本文来自方正证券研究所于2024年10月27日发布的报告《近期楼市数据表现如何？——2024W44房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：近期楼市数据表现如何？
国家统计局近期发布2024年1-9月房地产行业开发投资和销售数据。销售方面，2024年1-9月全国实现商品房销售面积7.0亿㎡，累计同比-17.1%，相较1-8月累计降幅收窄0.9pct。实现商品房销售额6.9万亿元，累计同比-22.7%，相较1-8月累计降幅收窄0.9pct；资金方面，2024年1-9月全国实现房地产到位资金7.9万亿元，累计同比-20.0%，相比1-8月降幅收窄0.2pct。伴随政策持续发力，地产相关数据边际持续改善。
股票市场与信用债：A股与港股分别跑赢与跑输大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.97%和-2.46%，分别跑赢大盘2.18pct/跑输大盘1.43pct。本周地产信用债发行53.70亿元，净融资额0.71亿元。截至2024年10月25日，地产信用债累计发行3267.83亿元，同比下降23.22%，净融资额-344.53亿元，去年同期为351.46亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨幅为-0.88%。
本周产权型REITs指数收于106.99点,跌幅为-1.17%;本周特许经营权型REITs指数收于109.94点,跌幅为-0.52%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数18.12pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨幅为0.62%。本周REITs成交额为16.17亿元，环比-2.47%。本周REITs换手率为0.61%，环比-0.02pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-16.37%/+7.87%，累计同比分别-32.71%/-4.56%。新房端，45城商品房共计成交343万㎡，二手房端，14城二手商品房共计成交209万㎡。
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。本周百城供应和成交建面环比+9.27%/+7.40%，溢价率7.68%，一线供应和成交建面环比-27.22%/-27.10%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比-12.81%/+17.95%，溢价率2.04%,三四线供应和成交建面环比+21.80%/+5.90%，溢价率10.68%。
政策新闻：1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点
10月21日，新一期贷款市场报价利率（LPR）发布，1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%；10月25日，苏州发布政策，2024年12月1日起实施。其中，首付款比例下调至住房总价的20%，购买保障性住房的首付款比例不低于15%。
投资建议：政治局会议定调“止跌回稳”极大提振市场信心，国新办房地产会议提及货币化新增100万套城改目标将有效消化库存，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿助力打赢保交房工作攻坚战，楼市量升价稳的持续性值得期待。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
事件：国家统计局发布2024年1-9月房地产行业开发投资和销售数据。2024年1-9月，全国实现：商品销售面积7.0亿㎡，累计同比-17.1%；商品房销售额6.9万亿元，累计同比-22.7%；房地产开发投资完成额7.9万亿元，累计同比-10.1%；房地产到位资金7.9万亿元，累计同比-20.0%。
政策发力呵护，销售降幅持续收窄。2024年1-9月全国实现商品房销售面积7.0亿㎡，累计同比-17.1%，相较1-8月累计降幅收窄0.9pct。实现商品房销售额6.9万亿元，累计同比-22.7%，相较1-8月累计降幅收窄0.9pct。单月销售来看，2024年9月当月全国实现商品房销售面积0.97亿㎡，单月同比-11.0%，相较8月同比降幅收窄1.6pct；实现商品房销售额0.92万亿元，同比-16.3%，相较8月同比降幅收窄0.9pct。9月底政治局会议明确提及促进房地产市场止跌回稳，财政发力，态度坚决，楼市企稳信号明确，伴随政策的加速呵护，商品房销售降幅有望维持边际改善趋势。
年底前白名单规模将增加至4万亿，行业融资环境将迎显著改善。2024年1-9月全国实现房地产到位资金7.9万亿元，累计同比-20.0%，相比1-8月降幅收窄0.2pct。各细分项1-9月累计同比分别为：国内贷款-6.2%、自筹资金-9.1%、定金及预收款-29.8%、个人按揭贷款-34.9%。10月17日国新办房地产会议提及年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，助力打赢保交房工作攻坚战。伴随 “白名单”工作不断推进，开发到位资金有望持续改善，房企融资环境有望持续优化。
新开工降幅收窄，房企投资意愿略有改善。2024年1-9月房地产开发投资完成额实现7.9万亿元，累计同比-10.1%，9月单月同比-9.4%，较8月单月同比降幅收窄0.8pct，房企投资意愿略有改善。2024年1-9月累计新开工/竣工面积分别实现5.6/3.7亿㎡，累计同比分别-22.2%/-24.4%，其中新开工面积同比降幅相较1-8月降幅收窄0.3pct。“白名单”与“收储/退地”等工作的稳步推进，助力房企现金流改善，开工投资意愿有望进一步恢复。
