本文来自方正证券研究所于2024年12月01日发布的报告《地产政策后续空间有何期待？——2024W49房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：地产政策后续空间有何期待？
步入12月，中央经济工作会议等会议在即，楼市或将进入新一轮释放周期，收储存量房&闲置用地或在资金等方面再获进一步支持，其中闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商转住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。此外一线城市政策优化空间较大：①目前除了广州完全放开限购外，其余三个一线城市虽进行了几轮松绑，但现行限购仍较为严格，调整空间较大；②首套与二套房首付比下限统一调整至15%，一线城市首套房首付比基本调整到位，但二套房首付比仍具下调空间，其中上海25%/京广深20%，此外房贷利率相较其他城市也具下行空间；③广州率先实行购房落户，有望向其余一线城市推广。
股票市场与信用债：A股与港股跑赢/跑输大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨幅分别为3.08%和0.96%，分别跑赢大盘1.76pct/跑输大盘0.04pct。本周地产信用债发行95.11亿元，净融资额-18.67亿元。截至2024年11月29日，地产信用债累计发行3712.98亿元，同比下降19.11%，净融资额-296.49亿元，去年同期为238.83亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨幅为-0.22%。
本周产权型REITs指数收于105.78点,跌幅为-0.49%;本周特许经营权型REITs指数收于110.10点,涨幅为0.11%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数1.22pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为浙商沪杭甬REIT，涨幅为1.88%。本周REITs成交额为14.12亿元，环比-30.90%。本周REITs换手率为0.56%，环比-0.30pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-1.64%/+20.95%，累计同比分别-29.68%/-1.65%。新房端，45城商品房共计成交464万㎡，二手房端，14城二手商品房共计成交203万㎡。
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周百城供应和成交建面环比+106.07%/+35.62%，溢价率1.95%，一线供应和成交建面环比+152.42%/-28.03%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+136.09%/+33.70%，溢价率3.20%,三四线供应和成交建面环比+93.17%/+40.46%，溢价率1.25%。
投资建议：中央经济工作会议&政治局会议在即，楼市或将进入新一轮释放周期，其中收储存量房&闲置用地或在资金等方面再获明确支持，其中闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商转住等），资金更易平衡，可行性较高。此外一线城市政策优化空间较大，首付比、房贷利率、落户等政策有望再获优化。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
中央经济工作会议&政治局会议在即，或将进入新一轮释放周期。9月下旬中央积极定调楼市“止跌回稳”后，一线城市限购陆续松绑，税费优化正式落地，一线城市取消普宅标准，专项债被允许用来收储现房&闲置用地。在政策的持续呵护下，楼市迎来强势的“银十”表现，11月二手房市场表现同样强劲，百强房企新房销售降幅持续收窄，房地产市场释放了企稳的积极信号。步入12月，将迎来中央经济工作会议&政治局会议，楼市或再迎新一轮政策释放期。
政策空间一：收储存量房&闲置用地或在资金等方面再获支持。中央明确专项债可用于收储存量房&闲置用地，多地积极推进相关工作，后续支持收储存量房&闲置用地的资金规模有望明确。其中回收闲置用地可落地性更高，2024下半年来，越秀、华侨城等多家企业旗下地块已被收储，且基本按照市场价回收，例如：1）越秀地产年内第三次被回收闲置用地，总回款为15.29亿现金+120亿票据（用于购置土地）；2）华侨城7万平TOD项目土地被收储，被收储土地经过调规后（商改住）仍将上市出让。后续土储专项债回收闲置用地或在规模与范围上再获大力支持（2018年土储专项债发行规模为4830亿元，2019年为6162亿元，后续规模有望在此基础上提升），同时闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商改住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。
政策空间二：一线城市限购有望进一步放松+首付比&房贷利率进一步调降+落户松绑。一线城市政策调整空间仍然较大：①目前除了广州完全放开限购外，其余三个一线城市虽进行了几轮松绑，但现行限购仍较为严格，调整空间较大；②首套与二套房首付比下限统一调整至15%，一线城市首套房首付比基本调整到位，但二套房首付比仍具下调空间，其中上海25%/京广深20%，此外房贷利率相较其他城市也具下行空间；③广州率先实行购房落户，有望向其余一线城市推广。
投资建议：中央经济工作会议&政治局会议在即，楼市或将进入新一轮释放周期，收储存量房&闲置用地或在资金等方面再获明确支持，其中闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商转住等），资金更易平衡，可行性较高。此外一线城市政策优化空间较大，首付比、房贷利率、落户等政策有望再获优化。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年11月25日-2024年11月29日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑赢/跑输大盘，信用债发行环比下降，净融资额环比由正转负。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨幅分别为3.08%和0.96%，分别跑赢大盘1.76pct/跑输大盘0.04pct。本周地产信用债发行95.11亿元，净融资额-18.67亿元。截至2024年11月29日，地产信用债累计发行3712.98亿元，同比下降19.11%，净融资额-296.49亿元，去年同期为238.83亿元。
本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨幅为3.08%，跑赢大盘1.76个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第12名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨幅为46.39%，同期沪深300涨幅为19.49%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨幅为4.14%，同期沪深300跌幅为-0.21%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是招商蛇口（11.87%）、金地集团（9.42%）、京投发展（8.59%）、大悦城（7.87%）、滨江集团（7.49%），跌幅靠前的主要是苏州高新（-14.50%）、金科股份（-3.59%）、华夏幸福（-1.71%）、张江高科（-0.77%）、中迪投资（-0.40%）。
本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。
