本文来自方正证券研究所于2024年10月07日发布的报告《国庆假期楼市表现如何？——2024W41房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：国庆假期楼市表现如何？
9月26日政治局会议明确楼市“止跌回稳”，随后一线城市陆续松绑限购，在政策的呵护之下，楼市需求逐渐释放，国庆期间楼市热度较高，具体来说：①上海国庆前5天共成交商品住宅249套（yoy+10.2%）/成交二手住宅1125套（yoy+379%）/贝壳二手房带看人数达28908人，且多个楼盘认购率创新高，其中，大华星樾认购率超200%，保利西郊和煦认购率达85%，中环金茂府三期认购率达92%；②北京国庆前5天共成交商品住宅146套（去年同期19套）/成交二手住宅58套（去年同期33套），10月1日至3日中午，北京市新房带看量较去年同期增加92.5%、认购量提高2倍，二手房带看量较去年同期增加104.1%。③广州国庆前4天共成交商品住宅457套（yoy+12.3%），且部分楼盘日到访量超过150批，较平时增加200%；④深圳国庆前5天共成交商品住宅127套（yoy+13.4%）/成交二手住宅38套（去年同期10套）。
股票市场与信用债：A股与港股跑赢大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为9.24%和12.08%，分别跑赢大盘0.75pct/跑赢大盘1.88pct。本周地产信用债发行0.00亿元，净融资额-17.74亿元。截至2024年10月4日，地产信用债累计发行3128.19亿元，同比下降22.93%，净融资额-326.21亿元，去年同期为383.57亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨幅为-0.51%。
本周产权型REITs指数收于109.01点,涨跌幅为-0.63%;本周特许经营权型REITs指数收于110.47点,涨跌幅为-0.37%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数24.20pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为建信中关村REIT，涨跌幅为2.93%。本周REITs成交额为3.90亿元，环比-70.01%。本周REITs换手率为0.15%，环比-0.34pcts。
政策新闻：一线城市陆续优化限购政策，其中广州完全松绑
9月29日，央行正式宣布首套、二套房存量房贷利率批量下调，平均降幅0.5%左右；广州取消居民家庭购买住房各项限购政策，完全放开限购；深圳首套住最低首付款比例调整为15%，增值税征免年限由5年调整到2年，并优化分区住房限购政策；上海调整住房限购政策，优化住房信贷政策，调整住房税收政策，非京籍购房五环内社保降至3年 五环外降至2年。
投资建议：9月26日政治局会议明确楼市需“止跌回稳”，随后一线城市陆续优化楼市政策。中央定调积极，且一线城市积极响应下，国庆期间楼市热度较高，房地产基本面量价触底企稳可期。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
上海国庆前5天共成交商品住宅249套（yoy+10.2%）/成交二手住宅1125套（yoy+379%）/贝壳二手房带看人数达28908人，且多个楼盘认购率创新高，其中，大华星樾认购率超200%，保利西郊和煦认购率达85%，中环金茂府三期认购率达92%。
北京国庆前5天共成交商品住宅146套（去年同期19套）/成交二手住宅58套（去年同期33套），10月1日至3日中午，北京市新房带看量较去年同期增加92.5%、认购量提高2倍，二手房带看量较去年同期增加104.1%。
广州国庆前4天共成交商品住宅457套（yoy+12.3%），且部分楼盘日到访量超过150批，较平时增加200%；深圳国庆前5天共成交商品住宅127套（yoy+13.4%）/成交二手住宅38套（去年同期10套）。
一线城市国庆期间楼市的火热得益于国庆前一系列的楼市利好，具体来说：
北京优化限购政策，非京籍家庭社保年限五环内降至3年，五环外降至2年，高层次人才购房降至1年。9月30日，北京落实降低存量房贷利率政策、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、及时取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等政策措施，大力度优化限购政策，非京籍家庭社保年限五环内降至3年，五环外降至2年，高层次人才购房降至1年。
广州取消居民家庭购买住房各项限购政策，完全放开限购。广州发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知中明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实施。本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。9月27日政治局会议提及要回应群众关切，调整住房限购政策，广州成为第一个完全放开限购的一线城市。
深圳首套住最低首付款比例调整为15%，增值税征免年限由5年调整到2年，并优化分区住房限购政策。深圳市首套最低首付款比例调整为15%，二套最低首付款比例调整为20%，同时将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。取消商品住房和商务公寓转让限制。限购方面，深圳优化分区住房限购政策，非本市户籍居民家庭及成年单身人士在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。
