以案说法||商品房买受人是否有权请求涂销房屋抵押登记

实践中，房地产开发商为筹集资金，通常将在建房屋抵押给银行等金融机构，由此导致商品房消费者购买的房屋上存在抵押权，对此，购房人是否有权请求涂销房屋抵押登记？本文将结合审判实践作出简要说明。

案情与裁判

案件名称：许、季二人等与辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司、盛京银行股份有限公司大连开发区支行商品房预售合同纠纷案

案情来源：辽宁省大连市中级人民法院（2022）辽02民终10107号民事判决书

案情简介：

2015年3月20日，宝林公司（原审被告）与盛京银行（原审被告、被上诉人）签订《借款合同》，双方约定：“宝林集团向盛京银行借款4500万元，借款日期自2015年3月20日至2017年3月17日”。同日双方签订《借款抵押合同》，宝林集团将案涉房屋所在项目的在建工程抵押给盛京银行，并办理抵押登记，工程由宜华公司建造。2017年9月4日许、季二人（上诉人、原审原告）与宝林公司签订《商品房买卖合同》，约定许、季二人购买其开发的金州区××街道××路××号××单元××层××号房屋，2017年9月4日前首付278002元，余款分72期还清。案涉房屋是许、季二人在大连地区唯一住房，2017年9月4日宝林集团依约向许、季二人交付了案涉房屋，因案涉房屋被法院多次查封，二原告不敢按照合同约定继续支付151633元剩余房款。后许、季二人就案涉房屋上所产生的司法查封进行多次执行异议申请或执行异议之诉，均获得胜诉。许、季二人一直居住使用至今，目前案涉房屋已经不存在司法查封，宝林集团没有协助办理案涉房屋所有权转移登记。许、季二人遂诉请判决宝林集团、盛京银行办理涂销该房屋抵押登记并诉请宝林集团配合二人办理该房屋过户手续。

一审判决

辽宁省大连市金州区人民法院认为：宝林公司交付房屋后，未按约完成协助原告办理案涉房屋产权登记的义务，构成违约，本院对原告要求被告宝林公司配合原告办理案涉房屋过户手续的诉讼请求予以支持。虽然盛京银行取得对案涉房屋的抵押权，原告依据《商品房买卖合同》取得的是债权，根据物权优于债权的法律规则，被告盛京银行的抵押权优于原告的债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1、2款确定了工程价款优先受偿权与抵押权和其他债权的保护顺位问题及消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题，但不能得出商品房买受人的债权优于抵押权的结论。关于商品房消费者权利应优先保护的规定，是为保护个人消费者的居住权而设置，其主张对案涉房屋的居住权或债权优于被告盛京银行对案涉房屋的抵押权没有法律和事实依据。综上，本院对原告上述诉讼请求不予支持。

二审判决

辽宁省大连市中级人民法院认为：首先，虽然许、季二人对案涉房屋享有商品房消费者的物权期待权足以阻却抵押权人对案涉房屋的强制执行，并且已经在发生法律效力的执行异议之诉案件予以确认，但尚无法律或者司法解释规定，赋予商品房消费者因此可以诉请抵押权人协助抵押人办理涂销房屋抵押权登记的权利。其次，关于许、季二人主张案涉抵押权已经消灭的问题，根据《民法典》第393条第1项规定，主债权消灭，担保物权消灭。但本案现有证据不足以证明宝林集团已经清偿了全部银行贷款，涂销案涉抵押权登记，事实依据不足。最后，关于许、季二人主张盛京银行行使抵押权的期限已经经过的问题。《民法典》第419条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第44条第1款规定，抵押权人未在法定期限内行使抵押权的，其后果是仅使抵押人产生抗辩权，有权行使抗辩权或者主张涂销抵押权登记的主体应为抵押人，许、季二人无权主张。综上，许、季二人的上诉请求不能成立。

相关规定

《民法典》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”

《民法典》第393条：“有下列情形之一的，担保物权消灭：

（一）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”

《民法典》第419条：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”

《民法典》第807条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第36条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释［2020］21号）第29条（以下简称“《执行异议和复议规定》”）：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

《最高人法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第91条第2项：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第44条第1款（以下简称“《担保制度司法解释》”）：“主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持；抵押人以主债权诉讼时效期间届满为由，主张不承担担保责任的，人民法院应予支持。主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。”

典型案例或做法

法理分析

本案的争议焦点在于：许、季二人是否有权诉请盛京银行协助宝林集团涂销案涉房屋抵押权登记？

首先，许、季二人对案涉房屋享有的消费者物权期待权优先于盛京银行享有的抵押权。根据《执行异议和复议规定》第29条的规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，买受人所购商品房系用于居住、其名下无其他用于居住的房屋，若房屋已支付的价款超过合同约定总价款的50%，即使房屋登记在被执行的房地产开发企业名下，买受人对商品房的权利仍能够排除执行。在人民法院查封之前许、季二人已与宝林集团签订合法有效的书面房屋买卖合同，所购商品房系用于居住且二人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的50%。许、季二人的物权期待权优先于宜华公司建设工程价款优先权，也当然优先于盛京银行的抵押权，因此二人享有排除案涉房屋强制执行的民事权益。

其次，案涉房屋抵押权仍有效存在。依据《民法典》第393条，只有当主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权以及法律规定担保物权消灭的其他情形时，担保物权方可消灭。本案中，现有证据不足以证明宝林集团已经偿还全部银行贷款，主债权尚未消灭，同时债权人的抵押权尚未实现，也并未被放弃，不存在法律规定的其他消灭事由出现，因此盛京银行于涉案房屋上的抵押权仍有效存在。

最后，许、季二人无权主张涂销房屋抵押登记。根据《执行异议和复议规定》第29条的规定，许、季二人作为商品房买受人，其对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房享有足以排除执行的民事权益，二人的生存权已获得充分保障。虽然本案中主债权的诉讼时效已经经过，盛京银行未在法定期限内行使抵押权，根据《担保制度司法解释》第44条第1款规定，主债权诉讼时效期间届满抵押人无需承担担保责任，但主债权诉讼时效经过的法律后果无论是使宝林集团产生抗辩权，还是使其享有涂销抵押权登记请求权，权利人均为宝林集团，而非许、季二人。因此，商品房买受人以其购买的房屋不得执行为由，要求涂销抵押登记，确认抵押权归于消灭，缺乏法律依据。