本文来自方正证券研究所于2024年10月12日发布的报告《财政及时雨，三项举措稳楼市——财政部发布会房地产相关表述点评》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
事件：10月12日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，财政部介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。
三方面明确未来财政政策针对房地产的发力方向。针对房地产政策，本次财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，并从三个方面明确了未来财政政策的发力方向。
方向一：专项债用于土地回收、储备。考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。此前自然资源部已经发文明确，对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，央行也表示进一步明确研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持。本次财政部进一步明确允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债用于收购存量土地，有助于加快闲置存量土地的收回收购节奏，促进市场“去库存”，推动房地产市场供需平衡。
方向二：专项债+补助资金用于收储。会议提及支持收购存量房，优化保障性住房供给：①用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房；②继续用好保障性安居工程补助资金，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。收购存量商品房用于保障房的资金来源，此前更多是央行3000亿元保障性住房再贷款用于已建成未售商品房，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，收储资金工具再扩充，收储进展有望加快，进一步促进房地产市场供需平衡。
方向三：研究取消普宅和非普宅相衔接的增值税、土增税政策。会议提及正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土增税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。土增税等税种的取消将降低房企开发成本，提升房企投资开工意愿。此外我们认为税收政策在支持房地产方面仍有优化空间，例如在需求侧降低契税，同时降低居民购房成本、降低房企税费压力，稳定市场预期。
投资建议：政治局会议定调“止跌回稳”极大提振了市场信心，带动国庆楼市销售大幅提升。此次财政部会议明确财政政策对房地产的支持方向，态度坚决并打开想象空间，楼市量升价稳的持续性值得期待。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
