本文来自方正证券研究所于2024年11月24日发布的报告《土地回收有何进展，如何展望？——2024W48房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：土地回收有何进展，如何展望？
回顾：土储专项债时隔5年再度重启，此前土储专项债占比维持高位，2018年土储专项债占当年专项债发行规模35.8%；②进展：2024下半年来，越秀、华侨城等多家企业旗下地块已被收储，且基本按照市场价回收，例如：1）越秀地产年内第三次被回收闲置用地，总回款为15.29亿现金+120亿票据（用于购置土地）；2）华侨城7万平TOD项目土地被收储，被收储土地经过调规后（商改住）仍将上市出让；3）津投城开收到东丽区土整中心支付的补偿金额1.18亿元；③展望：中央经济工作会议等重要会议再即，土储专项债回收闲置用地或在规模与范围上再获大力支持（2018年土储专项债发行规模为4830亿元，2019年为6162亿元，后续规模有望在此基础上提升），同时闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商改住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。
股票市场与信用债：A股与港股跑赢/跑输大盘
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-0.83%和-2.58%，分别跑赢大盘1.77pct/跑输大盘1.56pct。本周地产信用债发行119.73亿元，净融资额66.85亿元。截至2024年11月22日，地产信用债累计发行3607.35亿元，同比下降19.39%，净融资额-288.34亿元，去年同期为206.14亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨幅为-0.38%
本周REITs指数涨跌幅为-0.38%。本周产权型REITs指数收于106.31点,涨跌幅为-0.59%;本周特许经营权型REITs指数收于109.98点,涨跌幅为-0.12%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.96pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华泰江苏交控REIT，涨跌幅为2.41%。本周REITs成交额为20.43亿元，环比-1.42%。本周REITs换手率为0.85%，环比+0.06pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升
新房端，45城商品房年初至今累计成交面积同比-30.39%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-17.03%、-32.80%、-38.60%；二手房端，14城二手房年初至今累计成交面积同比-2.26%。
投资建议：土储专项债时隔5年再度重启，24年下半年来越秀、华侨城等房企“退地”已成功落地。中央经济工作会议等重要会议再即，土储专项债回收闲置用地或在规模与范围上再获大力支持，同时闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商转住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
一、回顾：时隔5年重启，2018年土储专项债占当年专项债发行规模35.8%。
①发行：伴随我国房地产市场的快速发展，2008年前地方政府收储土地资金以信贷为主，2008年后以信贷方式收储土地的管理趋严并最终叫停。2017年6月，财政部、国土资源部联合印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，允许发行土地储备专项债，此后土储专项债一度在专项债中占据较高比重。2018年，土地储备专项债发行规模为4830亿元（占当年专项债发行规模的35.8%），到2019年土储专项债发行规模进一步上升至6162亿元（占比为28.6%）。
②暂停：2019年9月，出于防范新增隐债、调控房地产市场，以及引导专项债投向基建领域等考虑，国务院常务会议提出专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。自此，土地储备专项债暂停发行。
③重启：2024年以来，5月自然资源部发文鼓励地方政府收回收购闲置土地。9月金融发布会、10月财政发布会和住建部会议均提及允许专项债用于土地储备，11月自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，停止了近5年的土储专项债正式重启。
二、进展：2024下半年来，越秀、华侨城等多家房业旗下地块已被收储，且基本按照市场价格回收。
①越秀地产年内第三次被回收闲置用地，总回款为15.29亿现金+120亿票据（用于购置土地）。11月13日，越秀地产及广州市土地开发中心订立大干围土地收储协议，同意将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心收储，代价为15.29亿元（估值约15.19亿），以现金补偿。在此之前8月30日、9月2日，广州市土地开发中心分两次向越秀地产收回白云区广龙地块3幅土地、番禺区暨南大学北侧地块二的使用权，总代价约120亿元（提供等值应付票据，用于该公司购买广州新出让的土地）；
②华侨城7万平TOD项目土地被收储，被收储土地经过调规后（商改住）仍将上市出让。11月21日下午，政府部门拟通过“收、调、供”联动方式，对华侨城位于武汉市洪山区杨春湖高铁商务区的TOD项目土地进行收储（收储土地面积约为70214.09平方米），并将原商办为主、住宅为辅的建设指标，调整为住宅为主、商办为辅。调规后的土地进行公开市场招拍挂，华侨城仍将通过招拍挂方式参与调规后的土地竞买。
③津投城开收到东丽区土整中心支付的补偿金额1.18亿元。津投城开10月31日公告显示，根据《天津市土地整理储备项目补偿合同》之约定履行相关义务，公司于2024年10月31日收到东丽区土整中心支付的补偿金额1.18亿元
