本文来自方正证券研究所于2024年11月14日发布的报告《购房减税落地，止跌回稳趋势强化》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
事件：11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求。在契税方面，公告明确将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。契税优惠面积标准的下降，将有效降低交易成本，促进改善型需求的释放，对新房市场销售的助力作用更加明显。
降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。在土地增值税方面，公告明确将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。根据税务总局于2010年发文明确的各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。此次调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。此外，公告还明确各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，这意味着在在开发商拿地积极性不高的情况下，很多地方或许会取消预征，从而一定程度上提高房企投资的积极性，进而拉动投资与新开工。
明确与取消普通/非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问环节提到：增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。该政策将显著降低一线城市增值税税费，进一步降低购房者置业成本，也将助力一线城市市场继续修复。此前北京、上海已经明确将及时取消普宅标准，广州和深圳尚未出台政策，预计一线城市将加快落地取消普宅标准。
投资建议：本次地产税收优惠政策落地，主要利好一线城市二手房市场，助于打通置换链条，进一步释放改善需求，楼市“量升价稳”趋势不断强化。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期