投资建议：政治局会议定调“止跌回稳”极大提振市场信心，国新办房地产会议提及货币化新增100万套城改目标将有效消化库存，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿助力打赢保交房工作攻坚战，楼市量升价稳的持续性值得期待。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年10月21日-2024年10月25日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑赢/跑输大盘，信用债发行环比上升，净融资额流入环比下降。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.97%和-2.46%，分别跑赢大盘2.18pct/跑输大盘1.43pct。本周地产信用债发行53.70亿元，净融资额0.71亿元。截至2024年10月25日，地产信用债累计发行3267.83亿元，同比下降23.22%，净融资额-344.53亿元，去年同期为351.46亿元。
本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨幅为2.97%，跑赢大盘2.18个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第18名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨幅为32.98%，同期沪深300涨幅为16.39%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨幅为24.67%，同期沪深300涨幅为18.03%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是中迪投资（15.14%）、天地源（12.32%）、苏州高新（8.76%）、南京高科（6.43%）、华夏幸福（5.44%），跌幅靠前的主要是信达地产（-8.86%）、张江高科（-4.35%）、滨江集团（-3.03%）、建发股份（-2.75%）、万科A（-2.45%）。
本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块跌幅为-2.46%，跑输大盘1.43个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第12名。本周领涨板块主要包括工业、必选消费，领跌板块主要包括地产建筑业、电讯业、资讯科技业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是弘阳服务（24.73%）、绿城中国（6.64%）、融信服务（4.76%）、红星美凯龙（3.03%）卓越商企服务（2.96%），跌幅靠前的主要是融信中国（-20.55%）、世茂集团（-19.86%）、中国奥园（-17.07%）、建业地产（-12.68%）、正荣地产（-12.50%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比净流入减少。
本周地产债信用债新发行金额合计53.70亿元，到期金额52.99亿元，净融资额0.71亿元。截至2024年10月25日，地产信用债累计总发行金额为3267.83亿元，同比下降23.22%，到期金额3612.35亿元，同比下降7.48%，净融资规模为-344.53亿元，去年同期为351.46亿元。
REITs市场
本周REITs指数跌幅为-0.88%。本周产权型REITs指数收于106.99点,跌幅为-1.17%;本周特许经营权型REITs指数收于109.94点,跌幅为-0.52%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数18.12pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨幅为0.62%。本周REITs成交额为16.17亿元，环比-2.47%。本周REITs换手率为0.61%，环比-0.02pcts。
本周（2024年10月21日-2024年10月25日，下同）REITs指数收于108.36点，跌幅为-0.88%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年10月25日，REITs指数收于108.36点，跌幅为-0.88%。
本周产权型REITs指数收于106.99点,跌幅为-1.17%。其中，产业园区型REITs指数收于96.42点,跌幅为-1.25%;物流仓储型REITs指数收于99.72点,跌幅为-0.64%;保租房型REITs指数收于97.14点,跌幅为-1.40%。
本周特许经营权型REITs指数收于109.94点,跌幅为-0.52%。其中，高速公路型REITs指数收于92.51点,跌幅为-0.52%;生态环保型REITs指数收于120.07点,跌幅为-1.04%;能源型REITs指数收于119.77点,跌幅为-0.21%。
