本文来自方正证券研究所于2024年11月09日发布的报告《化债腾挪空间，财政支持值得期待》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
事件：11月8日下午，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会，宣布将增加6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务。
财政部正积极研制政策细则，收储及回收闲置用地或将加快落地。会议提及，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。此前政治局会议定调“止跌回稳”极大提振了市场信心，收储现房及回收闲置用地为“去库存”的核心工具，随着政策表态愈发积极，财政空间逐渐释放，后续相关工作的推进落地值得期待。
大力度化债，为后续发行专项债收储、回购闲置土地腾挪更大空间。从2024年开始，我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。中央明确支持使用地方专项债用于收储存量商品房以及闲置土地，此次大力度化债举措将为后续收储工作的落体腾挪更大资金空间，进而推进地方收储进展，完成消化存量住房和保障性住房筹建的双重目标，有效降低房企现金流负担，促进楼市止跌回稳。
楼市相关税收优化政策已按程序报批，进一步减轻需求侧压力。会议提及，目前支持房地产市场健康发展的相关税收政，已按程序报批，近期即将推出。一方面，取消普宅标准配套的税费政策优化，将对二手房交易中的增值税以及针对房地产开发企业的土增税减免产生积极影响；另一方面，与房地产相关的契税、个人所得税等优化政策未也或将陆续出台，从而进一步降低居民购房成本、降低房企税费压力，稳定市场预期。
投资建议：此次一次性增加6万亿债务限额置换地方政府存量隐性债务，可以为后续收储与回收闲置用地的加速推进腾挪更大空间。同时，楼市相关税费也将得到优化，从而进一步降低居民购房成本，稳定市场预期，楼市量升价稳的持续性值得期待。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期
