.55%，环比-1.73pct；溢价率为0.28%，环比-3.35pct。
一线城市供应建面环比下降，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周一线城市供应建面111万平方米、成交建面80万平方米、成交总价-4亿元，滚动四周环比分别-22.96%、-31.61%、-25.67%；成交面积与供应面积比例为+82.92%，环比0.53pct；溢价率为-14.76%，环比-14.76pct。
二线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周二线城市供应建面729万平方米、成交建面490万平方米、成交总价7亿元，滚动四周环比分别-13.84%、+12.58%、-4.78%；成交面积与供应面积比例为+88.01%，环比-7.46pct；溢价率为-0.67%，环比-1.09pct。
三四线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周三四线城市供应建面1782万平方米、成交建面1773万平方米、成交总价283亿元，滚动四周环比分别+9.70%、+6.74%、+22.36%；成交面积与供应面积比例为+80.53%，环比0.32pct；溢价率为4.37%，环比-1.22pct。
政策梳理
风险提示
