本文来自方正证券研究所于2024年10月15日发布的报告《业绩或仍将磨底，期待政策发力见效——房地产行业2024Q3业绩前瞻》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
销售表现：1-9月百强房企实现销售操盘金额2.6万亿元，同比-36.6%。统计局数据层面：2024年1-8月全国实现商品房销售面积6.1亿㎡，累计同比-18.0%，相较1-7月累计降幅收窄0.6pct。实现商品房销售额6.0万亿元，累计同比-23.6%，相较1-7月累计降幅收窄0.7pct，商品房销售降幅显著收窄；全国实现房地产到位资金7.0万亿元，累计同比-20.2%，相比1-7月降幅收窄1.1pct， “白名单”工作不断推进，开发到位资金降幅持续收窄，伴随“收储”与“退地”的加速落实，房企融资环境有望持续优化；房地产开发投资完成额实现6.9万亿元，累计同比-10.2%，8月单月同比-10.2%，较7月单月同比降幅收窄0.6pct，房企投资意愿略有改善。百强房企层面：根据克而瑞数据，1-9月百强房企实现销售操盘金额26338.2亿元，同比降低36.6%，降幅较8月基本持平。分季度来看，百强房企前三个季度的业绩规模均保持在历史低位。
政策环境：首提“止跌回稳”，政策推进超预期，更多财政政策值得期待。 “止跌回稳”是中央层面的首次表述，中央对房地产的指示明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。对标历史，本轮政策力度不亚于历年楼市拐点政策，517会议后地产政策频出：①央行推出3000亿保障性住房再贷款支持收储；②全面取消房贷利率下限；③引导商业银行将存量房贷利率下调,预期平均降幅50BP；④广州全面松绑限购，其余一线城市不同程度优化限购政策；⑤此外鼓励性购房政策不断出台，叠加连续的降息与降准，楼市政策推进的速度与力度均超预期。但从2014-2015年楼市企稳的经验看，止跌回稳亟需财政力量发力，后续更多财政政策值得期待，近期财政部会议已明确财政发力方向将集中在收储+回收闲置用地等方面。
量价基础：地产量价充分调整，楼市止跌回稳具备基础。新房销量层面，已跌破中长期中枢：2024年全年商品房销量预计为9.5亿㎡，较21年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11亿㎡）；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，总需求稳定：2024年二手住宅销售面积预计达7.8亿㎡（yoy+10%，较22年翻倍），近三年住房总交易（新房+二手）相对平稳；房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价调整充分：24年上半年重点50城租金收益率已达2.03%，几乎持平于10年期国债到期收益率（2.19%），房价已逐步回归合理估值。我国房地产市场销量已跌破合理中枢，价格已回归合理估值，同时政策开始发力，楼市量价企稳具备基础。但参考过往楼市企稳的经验，当下楼市企稳仍需要等待一定的传导过程。
24Q3业绩前瞻：预计14家样本开发标的Q3单季度营收同比-8.6%/归母净利-3.2%。根据Wind年度一致预测，结合24H1已实现业绩推导出24H2一致预测，假设24Q3单季度业绩增速与24H2一致，则14家A股样本房地产开发标的24Q3单季度营收3092.4亿元（yoy-8.6%），24年前三季度合计营收8908.6亿元（yoy-17.1%）；24Q3单季度归母净利润66.8亿元（yoy-3.2%）。综合看来，房地产板块业绩仍在磨底，但行业22年后投资拿地质量更高，由于销售到结转为收入之间存在一定周期，22年后获取并销售的项目有望在24年后逐渐结转，进而改善报表。
投资建议：24Q3房地产板块业绩或仍将磨底，但9月开始政策连发，中央态度坚定，楼市有望持续维持量升价稳态势，房企后续减值压力或将减弱。此外伴随止跌回稳的政策基调，房企销售有望显著改善，进而逐渐传导至营收与盈利能力的改善。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