上海调整住房限购政策，优化住房信贷政策，调整住房税收政策。①调整住房限购政策：（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，社保险个/税的年限调整为1年及以上；（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值，缴纳社保险/个税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇；（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房；②优化住房信贷政策：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。
投资建议：9月26日政治局会议明确楼市需“止跌回稳”，随后一线城市陆续优化楼市政策。中央定调积极，且一线城市积极响应下，国庆期间楼市热度较高，房地产基本面量价触底企稳可期。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年9月30日-2024年10月4日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行环比下降，净融资额环比下降。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为9.24%和12.08%，分别跑赢大盘0.75pct/跑赢大盘1.88pct。本周地产信用债发行0.00亿元，净融资额-17.74亿元。截至2024年10月4日，地产信用债累计发行3128.19亿元，同比下降22.93%，净融资额-326.21亿元，去年同期为383.57亿元。
本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨跌幅为9.24%，跑赢大盘0.75个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第13名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为31.28%，同期沪深300涨跌幅为16.60%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为38.40%，同期沪深300涨跌幅为22.74%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是华夏幸福（10.29%）、华侨城A（10.19%）、大悦城（10.16%）、信达地产（10.12%）、金融街（10.06%），涨幅靠后的主要是中迪投资（4.00%）、金科股份（4.07%）、中国国贸（4.83%）、京投发展（6.30%）、广宇集团（6.56%）。
本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块涨跌幅为12.08%，跑赢大盘1.88个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第3名。本周领涨板块主要包括医疗保健业、可选消费、地产建筑业，涨幅靠后板块主要包括公用事业、电讯业、综合企业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是融信中国（461.73%）、花样年控股（170.27%）、雅居乐集团（169.84%）、弘阳地产（148.61%）、绿地香港（138.32%），跌幅靠前的主要是首程控股（-7.35%）、宋都服务（-3.36%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降，净融资金额环比下降。
本周地产债信用债新发行金额合计0.00亿元，到期金额17.74亿元，净融资额-17.74亿元。截至2024年10月4日，地产信用债累计总发行金额为3128.19亿元，同比下降22.93%，到期金额3454.40亿元，同比下降6.01%，净融资规模为-326.21亿元，去年同期为383.57亿元。
REITs市场
本周REITs指数涨跌幅为-0.51%。本周产权型REITs指数收于109.01点,涨跌幅为-0.63%;本周特许经营权型REITs指数收于110.47点,涨跌幅为-0.37%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数24.20pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为建信中关村REIT，涨跌幅为2.93%。本周REITs成交额为3.90亿元，环比-70.01%。本周REITs换手率为0.15%，环比-0.34pcts。
本周（2024年9月30日-2024年10月4日，下同）REITs指数收于109.72点，涨跌幅为-0.51%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年10月4日，REITs指数收于109.72点，涨跌幅为-0.51%。
本周产权型REITs指数收于109.01点,涨跌幅为-0.63%。其中，产业园区型REITs指数收于97.81点,涨跌幅为-0.45%;物流仓储型REITs指数收于100.57点,涨跌幅为-0.45%;保租房型REITs指数收于100.78点,涨跌幅为-1.17%。
本周特许经营权型REITs指数收于110.47点,涨跌幅为-0.37%。其中，高速公路型REITs指数收于93.21点,涨跌幅为0.07%;生态环保型REITs指数收于120.64点,涨跌幅为-1.43%;能源型REITs指数收于119.52点,涨跌幅为-0.81%。
