本文来自方正证券研究所于2024年10月13日发布的报告《银十强劲开局，看好量升价稳持续性——2024W42房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：银十强劲开局，看好量升价稳持续性
政治局会议明确楼市“止跌回稳”，随后一线城市陆续松绑限购，国庆期间楼市表现亮眼。10月12日，财政部介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，于三方面明确未来财政政策针对房地产的发力方向：①专项债用于土地回收、储备；②专项债+补助资金用于收储；③研究取消普宅和非普宅相衔接的增值税、土增税政策。政治局会议定调“止跌回稳”极大提振了市场信心，带动国庆楼市销售大幅提升，财政部会议明确财政政策对房地产的支持方向，态度坚决并打开想象空间，楼市量升价稳的持续性值得期待。
股票市场与信用债：A股与港股跑输大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块跌幅分别为-8.31%和-10.07%，分别跑输大盘5.06pct/跑输大盘3.54pct。本周地产信用债发行25.80亿元，净融资额-20.70亿元。截至2024年10月11日，地产信用债累计发行3153.99亿元，同比下降23.35%，净融资额-342.17亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨幅为0.98%。
本周产权型REITs指数收于108.99点,跌幅为0.02%；本周特许经营权型REITs指数收于111.10点,涨幅为0.57%；近一个月，REITs指数跑输沪深300指数22.06pcts。本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨幅为3.88%。本周REITs成交额为15.78亿元，本周REITs换手率为0.61%，环比+0.46pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比下降。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-32.48%/-13.17%，累计同比分别-33.70%/-5.83%。新房端，45城商品房共计成交210万㎡，二手房端，14城二手商品房共计成交126万㎡。
100大中城市供应建面环比下降，成交建面环比下降，溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比-3.16%/-1.08%，溢价率1.03%，一线供应和成交建面环比+2.66%/-7.95%，溢价率12.38%，二线供应和成交建面环比-23.00%/+16.04%，溢价率0.02%,三四线供应和成交建面环比+6.78%/-7.29%，溢价率0.89%。
政策新闻：财政三方面发力支持房地产市场止跌回稳。
10月8日，发改委召开发布会，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地。10月12日，财政部宣布从三个方面明确了未来房地产财政政策的发力方向，允许专项债券用于土地储备、允许专项债券收购存量房以及优化完善相关税收政策。
投资建议：政治局会议定调“止跌回稳”提振了市场信心，带动银十强劲开局，近期财政部明确对房地产的支持方向，楼市量升价稳的持续性值得期待。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
银十强劲开局：9月26日政治局会议明确楼市“止跌回稳”，随后一线城市陆续松绑限购，在政策的呵护之下，楼市需求逐渐释放，国庆期间楼市热度较高，具体来说：①上海国庆前5天共成交商品住宅249套（yoy+10.2%）/成交二手住宅1125套（yoy+379%）/贝壳二手房带看人数达28908人，且多个楼盘认购率创新高，其中，大华星樾认购率超200%，保利西郊和煦认购率达85%，中环金茂府三期认购率达92%；②北京国庆前5天共成交商品住宅146套（去年同期19套）/成交二手住宅58套（去年同期33套），10月1日至3日中午，北京市新房带看量较去年同期增加92.5%、认购量提高2倍，二手房带看量较去年同期增加104.1%。③广州国庆前4天共成交商品住宅457套（yoy+12.3%），且部分楼盘日到访量超过150批，较平时增加200%；④深圳国庆前5天共成交商品住宅127套（yoy+13.4%）/成交二手住宅38套（去年同期10套）。
首提“止跌回稳”，政策推进速度与力度超预期，更多财政政策值得期待。“止跌回稳”是中央层面的首次表述，中央对房地产的指示明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。对标历史，本轮政策力度不亚于历年楼市拐点政策，517会议后，地产政策频出：①央行推出3000亿保障性住房再贷款支持收储；②全面取消房贷利率下限；③引导商业银行将存量房贷利率下调,预期平均降幅50BP；④广州全面松绑限购，其余一线城市不同程度优化限购政策；⑤此外，鼓励性购房政策不断出台，叠加连续的降息与降准，楼市政策推进的速度与力度均超预期，政策态度积极。但从2014-2015年楼市企稳的经验看，止跌回稳亟需财政力量发力，后续更多财政政策值得期待，发力方向或集中在收储+回收闲置用地+财政补贴等方面。
三方面明确未来财政政策针对房地产的发力方向。10月12日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，财政部介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。针对房地产政策，本次财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，并从三个方面明确了未来财政政策的发力方向：①专项债用于土地回收、储备；②专项债+补助资金用于收储；③研究取消普宅和非普宅相衔接的增值税、土增税政策。
