本文来自方正证券研究所于2024年11月10日发布的报告《止跌回稳或加速，估值修复空间持续打开——2024W46房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：止跌回稳或加速，估值修复空间持续打开
财政部推出的是一揽子、综合性、靶向准的化债“组合拳”，安排6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务，为后续收储与回收闲置用地的加速推进腾挪更大空间，同时楼市税费优化有助于降低消费者购房成本。在财政政策的大力助理之下，楼市“止跌回稳”或将加速，房地产板块估值修复空间持续打开。
股票市场与信用债：A股与港股跑赢大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨幅分别为6.83%和1.84%，分别跑赢大盘1.32pct/跑赢大盘0.76pct。本周地产信用债发行52.50亿元，净融资额-33.50亿元。截至2024年11月8日，地产信用债累计发行3438.83亿元，同比下降21.03%，净融资额-327.14亿元，去年同期为279.49亿元。
REITs市场：本周REITs指数跌幅为-0.02%
本周产权型REITs指数收于106.43点,涨幅为0.06%;本周特许经营权型REITs指数收于109.40点,跌幅为-0.12%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数5.22pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏华润有巢REIT，涨幅为3.98%。本周REITs成交额为13.98亿元，环比-13.91%。本周REITs换手率为0.57%，环比-0.07pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-10.97%/+22.92%，累计同比分别-31.41%/-2.99%。新房端，45城商品房成交315.81万㎡，二手房端，14城二手房成交219.00万㎡。
土地市场：100大中城市供应建面、成交建面、溢价率环比上升
本周百城供应和成交建面环比+38.12%/+22.15%，溢价率2.94%，一线供应和成交建面环比-33.42%/+3.48%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+41.49%/+4.35%，溢价率2.62%,三四线供应和成交建面环比+41.94%/+32.13%，溢价率3.37%。
政策新闻：财政部增加6万亿债务限额置换地方政府存量隐性债务
11月8日下午，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会，宣布将增加6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务，并从2024年开始，我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元
投资建议：此次一次性增加6万亿债务限额置换地方政府存量隐性债务，可以为后续收储与回收闲置用地的加速推进腾挪更大空间。同时，楼市相关税费也将得到优化，从而进一步降低居民购房成本，稳定市场预期，楼市量升价稳的持续性值得期待。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
事件：11月8日下午，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会，宣布将增加6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务。
财政部正积极研制政策细则，收储及回收闲置用地或将加快落地。会议提及，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。此前政治局会议定调“止跌回稳”极大提振了市场信心，收储现房及回收闲置用地为“去库存”的核心工具，随着政策表态愈发积极，财政空间逐渐释放，后续相关工作的推进落地值得期待。
大力度化债，为后续发行专项债收储、回购闲置土地腾挪更大空间。从2024年开始，我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。中央明确支持使用地方专项债用于收储存量商品房以及闲置土地，此次大力度化债举措将为后续收储工作的落体腾挪更大资金空间，进而推进地方收储进展，完成消化存量住房和保障性住房筹建的双重目标，有效降低房企现金流负担，促进楼市止跌回稳。
楼市相关税收优化政策已按程序报批，进一步减轻需求侧压力。会议提及，目前支持房地产市场健康发展的相关税收政，已按程序报批，近期即将推出。一方面，取消普宅标准配套的税费政策优化，将对二手房交易中的增值税以及针对房地产开发企业的土增税减免产生积极影响；另一方面，与房地产相关的契税、个人所得税等优化政策未也或将陆续出台，从而进一步降低居民购房成本、降低房企税费压力，稳定市场预期。
投资建议：此次一次性增加6万亿债务限额置换地方政府存量隐性债务，可以为后续收储与回收闲置用地的加速推进腾挪更大空间。同时，楼市相关税费也将得到优化，从而进一步降低居民购房成本，稳定市场预期，楼市量升价稳的持续性值得期待。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年11月4日-2024年11月8日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行环比下降，净融资额环比由正转负。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨幅分别为6.83%和1.84%，分别跑赢大盘1.32pct/跑赢大盘0.76pct。本周地产信用债发行52.50亿元，净融资额-33.50亿元。截至2024年11月8日，地产信用债累计发行3438.83亿元，同比下降21.03%，净融资额-327.14亿元，去年同期为279.49亿元。
本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨幅为6.83%，跑赢大盘1.32个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第11名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨幅为44.51%，同期沪深300涨幅为22.77%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨幅为7.62%，同期沪深300跌幅为-3.57%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是华夏幸福（60.16%）、荣盛发展（33.52%）、绿地控股（23.70%）、金科股份（20.30%）、金融街（19.71%），跌幅靠前的主要是滨江集团（-1.35%）、华发股份（-0.29%）。
本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。
本周港股地产建筑板块涨幅为1.84%，跑赢大盘0.76个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第5名。本周领涨板块主要包括必选消费、医疗保健业、可选消费，领跌板块主要包括能源业、电讯业、公用事业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是富力地产（42.11%）、红星美凯龙（36.36%）、世茂集团（20.63%）、方圆生活服务（17.54%）、绿地香港（17.46%），跌幅靠前的主要是彩生活（-22.62%）、时代中国控股（-12.24%）、朗诗绿色生活（-6.91%）、鑫苑服务（-6.85%）、绿城管理控股（-5.75%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降，净融资金额环比由正转负。
本周地产债信用债新发行金额合计52.50亿元，到期金额86.00亿元，净融资额-33.50亿元。截至2024年11月8日，地产信用债累计总发行金额为3438.83亿元，同比下降21.03%，到期金额3765.97亿元，同比下降7.58%，净融资规模为-327.14亿元，去年同期为279.49亿元。
