本文来自方正证券研究所于2024年11月03日发布的报告《现房库存和闲置用地规模几何？——2024W45房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：现房库存和闲置用地规模几何？
闲置用地：截至22年底，我国待开发土地面积为4.98亿㎡，假设容积率为2.15（2021年1月-2024年9月累计100大中城市住宅类土地成交规划建面/100大中城市住宅类土地成交占地面积），则截至2022年底我国待开发土地规划建面约为10.7亿㎡，23年我国涉宅用地成交建面约为9.34亿㎡，同年房屋新开工面积为9.54亿㎡，则2023年全年消化待开发土地建面0.2亿㎡，计算得出截至23年底我国待开发土地面建面约为10.5亿㎡。2021年来我国涉宅用地出让价格平均为0.57万/㎡，以此价格测算（实际回收价或有一定折扣），若将全部闲置用地回收所涉及的资金需求约为6万亿元。
现房库存：国家统计局数据显示，截至2024年9月底，我国商品房待售面积约为7.3亿㎡（已竣工未销售面积，其中住宅现房为3.8亿㎡）,2024年前9个月我国住宅成交均价约为1.02万/㎡，以此价格测算（实际收储价或有一定折扣），若将全部现房住宅收储所涉及的资金需求约为3.9万亿元。
股票市场与信用债：A股与港股跑赢大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为6.01%和1.90%，分别跑赢大盘7.69pct/跑赢大盘2.30pct。本周地产信用债发行119.50亿元，净融资额54.66亿元。截至2024年11月1日，地产信用债累计发行3381.33亿元，同比下降21.36%，净融资额-298.37亿元，去年同期为272.88亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨跌幅为-0.49%。
本周产权型REITs指数收于106.36点,涨跌幅为-0.59%;本周特许经营权型REITs指数收于109.52点,涨跌幅为-0.38%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.45pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金湖北科投光谷REIT，涨跌幅为2.72%。本周REITs成交额为16.24亿元，环比0.43%。本周REITs换手率为0.64%，环比0.02pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-21.74%/+4.19%，累计同比分别-31.92%/-3.82%。新房端，45城商品房共计成交437万㎡，二手房端，14城二手商品房共计成交221万㎡。
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周百城供应和成交建面环比+11.85%/-12.66%，溢价率2.56%，一线供应和成交建面环比-25.64%/-18.73%，溢价率0.31%，二线供应和成交建面环比+6.83%/-14.01%，溢价率3.80%,三四线供应和成交建面环比+16.12%/-11.70%，溢价率3.52%。
政策新闻：房贷利率重新定价不用再等1年
工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行邮储银行六大商业银行发布公告，11月1日起陆续对商业性个住房贷款利率实行新的定价机制。这意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。
投资建议：中央积极定调楼市“止跌回稳”，并明确“回收闲置用地”+“收储存量现房”为实现楼市企稳的重要工具。经过测算我国潜在可供收储的闲置用地与存量现房规模较大，随着收储资金支持力度的加大以及收储门槛的进一步降低，相关工作有望加速推进，楼市量升价稳态势有望维持。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
未来财政政策明确针对“土地回收”+“收储存量现房”发力。针对房地产政策，10月12日财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，并从明确了未来财政政策的发力方向为“专项债用于土地回收、储备”+“专项债+补助资金用于收储”。
专项债用于土地回收、储备，潜在可回收待开发土地建面规模约10.5亿㎡。考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，财政部支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。此前自然资源部已明确，对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，央行也表示进一步明确研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持。截至22年底，我国待开发土地面积为4.98亿㎡，假设容积率为2.15（2021年1月-2024年9月累计100大中城市住宅类土地成交规划建面/100大中城市住宅类土地成交占地面积），则截至2022年底我国待开发土地规划建面约为10.7亿㎡，23年我国涉宅用地成交建面约为9.34亿㎡，同年房屋新开工面积为9.54亿㎡，则2023年全年消化待开发土地建面0.2亿㎡，计算得出截至23年底我国待开发土地面建面约为10.5亿㎡。2021年来我国涉宅用地出让价格平均为0.57万/㎡，以此价格测算（实际回收价或有一定折扣），若将全部闲置用地回收所涉及的资金需求约为6万亿元。
专项债+补助资金用于收储现房，潜在可收储住宅面积约为3.8亿㎡。先前财政部会议提及支持收购存量房，优化保障性住房供给：①用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房；②继续用好保障性安居工程补助资金，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。收购存量商品房用于保障房的资金来源，此前更多是央行3000亿元保障性住房再贷款用于已建成未售商品房，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，收储资金工具再扩充，收储进展有望加快。国家统计局数据显示，截至2024年9月底，我国商品房待售面积约为7.3亿㎡（已竣工未销售面积，其中住宅现房为3.8亿㎡）,2024年前9个月我国住宅成交均价约为1.02万/㎡，以此价格测算（实际收储价或有一定折扣），若将全部现房住宅收储所涉及的资金需求约为3.9万亿元。