地产量价充分调整，楼市止跌回稳具备基础。新房销量层面，已跌破中长期中枢：2024年全年商品房销量预计为9.5亿㎡，较21年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11亿㎡）；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，总需求稳定：2024年二手住宅销售面积预计达7.8亿㎡（yoy+10%，较22年翻倍），近三年住房总交易（新房+二手）相对平稳；房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价调整充分：24年上半年重点50城租金收益率已达2.03%，几乎持平于10年期国债到期收益率（2.19%），房价已逐步回归合理估值。我国房地产市场销量已跌破合理中枢，价格已回归合理估值，同时政策开始发力，楼市量价企稳具备基础。但参考过往楼市企稳的经验，当下楼市企稳仍需要等待一定的传导过程。
政策拐点有望带动基本面拐点向上。政策维度，目前已经从2016年12月中旬中央经济工作会议提出“房住不炒”转向，517新政后多维度政策发力，926政治局会议后房地产表述转向。基本面维度，自21年后房地产整体量价齐跌，而近期一线城市政策陆续松绑，国庆期间需求逐渐释放，楼市热度回暖，有望引来拐点。当前时点属于β行情，仓位>个股、政策大于基本面。
投资建议：政治局会议定调“止跌回稳”极大提振了市场信心，带动国庆楼市销售大幅提升，财政部会议明确财政政策对房地产的支持方向，态度坚决并打开想象空间，楼市量升价稳的持续性值得期待。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年10月7日-2024年10月11日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债融资额环比流出。本周A股房地产和港股地产建筑板块跌幅分别为-8.31%和-10.07%，分别跑输大盘5.06pct/跑输大盘3.54pct。本周地产信用债发行25.80亿元，净融资额-20.70亿元。截至2024年10月11日，地产信用债累计发行3153.99亿元，同比下降23.35%，净融资额-342.17亿元，去年同期为367.51亿元。
本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。本周A股房地产板块跌幅为8.31%，跑输大盘5.06个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第29名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨幅为22.74%，同期沪深300涨幅为12.08%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨幅为29.97%，同期沪深300涨幅为21.64%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：跌幅靠后的主要是张江高科（-0.80%）、新城控股（-3.83%）、浦东金桥（-5.65%）、万科A（-6.38%）、华夏幸福（-6.67%），跌幅靠前的主要是首开股份（-20.54%）、中交地产（-16.13%）、京投发展（-15.61%）、中国国贸（-13.81%）、栖霞建设（-13.65%）。
本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块跌幅为10.07%，跑输大盘3.54个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第12名。本周领涨板块主要包括电讯业、公用事业、综合企业，领跌板块主要包括地产建筑业、医疗保健业、工业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是鲁商服务（9.38%）、新希望服务（2.12%）、德信服务集团（0.61%），跌幅靠前的主要是弘阳地产（-46.93%）、中梁控股（-46.55%）、中骏集团控股（-39.38%）、佳兆业集团（-38.00%）、华南城（-36.18%）。
一级市场方面，信用债融资额环比流出。
本周地产债信用债新发行金额合计25.80亿元，到期金额46.50亿元，净融资额-20.70亿元。截至2024年10月11日，地产信用债累计总发行金额为3153.99亿元，同比下降23.35%，到期金额3496.16亿元，同比下降6.71%，净融资规模为-342.17亿元，去年同期为367.51亿元。
REITs市场
本周REITs指数涨幅为0.24%。本周产权型REITs指数收于108.99点,跌幅为0.02%;本周特许经营权型REITs指数收于111.10点,涨幅为0.57%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数22.06pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨幅为3.88%。本周REITs成交额为15.78亿元，环比+304.30%。本周REITs换手率为+0.61%，环比+0.46pcts。
本周（2024年10月7日-2024年10月11日，下同）REITs指数收于109.99点，涨幅为0.24%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年10月11日，REITs指数收于109.99点，涨幅为0.24%。
本周产权型REITs指数收于108.99点,跌幅为0.02%。其中，产业园区型REITs指数收于98.54点,涨幅为0.74%;物流仓储型REITs指数收于100.26点,跌幅为0.31%;保租房型REITs指数收于99.21点,跌幅为1.56%。
本周特许经营权型REITs指数收于111.10点,涨幅为0.57%。其中，高速公路型REITs指数收于93.75点,涨幅为0.58%;生态环保型REITs指数收于120.47点,跌幅为0.14%;能源型REITs指数收于120.74点,涨幅为1.02%。