三、展望：专项债回收闲置用地可行性较高，中央财政尚有较大举债空间，土储专项债发行规模可期，落地速度有望加快。
专项债用于土地储备正式重启，本次鼓励地方政府利用专项债收回收购存量闲置土地，且不限定收回的土地用于保障性住房建设，扩大了专项债使用范围，回收闲置用地可行性较高。原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。这意味着被回收的土地或可经过调规后（提高容积率、商转住等）再度出让（华侨城案例），并非仅能用作保障性住房开发建设，地方政府较大程度上可以不被租金收益率与回收成本之间的矛盾影响，更好的资金平衡意味着专项债回收闲置用地可行性较高。财政部此前表示，中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间，中央经济工作会议等重要会议再即，土储专项债回收闲置用地或在规模与范围上再获大力支持（2018年土储专项债发行规模为4830亿元，2019年为6162亿元，后续规模有望在此基础上提升），随着更多低成本增量资金将进入市场，将有效缓解房企资金压力，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。
投资建议：土储专项债时隔5年再度重启，24年下半年来越秀、华侨城等房企“退地”已成功落地。中央经济工作会议等重要会议再即，土储专项债回收闲置用地或在规模与范围上再获大力支持，同时闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商转住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年11月18日-2024年11月22日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑赢/跑输大盘，信用债发行环比上升，净融资额环比由负转正。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-0.83%和-2.58%，分别跑赢大盘1.77pct/跑输大盘1.56pct。本周地产信用债发行119.73亿元，净融资额66.85亿元。截至2024年11月22日，地产信用债累计发行3607.35亿元，同比下降19.39%，净融资额-288.34亿元，去年同期为206.14亿元。
本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨跌幅为-0.83%，跑赢大盘1.77个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第10名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为37.91%，同期沪深300涨跌幅为16.68%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为3.91%，同期沪深300涨跌幅为-2.33%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是苏州高新（30.92%）、华夏幸福（17.67%）、金融街（8.68%）、南山控股（2.81%）、天地源（2.24%），跌幅靠前的主要是中迪投资（-7.66%）、张江高科（-6.06%）、信达地产（-5.51%）、上海临港（-5.19%）、新城控股（-4.90%）。
本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。
本周港股地产建筑板块涨跌幅为-2.58%，跑输大盘1.56个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第11名。本周领涨板块主要包括原材料业、能源业、资讯科技业，领跌板块主要包括可选消费、地产建筑业、医疗保健业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是方圆生活服务（8.57%）、红星美凯龙（6.70%）、建业地产（4.96%）、碧桂园服务（3.61%）荣万家（3.57%），跌幅靠前的主要是佳兆业集团（-21.46%）、融信中国（-17.00%）、正荣地产（-14.29%）、世茂集团（-14.05%）、弘阳地产（-13.89%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比由负转正。本周地产债信用债新发行金额合计119.73亿元，到期金额52.88亿元，净融资额66.85亿元。截至2024年11月22日，地产信用债累计总发行金额为3607.35亿元，同比下降19.39%，到期金额3895.69亿元，同比下降8.74%，净融资规模为-288.34亿元，去年同期为206.14亿元。
REITs市场
本周REITs指数涨跌幅为-0.38%。本周产权型REITs指数收于106.31点,涨跌幅为-0.59%;本周特许经营权型REITs指数收于109.98点,涨跌幅为-0.12%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.96pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华泰江苏交控REIT，涨跌幅为2.41%。本周REITs成交额为20.43亿元，环比-1.42%。本周REITs换手率为0.85%，环比+0.06pcts。
本周（2024年11月18日-2024年11月22日，下同）REITs指数收于107.99点，涨跌幅为-0.38%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年11月22日，REITs指数收于107.99点，涨跌幅为-0.38%。
本周产权型REITs指数收于106.31点,涨跌幅为-0.59%。其中，产业园区型REITs指数收于95.24点,涨跌幅为-0.58%;物流仓储型REITs指数收于97.16点,涨跌幅为-0.83%;保租房型REITs指数收于99.22点,涨跌幅为-0.43%。