近一个月，REITs指数跑输沪深300指数18.12pcts。其中，产权类REITs指数跑输沪深300指数18.84pcts；特许经营类REITs指数跑输沪深300指数17.24pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑输沪深300指数18.21pcts，物流仓储型REITs指数跑输沪深300指数17.75pcts，保租房型REITs指数跑输沪深300指数21.11pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑输沪深300指数16.77pcts，生态环保型REITs指数跑输沪深300指数18.80pcts，能源型REITs指数跑输沪深300指数17.47pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨幅为0.62%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏和达高科REIT，跌幅为-4.53%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为中金安徽交控REIT，涨幅为2.36%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏和达高科REIT，跌幅为-7.89%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨幅为24.90%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，跌幅为-47.97%。
本周REITs成交额为16.17亿元。其中，产权型REITs成交额为6.97亿元，特许经营型REITs成交额为9.20亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为4.00亿元，保租房型REITs成交额为1.50亿元，物流仓储型REITs成交额为1.47亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为5.79亿元，生态环保型REITs成交额为0.99亿元，能源型REITs成交额为2.42亿元。
本周REITs换手率为0.61%，环比-0.02pcts。其中，产权型REITs换手率为0.55%，环比-0.03pcts；特许经营型REITs换手率为0.73%，环比-0.01pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为0.38%，环比-0.09pcts；保租房型REITs换手率为0.83%，环比-0.37pcts；物流仓储型REITs换手率为0.42%，环比+0.09pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为0.52%，环比-0.03pcts；生态环保型REITs换手率为1.05%，环比-0.21pcts；能源型REITs换手率为1.28%，环比+0.54pcts。
楼市成交
本周(2024年10月19日-2024年10月25日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-16.37%/+7.87%，累计同比分别-32.71%/-4.56%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的45城商品房成交342.66万㎡，滚动四周同比-16.37%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+5.75%、-21.27%、-30.32%。
45城商品房年初至今累计成交面积同比-32.71%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-21.32%、-34.88%、-39.05%。
本周二手房成交滚动四周同比上升、累计同比下降。
本周我们覆盖的14城二手房成交208.89万㎡，滚动四周同比+7.87%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+60.25%、-5.64%、-16.19%。
14城二手房年初至今累计成交面积同比-4.56%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+8.67%、-8.44%、-8.44%。
土地市场
本周（2024年10月14日-2024年10月20日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比+9.23%/+7.40%，溢价率7.68%，一线供应和成交建面环比-27.22%/-27.10%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比-12.81%/+17.95%，溢价率2.04%,三四线供应和成交建面环比+21.80%/+5.90%，溢价率10.68%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周100大中城市供应建面3689万平方米、成交建面2389万平方米、成交总价367亿元，滚动四周环比分别+9.23%、+7.40%、+12.13%；成交面积与供应面积比例为+77.49%，环比-7.55pct；溢价率为7.68%，环比+3.25pct。
一线城市供应建面环比下降，成交建面环比下降，溢价率环比持平。
本周一线城市供应建面83万平方米、成交建面81万平方米、成交总价6亿元，滚动四周环比分别-27.22%、-27.10%、-21.79%；成交面积与供应面积比例为+93.55%，环比+6.76pct；溢价率为0.00%，环比0.00pct。
二线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周二线城市供应建面769万平方米、成交建面622万平方米、成交总价112亿元，滚动四周环比分别-12.81%、+17.95%、+12.17%；成交面积与供应面积比例为+91.25%，环比-4.91pct；溢价率为2.04%，环比+1.62pct。
三四线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。本周三四线城市供应建面2836万平方米、成交建面1687万平方米、成交总价248亿元，滚动四周环比分别+21.80%、+5.90%、+23.84%；成交面积与供应面积比例为+72.31%，环比-8.52pct；溢价率为10.68%，环比+4.03pct。
政策梳理
风险提示