近一个月，REITs指数跑输沪深300指数22.06pcts。其中，产权类REITs指数跑输沪深300指数22.15pcts；特许经营类REITs指数跑输沪深300指数21.94pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑输沪深300指数21.19pcts，物流仓储型REITs指数跑输沪深300指数21.77pcts，保租房型REITs指数跑输沪深300指数24.64pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑输沪深300指数21.12pcts，生态环保型REITs指数跑输沪深300指数24.79pcts，能源型REITs指数跑输沪深300指数22.24pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨幅为3.88%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏华润有巢REIT，跌幅为2.89%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨幅为6.61%，领跌或涨幅最小的公募REITs为富国首创水务REIT，跌幅为5.15%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨幅为26.29%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，跌幅为47.25%。
本周REITs成交额为15.78亿元。其中，产权型REITs成交额为6.67亿元，特许经营型REITs成交额为9.11亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为3.50亿元，保租房型REITs成交额为1.64亿元，物流仓储型REITs成交额为1.53亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为5.73亿元，生态环保型REITs成交额为1.34亿元，能源型REITs成交额为2.05亿元。
本周REITs换手率为0.61%，环比+0.46pcts。其中，产权型REITs换手率为0.54%，环比+0.41pcts；特许经营型REITs换手率为0.78%，环比+0.57pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为+0.46%，环比+0.32pcts；保租房型REITs换手率为+1.00%，环比+0.73pcts；物流仓储型REITs换手率为+0.43%，环比+0.33pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为+0.56%，环比+0.44pcts；生态环保型REITs换手率为+1.69%，环比+1.06pcts；能源型REITs换手率为+1.09%，环比+0.76pcts。
楼市成交
本周(2024年10月5日-2024年10月11日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-32.48%/-13.17%，累计同比分别-33.70%/-5.83%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的45城商品房成交210.37万㎡，滚动四周同比-32.48%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别-27.64%、-32.56%、-41.50%。
45城商品房年初至今累计成交面积同比-33.70%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-22.78%、-35.17%、-42.37%。
本周二手房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的14城二手房成交125.87万㎡，滚动四周同比-13.17%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+1.78%、-18.36%、-4.96%。
14城二手房年初至今累计成交面积同比-5.83%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+5.33%、-9.16%、-7.51%。
土地市场
本周（2024年9月30日-2024年10月6日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比下降，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周百城供应和成交建面环比-3.16%/-1.08%，溢价率1.03%，一线供应和成交建面环比+2.66%/-7.95%，溢价率12.38%，二线供应和成交建面环比-23.00%/+16.04%，溢价率0.02%,三四线供应和成交建面环比+6.78%/-7.29%，溢价率0.89%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比下降，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周100大中城市供应建面3061万平方米、成交建面1058万平方米、成交总价186亿元，滚动四周环比分别-3.16%、-1.08%、+34.69%；成交面积与供应面积比例为+76.31%，环比-9.27pct；溢价率为1.03%，环比-6.73pct。
一线城市供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周一线城市供应建面171万平方米、成交建面5万平方米、成交总价10亿元，滚动四周环比分别+2.66%、-7.95%、+176.78%；成交面积与供应面积比例为+68.37%，环比-25.03pct；溢价率为12.38%，环比-16.31pct。
二线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周二线城市供应建面801万平方米、成交建面407万平方米、成交总价95亿元，滚动四周环比分别-23.00%、+16.04%、+40.72%；成交面积与供应面积比例为+91.89%，环比+3.99pct；溢价率为0.02%，环比-2.43pct。
三四线城市供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降。
本周三四线城市供应建面2089万平方米、成交建面647万平方米、成交总价81亿元，滚动四周环比分别+6.78%、-7.29%、+3.78%；成交面积与供应面积比例为+70.98%，环比-13.22pct；溢价率为0.89%，环比-4.33pct。
政策梳理
风险提示