本周港股地产建筑板块涨幅为0.96%，跑输大盘0.04个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第5名。本周领涨板块主要包括医疗保健业、可选消费、电讯业，领跌板块主要包括公用事业、原材料业、资讯科技业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是时代中国控股（41.67%）、宋都服务（23.46%）、朗诗绿色生活（14.29%）、彩生活（11.45%）中骏集团控股（10.76%），跌幅靠前的主要是建业地产（-12.60%）、荣万家（-11.72%）、明发集团（-10.69%）、方圆生活服务（-7.89%）、富力地产（-7.82%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降，净融资金额环比由正转负。本周地产债信用债新发行金额合计95.11亿元，到期金额113.78亿元，净融资额-18.67亿元。截至2024年11月29日，地产信用债累计总发行金额为3712.98亿元，同比下降19.11%，到期金额4009.48亿元，同比下降7.85%，净融资规模为-296.49亿元，去年同期为238.83亿元。
REITs市场
本周REITs指数跌幅为-0.22%。本周产权型REITs指数收于105.78点,跌幅为-0.49%;本周特许经营权型REITs指数收于110.10点,涨幅为0.11%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数1.22pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为浙商沪杭甬REIT，涨幅为1.88%。本周REITs成交额为14.12亿元，环比-30.90%。本周REITs换手率为0.56%，环比-0.30pcts。
本周（2024年11月25日-2024年11月29日，下同）REITs指数收于107.76点，跌幅为-0.22%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年11月29日，REITs指数收于107.76点，跌幅为-0.22%。
本周产权型REITs指数收于105.78点,跌幅为-0.49%。其中，产业园区型REITs指数收于94.27点,跌幅为-1.02%;物流仓储型REITs指数收于96.71点,跌幅为-0.46%;保租房型REITs指数收于99.90点,涨幅为0.68%。
本周特许经营权型REITs指数收于110.10点,涨幅为0.11%。其中，高速公路型REITs指数收于92.52点,涨幅为0.21%;生态环保型REITs指数收于118.48点,涨幅为0.03%;能源型REITs指数收于121.56点,跌幅为-0.10%。
近一个月，REITs指数跑输沪深300指数1.22pcts。其中，产权类REITs指数跑输沪深300指数1.75pcts；特许经营类REITs指数跑输沪深300指数0.57pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑输沪深300指数2.97pcts，物流仓储型REITs指数跑输沪深300指数3.69pcts，保租房型REITs指数跑赢沪深300指数2.55pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑输沪深300指数0.79pcts，生态环保型REITs指数跑输沪深300指数1.49pcts，能源型REITs指数跑赢沪深300指数0.63pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为浙商沪杭甬REIT，涨幅为1.88%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为华泰江苏交控REIT，跌幅为-4.26%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为中金厦门安居REIT，涨幅为5.00%，领跌或涨幅最小的公募REITs为建信中关村REIT，跌幅为-6.96%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨幅为26.02%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，跌幅为-47.73%。
本周REITs成交额为14.12亿元。其中，产权型REITs成交额为6.17亿元，特许经营型REITs成交额为7.94亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为3.97亿元，保租房型REITs成交额为1.12亿元，物流仓储型REITs成交额为1.09亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为5.23亿元，生态环保型REITs成交额为0.89亿元，能源型REITs成交额为1.82亿元。
楼市成交
本周(2024年11月23日-2024年11月29日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-1.64%/+20.95%，累计同比分别-29.68%/-1.65%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的45城商品房成交464.18万㎡，滚动四周同比-1.64%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+14.89%、-2.99%、-27.98%。45城商品房年初至今累计成交面积同比-29.68%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-16.46%、-32.03%、-38.15%。
本周二手房成交滚动四周同比上升、累计同比下降。
本周我们覆盖的14城二手房成交203.02万㎡，滚动四周同比+20.95%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+60.03%、+10.76%、-28.79%。14城二手房年初至今累计成交面积同比-1.65%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+14.69%、-6.31%、-11.19%。
土地市场
本周（2024年11月18日-2024年11月24日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周百城供应和成交建面环比+106.07%/+35.62%，溢价率1.95%，一线供应和成交建面环比+152.42%/-28.03%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+136.09%/+33.70%，溢价率3.20%,三四线供应和成交建面环比+93.17%/+40.46%，溢价率1.25%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周100大中城市供应建面10868万平方米、成交建面3879万平方米、成交总价899亿元，滚动四周环比分别+106.07%、+35.62%、+50.23%；成交面积与供应面积比例为+44.75%，环比-6.79pct；溢价率为1.95%，环比-3.38pct。
一线城市供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周一线城市供应建面250万平方米、成交建面43万平方米、成交总价6亿元，滚动四周环比分别+152.42%、-28.03%、-38.49%；成交面积与供应面积比例为+30.40%，环比-19.99pct；溢价率为0.00%，环比-7.51pct。
二线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周二线城市供应建面4165万平方米、成交建面1075万平方米、成交总价331亿元，滚动四周环比分别+136.09%、+33.70%、+87.57%；成交面积与供应面积比例为+40.44%，环比-12.53pct；溢价率为3.20%，环比-2.55pct。
三四线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周三四线城市供应建面6452万平方米、成交建面2761万平方米、成交总价563亿元，滚动四周环比分别+93.17%、+40.46%、+60.38%；成交面积与供应面积比例为+47.43%，环比-3.62pct；溢价率为1.25%，环比-3.62pct。
政策梳理
风险提示
