以案说法||不动产受让人未实地查看不动产，是否影响其“善意”之认定？

案件名称：官印映、尹建所有权确认纠纷案

案情来源：四川省高级人民法院（2019）川民申5071号

案情简介：

2007年3月，伍岑骗取诉争房屋原所有权人尹建（原告、被上诉人）的产权证后，作为尹建的代理人同舒红会签订虚假房产交易合同，将房屋过户登记至舒红会名下。同年6月18日舒红会与官印映（被告、上诉人）签订了《房屋买卖合同》，将登记在其名下的诉争房屋以54万元价格（评估价值为61.6万元）出售给官印映，并于6月28日办理了涉案房屋产权过户登记，整个交易过程由李永明（官印映的母亲）与杨义敏（官印映的姐夫）代官印映办理。此前，尹建一直居住在诉争房屋，官印映并未实地查看该房屋的占有状况。尹建认为，舒红会将诉争房屋以明显低于市场价值的价格变卖给官印映，官印映不构成善意取得，该套房产应为自己所有，遂向法院提起诉讼，要求依法确认位于成都市金牛区的诉争房屋归尹建所有并判令官印映将房产过户到尹建名下。同时，官印映认为其已善意取得该套房产，遂提起反诉，请求法院判令尹建停止侵权行为，立即搬离诉争房屋，并赔偿租金损失截至腾退为止。

一审判决

成都市金牛区人民法院经审理认为：买受人官印映在购房之前并未前往实地考察涉案房屋的实际占有使用状况，对一个家庭而言，购房为重大事项，买受人在购房前不到实地考察所购房屋状况，实为有悖常理。尹建对案涉房屋的占有虽然没有彻底否定物权登记的信息，但应足以引发官印映对舒红会处分权的合理怀疑，官印映对此置之不理，径行交易。同时，李永明、杨义敏二人对买卖的发生及付款的陈述存在矛盾，且其陈述与常理有悖。故综合认定官印映在本次交易中存在重大过失，不能善意取得案涉房屋的所有权。判决诉争房屋归尹建所有，官印映协助尹建办理所有权变更登记，并驳回官印映的诉讼请求。

二审判决

成都市中级人民法院经审理认为：一审法院关于官印映在购买大宗资产未实际查看房屋现状与常理不符，侦查阶段各方就该次交易相关相矛盾的陈述，使得官印映不能依据善意取得制度获得案涉房屋的认定，并无不当。对上诉人官印映所提上诉理由，不予支持。故驳回上诉，维持原判。

再审裁定

四川省高级人民法院经审理认为：官印映在购买大宗资产未实际查看房屋现状与常理不符，侦查阶段各方就该次交易相矛盾的陈述，并综合案涉房屋买卖过程中参与人行为的分析，二审法院认定官印映不能依据善意取得制度获得案涉房屋的认定，并无不当。官印映的该项再审申请理由不能成立。

《物权法》第4条（《民法典》第207条）：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

《物权法》第33条（《民法典》第234条）：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”

《物权法》第106条（《民法典》第311条）：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据欠款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求损害赔偿。……”

《中华人民共和国民法通则（2009修正）》第58条（《民法典》第154条）：“下列民事行为无效：……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；……无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（简称《物权法解释一》）第15条、16条（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（简称《物权编解释一》）第14条、15条）：

第15条：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第16条：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；……真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

不动产善意取得制度中受让人“善意”应当如何认定？受让人未实地查看不动产是否构成重大过失，进而影响其“善意”之认定？下文将结合审判实践作出简要分析。

首先，善意的认定标准为“对无权处分不知情且无重大过失”。根据《物权法解释一》第14条（《物权编解释一》第15条）的规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。同时，应当由真实权利人对受让人非为善意即受让人对无权处分事实知情或存在重大过失的事实，承担举证证明责任。但《物权法司法解释一》在不动产善意取得制度中并未对重大过失认定的参考因素进行细致规定，实践中对于此种重大过失的认定，通常是以行为人是否欠缺一般人具有的注意力为判断标准，易言之，只要行为人稍加注意即可以避免出现认识错误或者造成损失，而其没有尽到此注意义务时，应认定存在重大过失。

其次，实地查看不动产并非善意成立的必备要件。根据《物权法》第106条（《民法典》第311条）的规定，受让人受让不动产时须为善意。问题在于受让人尽到何种程度的注意义务，方可认定其主观上构成善意。目前通说认为，不动产受让人至少应当对不动产登记簿上记载的事实知情，并且信赖登记簿中记载的内容，否则难以将其认定为善意，至于其他注意义务，须交由法官凭借经验根据案件具体事实进行判断。无论是《物权法》第106条，还是《物权法司法解释一》第14条、第15条与第17条均未对受让人强制课加实地查看不动产这一额外注意义务，实践中常出现受让人与无权处分人存在特殊关系而充分信任无权处分人，或是受让人非出于生活居住的目的购买不动产，抑或受让人实地查看不动产须花费不合理的高成本等情形，此时仅以受让人未实地查看不动产为由认定其非善意，显然不具备合理性。是故，受让人实地查看不动产不应成为受让人善意成立的必备要件。

最后，未实地查看不动产能够作为认定重大过失的参考因素。尽管不动产的占有并非不动产物权变动的生效要件，但占有状态能够辅助受让人在一定程度上对登记簿公示出来的信息进行验证。同时，根据一般交易习惯，不动产价值较大且流动性较差，受让人应当比较谨慎地进行交易，往往会为了解标的物之自然属性进行实地查看，特别是在为生活居住而购买房屋的情形下，没有考察其实际占有使用状况就轻率购买，可能难以认定为善意。再者，实地查看不动产也是保护受让人自身权益的重要手段，受让人实地查看不动产能够在一定程度上降低交易风险，避免将来的损失与纠纷。若受让人实地查看成本相较标的物的价值或是交易风险成本而言保持在合理范围内时，受让人未实地查看，难以认定其尽到了相应的注意义务。本案中，金牛区法院查明在受让人官印映与舒红会的整个交易过程中，尹建一直居住在诉争房屋，官印映并未实地查看该房屋的占有状况，并且官印映实地查看该房屋的成本与标的物的价值或是交易风险成本相比微不足道，在购买大宗资产主观上缺乏谨慎，没有尽到相应的注意义务，构成重大过失。

须特别注意的是，不动产受让人实地查看不动产并非善意成立的必备要件，而系重大过失认定的众多参考因素之一。因而在实际交易过程中，受让人应当保持谨慎，将更多精力放在对交易条件（对价、期限）是否公允及房产证、钥匙等义务履行情况的考察上。如若前述交易条件等情况异常，或实地查看成本不高时，则有必要对交易对象进行实地查看，否则在实践中很可能被认定为主观上具有重大过失，进而排除善意取得效果之发生。