投资建议：中央积极定调楼市“止跌回稳”，并明确“回收闲置用地”+“收储存量现房”为实现楼市企稳的重要工具。经过测算我国潜在可供收储的闲置用地与存量现房规模较大，随着收储资金支持力度的加大以及收储门槛的进一步降低，相关工作有望加速推进，楼市量升价稳态势有望维持。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年10月28日-2024年11月1日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行环比上升，净融资流入环比上升。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为6.01%和1.90%，分别跑赢大盘7.69pct/跑赢大盘2.30pct。本周地产信用债发行119.50亿元，净融资额54.66亿元。截至2024年11月1日，地产信用债累计发行3381.33亿元，同比下降21.36%，净融资额-298.37亿元，去年同期为272.88亿元。
本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨跌幅为6.01%，跑赢大盘7.69个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第1名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为36.51%，同期沪深300涨跌幅为13.77%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为3.06%，同期沪深300涨跌幅为-3.18%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是华夏幸福（61.94%）、信达地产（22.20%）、张江高科（19.64%）、荣盛发展（14.47%）、金地集团（13.10%），跌幅靠前的主要是中国国贸（-3.32%）、京投发展（-1.79%）、浦东金桥（-0.72%）、招商积余（-0.61%）、万科A（-0.33%）。
本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块涨跌幅为1.90%，跑赢大盘2.30个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第1名。本周领涨板块主要包括地产建筑业、金融业，领跌板块主要包括医疗保健业、公用事业、原材料业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是宋都服务（66.67%）、时代中国控股（32.43%）、融创中国（20.60%）、旭辉控股集团（14.49%）中梁控股（13.28%），跌幅靠前的主要是禹洲集团（-24.24%）、明发集团（-19.77%）、弘阳服务（-13.79%）、方圆生活服务（-10.94%）、彩生活（-9.80%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比净流入增加。
本周地产债信用债新发行金额合计119.50亿元，到期金额64.84亿元，净融资额54.66亿元。截至2024年11月1日，地产信用债累计总发行金额为3381.33亿元，同比下降21.36%，到期金额3679.69亿元，同比下降8.62%，净融资规模为-298.37亿元，去年同期为272.88亿元。
REITs市场
本周REITs指数涨跌幅为-0.49%。本周产权型REITs指数收于106.36点,涨跌幅为-0.59%;本周特许经营权型REITs指数收于109.52点,涨跌幅为-0.38%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.45pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金湖北科投光谷REIT，涨跌幅为2.72%。本周REITs成交额为16.24亿元，环比0.43%。本周REITs换手率为0.64%，环比0.02pcts。
本周（2024年10月28日-2024年11月1日，下同）REITs指数收于107.82点，涨跌幅为-0.49%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年11月1日，REITs指数收于107.82点，涨跌幅为-0.49%。
本周产权型REITs指数收于106.36点,涨跌幅为-0.59%。其中，产业园区型REITs指数收于96.08点,涨跌幅为-0.35%;物流仓储型REITs指数收于99.48点,涨跌幅为-0.24%;保租房型REITs指数收于95.80点,涨跌幅为-1.37%。
本周特许经营权型REITs指数收于109.52点,涨跌幅为-0.38%。其中，高速公路型REITs指数收于92.32点,涨跌幅为-0.20%;生态环保型REITs指数收于118.42点,涨跌幅为-1.38%;能源型REITs指数收于119.56点,涨跌幅为-0.18%。
