本文来自方正证券研究所于2024年11月18日发布的报告《普通住宅标准取消有何影响？》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
事件：11月18日，上海市住建委等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准，以及取消标准后相关个人住房交易税收事项，该政策自2024年12月1日起施行。
个税核定征收税率统一为1%，出售总价1000万房屋（未满5年或非首套）或将节约10万个税。上海在原先房屋交易环节，执行了差别化的个税政策，未满5年的或者非首套的普通住房按转让收入的1%征收，而非普通住房按转让收入的2%征收。当前上海取消普通住房和非普通住房标准，使得核定征收的税率统一为1%。政策减负效应明显，举例来说若上海房东出售一套未满5年的1000万总价的住房，过去个税或需缴纳20万，现在或只需缴纳10万，显著降低了售房成本、增加了住房财产性收入，此外，若该房东一年内在上海换房，其还可享受个税退税的优惠政策。
个人出售2年以上住房免征增值税，400万增值额或将免征20万增值税。此次上海贯彻财政部等三部门政策，取消普通住房和非普通住房标准后，挂钩在其上的增值税政策将优化。先前上海政策规定，非普住宅无论持有年限是否达到2年，均需征收增值部分5%作为增值税，此次普通住宅标准的取消使得个人出售2年以上住房免征增值税。举例来说，若某人曾购置一套600万的非普通住房，到2024年该住房价值为1000万，其增值额约为400万，原增值税约为400×5%＝20万，现政策下若该住房持有年限超过2年，将免征20万增值税，减负效应非常可观。
个人购房契税优惠政策与全国统一，1000万总价住房最高减少契税20万。原先上海非普通住宅契税为3%，现在对于个人购买住房契税，上海适用与全国统一的个人购房契税优惠政策，即对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。本次普通住宅标准的取消，减负效应明显。举例来说，对于认购1000万总价的住房来说，新政前契税最高需30万，新政后最低可为10万，即直接减少20万。
取消普宅标准后，非普宅增值率在20%以内的项目或将免征土增税，助于增厚房企利润。据原先国家税务总局规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征土地增值税。这意味着原先非普通住宅均不能免征，然而伴随楼市的调整，很多项目的毛利率水平已经满足增值额要求，此次普通住宅标准的取消使得这些项目同样能够免征土增税。按原先的征收标准下，房企缴纳的土增税约占营收的2%， 其中来源于非普通住宅的土增税占比较大（24年上半年上海成交140㎡以上房屋占比约35%），此次普宅标准取消后，非普宅增值率在20%以内的项目或将免征土增税，一定程度上助力增厚房企利润。
投资建议：一线城市中上海首先取消普通住宅标准，将大幅减少交易成本，有效激发市场活力。此外，房企侧也能享受到土增税减免的利好，减少相应的开发成本，后续其他一线城市有望加速落地相关政策，助力楼市“量升价稳”趋势不断强化。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期