本周特许经营权型REITs指数收于109.98点,涨跌幅为-0.12%。其中，高速公路型REITs指数收于92.33点,涨跌幅为-0.41%;生态环保型REITs指数收于118.45点,涨跌幅为0.84%;能源型REITs指数收于121.69点,涨跌幅为0.01%。
近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.96pcts。其中，产权类REITs指数跑赢沪深300指数1.44pcts；特许经营类REITs指数跑赢沪深300指数2.59pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑赢沪深300指数0.78pcts，物流仓储型REITs指数跑输沪深300指数0.26pcts，保租房型REITs指数跑赢沪深300指数4.23pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑赢沪深300指数2.51pcts，生态环保型REITs指数跑赢沪深300指数0.42pcts，能源型REITs指数跑赢沪深300指数4.27pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华泰江苏交控REIT，涨跌幅为2.41%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏合肥高新REIT，涨跌幅为-2.22%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为中金厦门安居REIT，涨跌幅为3.15%，领跌或涨幅最小的公募REITs为中航首钢绿能REIT，涨跌幅为-6.28%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨跌幅为25.50%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，涨跌幅为-47.09%。
a
本周REITs成交额为20.43亿元。其中，产权型REITs成交额为10.23亿元，特许经营型REITs成交额为10.20亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为6.14亿元，保租房型REITs成交额为1.48亿元，物流仓储型REITs成交额为2.61亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为6.97亿元，生态环保型REITs成交额为0.82亿元，能源型REITs成交额为2.41亿元。
楼市成交
本周(2024年11月16日-2024年11月22日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-0.97%/+20.30%，累计同比分别-30.39%/-2.26%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的45城商品房成交335.71万㎡，滚动四周同比-0.97%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+32.99%、-6.90%、-32.49%。45城商品房年初至今累计成交面积同比-30.39%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-17.03%、-32.80%、-38.60%。
本周二手房成交滚动四周同比上升、累计同比下降。
本周我们覆盖的14城二手房成交184.90万㎡，滚动四周同比+20.30%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+62.06%、+10.22%、-36.58%。14城二手房年初至今累计成交面积同比-2.26%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+13.26%、-6.67%、-11.53%。
土地市场
本周（2024年11月11日-2024年11月17日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周百城供应和成交建面环比+65.29%/+8.11%，溢价率5.16%，一线供应和成交建面环比+106.88%/-1.42%，溢价率7.51%，二线供应和成交建面环比+79.48%/+2.02%，溢价率5.26%,三四线供应和成交建面环比+58.92%/+11.21%，溢价率4.96%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周100大中城市供应建面7043万平方米、成交建面3647万平方米、成交总价918亿元，滚动四周环比分别+65.29%、+8.11%、+27.56%；成交面积与供应面积比例为+51.15%，环比-2.60pct；溢价率为5.16%，环比-0.58pct。
一线城市供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周一线城市供应建面322万平方米、成交建面46万平方米、成交总价29亿元，滚动四周环比分别+106.88%、-1.42%、+42.70%；成交面积与供应面积比例为+49.88%，环比-24.38pct；溢价率为7.51%，环比-5.27pct。
二线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周二线城市供应建面1867万平方米、成交建面912万平方米、成交总价375亿元，滚动四周环比分别+79.48%、+2.02%、+31.81%；成交面积与供应面积比例为+52.07%，环比-5.94pct；溢价率为5.26%，环比+4.95pct。
三四线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周三四线城市供应建面4854万平方米、成交建面2689万平方米、成交总价513亿元，滚动四周环比分别+58.92%、+11.21%、+21.07%；成交面积与供应面积比例为+50.87%，环比-0.52pct；溢价率为4.96%，环比+1.33pct。
政策梳理
风险提示