近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.45pcts。其中，产权类REITs指数跑赢沪深300指数0.75pcts；特许经营类REITs指数跑赢沪深300指数2.32pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑赢沪深300指数1.41pcts，物流仓储型REITs指数跑赢沪深300指数2.10pcts，保租房型REITs指数跑输沪深300指数1.75pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑赢沪深300指数2.23pcts，生态环保型REITs指数跑赢沪深300指数1.34pcts，能源型REITs指数跑赢沪深300指数3.21pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金湖北科投光谷REIT，涨跌幅为2.72%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨跌幅为-3.14%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为中航京能光伏REIT，涨跌幅为1.66%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏华润有巢REIT，涨跌幅为-7.93%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨跌幅为23.19%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，涨跌幅为-47.92%。
本周REITs成交额为16.24亿元，其中，产权型REITs成交额为7.51亿元，特许经营型REITs成交额为8.73亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为4.67亿元，保租房型REITs成交额为1.37亿元，物流仓储型REITs成交额为1.47亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为5.61亿元，生态环保型REITs成交额为0.96亿元，能源型REITs成交额为2.16亿元。
本周REITs换手率为0.64%，环比0.02pcts。其中，产权型REITs换手率为0.61%，环比0.05pcts；特许经营型REITs换手率为0.68%，环比-0.05pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为0.45%，环比0.07pcts；保租房型REITs换手率为0.76%，环比-0.07pcts；物流仓储型REITs换手率为0.42%，环比0.00pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为0.55%，环比0.03pcts；生态环保型REITs换手率为0.97%，环比-0.07pcts；能源型REITs换手率为0.90%，环比-0.39pcts。
楼市成交
本周(2024年10月26日-2024年11月1日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-21.74%/+4.19%，累计同比分别-31.92%/-3.82%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的45城商品房成交436.51万㎡，滚动四周同比-21.74%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+8.38%、-27.97%、-41.15%。45城商品房年初至今累计成交面积同比-31.92%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-19.45%、-34.28%、-38.86%。
本周二手房成交滚动四周同比上升、累计同比下降。
本周我们覆盖的14城二手房成交221.39万㎡，滚动四周同比+4.19%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+54.62%、-8.10%、-35.76%。14城二手房年初至今累计成交面积同比-3.82%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+10.46%、-7.97%、-9.17%。
土地市场
本周（2024年10月21日-2024年10月27日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周百城供应和成交建面环比+11.85%/-12.66%，溢价率2.56%，一线供应和成交建面环比-25.64%/-18.73%，溢价率0.31%，二线供应和成交建面环比+6.83%/-14.01%，溢价率3.80%,三四线供应和成交建面环比+16.12%/-11.70%，溢价率3.52%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周100大中城市供应建面4599万平方米、成交建面2654万平方米、成交总价738亿元，滚动四周环比分别+11.85%、-12.66%、-8.02%；成交面积与供应面积比例为+67.49%，环比-10.65pct；溢价率为2.56%，环比-4.27pct。
一线城市供应建面环比下降，成交建面环比下降，溢价率环比上升。
本周一线城市供应建面74万平方米、成交建面148万平方米、成交总价234亿元，滚动四周环比分别-25.64%、-18.73%、-31.59%；成交面积与供应面积比例为+102.43%，环比1.58pct；溢价率为0.31%，环比+0.31pct。
二线城市供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比上升。
本周二线城市供应建面1399万平方米、成交建面766万平方米、成交总价212亿元，滚动四周环比分别+6.83%、-14.01%、-14.95%；成交面积与供应面积比例为+71.25%，环比-20.01pct；溢价率为3.80%，环比+1.95pct。
三四线城市供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周三四线城市供应建面3126万平方米、成交建面1741万平方米、成交总价292亿元，滚动四周环比分别+16.12%、-11.70%、+7.56%；成交面积与供应面积比例为+64.75%，环比-8.09pct；溢价率为3.52%，环比-5.84pct。
政策梳理
风险提示