REITs市场
本周REITs指数跌幅为-0.02%。本周产权型REITs指数收于106.43点,涨幅为0.06%;本周特许经营权型REITs指数收于109.40点,跌幅为-0.12%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数5.22pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏华润有巢REIT，涨幅为3.98%。本周REITs成交额为13.98亿元，环比-13.91%。本周REITs换手率为0.57%，环比-0.07pcts。
本周（2024年11月4日-2024年11月8日，下同）REITs指数收于107.80点，跌幅为-0.02%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年11月8日，REITs指数收于107.80点，跌幅为-0.02%。
本周产权型REITs指数收于106.43点,涨幅为0.06%。其中，产业园区型REITs指数收于95.87点,跌幅为-0.22%;物流仓储型REITs指数收于97.80点,跌幅为-1.69%;保租房型REITs指数收于97.76点,涨幅为2.04%。
本周特许经营权型REITs指数收于109.40点,跌幅为-0.12%。其中，高速公路型REITs指数收于92.24点,跌幅为-0.10%;生态环保型REITs指数收于117.27点,跌幅为-0.97%;能源型REITs指数收于120.03点,涨幅为0.40%。
近一个月，REITs指数跑输沪深300指数5.22pcts。其中，产权类REITs指数跑输沪深300指数5.78pcts；特许经营类REITs指数跑输沪深300指数4.54pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑输沪深300指数6.32pcts，物流仓储型REITs指数跑输沪深300指数6.62pcts，保租房型REITs指数跑输沪深300指数3.93pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑输沪深300指数4.59pcts，生态环保型REITs指数跑输沪深300指数6.26pcts，能源型REITs指数跑输沪深300指数3.23pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏华润有巢REIT，涨幅为3.98%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为中航京能光伏REIT，跌幅为-5.55%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为平安广州广河REIT，涨幅为3.25%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏和达高科REIT，跌幅为-8.40%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨幅为23.11%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，跌幅为-46.85%。
本周REITs成交额为13.98亿元，其中，产权型REITs成交额为6.75亿元，特许经营型REITs成交额为7.24亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为3.68亿元，保租房型REITs成交额为1.24亿元，物流仓储型REITs成交额为1.83亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为4.32亿元，生态环保型REITs成交额为1.01亿元，能源型REITs成交额为1.90亿元。
本周REITs换手率为0.57%，环比-0.07pcts。其中，产权型REITs换手率为0.56%，环比-0.05pcts；特许经营型REITs换手率为0.56%，环比-0.12pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为0.34%，环比-0.11pcts；保租房型REITs换手率为0.65%，环比-0.10pcts；物流仓储型REITs换手率为0.56%，环比0.14pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为0.45%，环比-0.10pcts；生态环保型REITs换手率为1.04%，环比0.07pcts；能源型REITs换手率为0.76%，环比-0.13pcts。
楼市成交
本周(2024年11月2日-2024年11月8日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-10.97%/+22.92%，累计同比分别-31.41%/-2.99%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的45城商品房成交315.81万㎡，滚动四周同比-10.97%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+16.81%、-18.00%、-26.42%。45城商品房年初至今累计成交面积同比-31.41%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-19.06%、-33.71%、-38.62%。
本周二手房成交滚动四周同比上升、累计同比下降。
本周我们覆盖的14城二手房成交219.00万㎡，滚动四周同比+22.92%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+76.00%、+10.05%、-28.03%。14城二手房年初至今累计成交面积同比-2.99%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+11.65%、-7.21%、-9.44%。
土地市场
本周（2024年10月28日-2024年11月3日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比+38.12%/+22.15%，溢价率2.94%，一线供应和成交建面环比-33.42%/+3.48%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+41.49%/+4.35%，溢价率2.62%,三四线供应和成交建面环比+41.94%/+32.13%，溢价率3.37%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周100大中城市供应建面6544万平方米、成交建面3963万平方米、成交总价750亿元，滚动四周环比分别+38.12%、+22.15%、+14.46%；成交面积与供应面积比例为+69.68%，环比1.83pct；溢价率为2.94%，环比+0.30pct。
一线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周一线城市供应建面192万平方米、成交建面126万平方米、成交总价38亿元，滚动四周环比分别-33.42%、+3.48%、-35.04%；成交面积与供应面积比例为+119.32%，环比16.31pct；溢价率为0.00%，环比-0.31pct。
二线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周二线城市供应建面1834万平方米、成交建面1060万平方米、成交总价256亿元，滚动四周环比分别+41.49%、+4.35%、-2.13%；成交面积与供应面积比例为+68.93%，环比-2.61pct；溢价率为2.62%，环比-1.44pct。
三四线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周三四线城市供应建面4518万平方米、成交建面2778万平方米、成交总价456亿元，滚动四周环比分别+41.94%、+32.13%、+56.86%；成交面积与供应面积比例为+68.31%，环比3.18pct；溢价率为3.37%，环比-0.13pct。
政策梳理
风险提示