近一个月，REITs指数跑输沪深300指数24.20pcts。其中，产权类REITs指数跑输沪深300指数23.78pcts；特许经营类REITs指数跑输沪深300指数24.71pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑输沪深300指数23.87pcts，物流仓储型REITs指数跑输沪深300指数23.25pcts，保租房型REITs指数跑输沪深300指数24.03pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑输沪深300指数23.73pcts，生态环保型REITs指数跑输沪深300指数26.49pcts，能源型REITs指数跑输沪深300指数26.11pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为建信中关村REIT，涨跌幅为2.93%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为国金中国铁建REIT，涨跌幅为-4.61%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为中金安徽交控REIT，涨跌幅为4.19%，领跌或涨幅最小的公募REITs为富国首创水务REIT，涨跌幅为-7.28%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨跌幅为26.93%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，涨跌幅为-46.80%。
本周REITs成交额为3.90亿元。其中，产权型REITs成交额为1.62亿元，特许经营型REITs成交额为2.28亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为0.81亿元，保租房型REITs成交额为0.44亿元，物流仓储型REITs成交额为0.37亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为1.22亿元，生态环保型REITs成交额为0.49亿元，能源型REITs成交额为0.57亿元。
本周REITs换手率为0.15%，环比-0.34pcts。其中，产权型REITs换手率为0.14%，环比-0.32pcts；特许经营型REITs换手率为0.20%，环比-0.36pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为0.15%，环比-0.26pcts；保租房型REITs换手率为0.28%，环比-0.36pcts；物流仓储型REITs换手率为0.10%，环比-0.28pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为0.12%，环比-0.26pcts；生态环保型REITs换手率为0.63%，环比-0.57pcts；能源型REITs换手率为0.33%，环比-0.38pcts。
政策梳理
本周（2024年09月28日-2024年10月06日）推出政策：
1) 9月29日，郑州发布政策，存量住房组合贷款是指公积金中心与商业银行就发生交易的同一套存量住房分别向购房人发放住房公积金与商业银行个人住房贷款。
2) 9月29日，成都提高住房公积金最高贷款额度，单缴存人最高贷款额度由40万元提高至60万元，双缴存人最高贷款额度由80万元提高至100万元。取消首套住房和二套住房最高贷款额度差异。多子女家庭、"以旧换新"购房最高贷款额度对应上浮20%。
3) 9月29日，广州限购政策调整，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
4) 9月29日，深圳本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。
5) 9月30日，上海市新建民用建筑应按照绿色民用建筑一星级以上标准建设，新建国家机关办公建筑、大型公共建筑和其他由政府投资且单体建筑面积达到一定规模的公共建筑按照绿色民用建筑三星级标准建设。
6) 9月30日，河南商业性个人住房贷款不再区分首套和二套住房，最低首付款比例统一调整为不低于15%，以简化贷款流程并减轻购房者的经济负担。
7) 9月30日，在武汉市新购一套新建商品住房的，申请商业性个人住房贷款时按家庭首套住房认定，新购的第二套及以上新建商品住房，申请商业性个人住房贷款时按照中国人民银行相关规定标准执行。
8) 9月30日，重庆对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
9) 9月30日，厦门全面取消住房限售，在厦门市购买的商品住房不再限制上市交易时间（土地出让合同另有约定的商品住房项目，以及政策性住房除外）。
10) 10月1日，福建全省九市一区第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一由25%下调至15%，不再区分首套和二套住房。落实降低存量房贷利率政策，引导商业银行在10月31日前统一对符合条件的存量房贷利率实施批量调整，鼓励省内法人银行尽快落实政策、提前完成批量调整工作。
11) 10月3日，对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元。
12) 9月29日，央行加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。落实促进平台经济健康发展的金融政策措施。切实推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和风险防控能力。
13) 9月29日，住建部要深刻领会、深入贯彻党中央关于促进房地产市场止跌回稳的重要部署，指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效，要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。
风险提示
