作者
项先权：浙江新台州律师事务所主任，法学博士，博士后
刘嘉雯：浙江新台州律师事务所疑案研究中心研究员，法学硕士
我国汽车保有量逐年增长，截至2022年11月底达3.18亿辆，停车位成为宝贵资源。在国家鼓励与法律强制的背景下，我国城市的大多数房地产开发项目均配建人防工程，平时多以车位的形式加以利用。在部分区域为人防工程的地下室内，如何确定车位权利的具体归属？
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案情与裁判
案件名称：南涧县裕和嘉园业主管理委员会与南涧江山房地产开发有限责任公司车位纠纷案
案情来源：云南省大理白族自治州中级人民法院民事判决书(2020)云29民终253号
案情简介：
南涧江山房地产开发有限责任公司（原告、被上诉人，以下简称江山房地产公司）开发建设的南涧县裕和嘉园小区（以下简称裕和嘉园小区）于2017年10月26日竣工验收合格。该小区建设有地下室，地下规划车位有47个，规划设计图纸上的地下室含人防工程和非人防工程两部分，并分别标注了建筑面积。江山房地产公司按套销售房屋，商品房总价款包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格，截至案件起诉前已入住190多户但均没有办理房产证，按照购销合同中约定，商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，商品房总价款为此两类建筑面积的价格，而根据南涧县房地产交易中心（以下简称房地产交易中心）的测绘报告书显示，该房屋的共有面积不包含地下车位。江山房地产公司认为其享有对地下停车位的所有权、管理权，故对其安装车位锁准备进行管理，但裕和嘉园小区业主认为地下停车位为小区业主共有，故砸坏车位锁，双方产生纠纷。江山房地产公司在向住建局申请和当地公安局城镇派出所控告无果后，以裕和嘉园小区业主管理委员会（被告、上诉人，以下简称裕和嘉园业主委员会）为被告提起诉讼，请求法院确认其对地下停车位享有所有权和经营管理权。
一审判决
云南省南涧彝族自治县人民法院认为：地下车位并未纳入公摊面积，江山房地产公司销售的房屋并不包含地下车库中非人防工程区域内的车位。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第25条和《物权法》第74条，江山房地产公司与业主未进行车位归属约定之前，地下车库中非人防工程区域内的车位所有权（以下简称非人防车位），应属于江山房地产公司。根据《防空法》第5条，该案中的人民防空工程系江山房地产公司投资建设，故在平时对于该小区人民防空工程区域内的车位（以下简称人防车位），由其使用管理，收益亦归其所有。由于地下室内的人防工程和非人防工程之间并无明显界限，根据相关法律规定，该地下室首先要满足人防需要，故整个地下室只能视为一个人防工程设施来进行管理。因此，判决江山房地产公司享有小区地下室停车位的管理、使用、收益权，但不得出售和转让。
二审判决
云南省大理白族自治州中级人民法院认为：一审判决由江山房地产公司进行使用、管理和收益，符合本案客观事实。裕和嘉园业主委员会认为在江山房地产公司将裕和嘉园小区住宅出售给业主后，业主已经成为地下防空设施的实际投资人并因此享有地下停车位在平时的使用、管理、收益权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
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相关规定
《防空法》（2009年）第5条第2款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”
《防空法》（2009年）第20条：“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”
《城市地下空间开发利用管理规定》（2001年）第25条：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”
《物权法》第74条（《民法典》第275条、第276条修正）：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（建房〔1995〕517号）第9条第1款：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”
《城市房地产管理法》（2009年）第38条第1款第5项：“下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的”。
《合同法》第130条（《民法典》第595条）：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
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典型案例或做法
案号 | 裁判立场 |
深圳市瑞征物业管理有限公司与深圳市元盛实业有限公司物业服务合同纠纷案/中华人民共和国最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再263号 | 再审法院认为，被申诉人元盛实业有限公司是美加广场的开发商，美加广场中案涉地下停车场由其投资和建设，其中地下二层属于民防工程。根据《防空法》第5条第2款，被申诉人作为该工程的投资者对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。因并无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利，故申诉人瑞征物业管理有限公司关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。 |
汤阴县馨和湾业主委员会、安阳市金都房地产开发有限责任公司车位纠纷案/河南省安阳市中级人民法院民事判决书(2022)豫05民终195号 | 二审法院认为，案涉地下车位属人防工程范围，平时功能为地下车库，均系被上诉人金都房地产开发有限责任公司投资建设，车位成本并未计入业主购房成本，且该车位未列入业主的公摊面积。依照《防空法》规定，案涉地下车位平时由投资者即被上诉人管理，收益亦归其所有，上诉人馨和湾业主委员会主张案涉地下车位的所有权证据不足。 |
福清市行行旺房地产有限公司、福清市凯福新景苑小区业主委员会等车位纠纷案/福建省福清市人民法院民事判决书(2022)闽0181民初5637号 | 法院认为，对于案涉60个人防车位的权属问题，根据《防空法》第5条，原告行行旺房地产有限公司主张其对案涉60个人防车位享有使用权及收益权，符合事实与法律规定，本院予以支持。被告凯福业委会关于地下室建造成本转移给小区全体业主、小区全体业主为地下室实际投资人的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。 |
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法理分析
根据二审法院判决可知，江山房地产公司享有裕和嘉园小区地下室车位的管理、使用、收益权，不得出售和转让，但由于本案地下室按照规划设计图纸分人防工程和非人防工程两个区域，江山房地产公司对裕和嘉园小区地下车位享有的具体权利及裁判说理有待进一步明晰，下文将结合审判实践作出简要分析。
首先，地下室内对人防车位的管理权、使用权和收益权在平时（非战时）归江山房地产公司。依据《防空法》（2009年）第5条第2款，江山房地产公司将地下室的部分区域建设为人防工程，其作为该人防工程的投资者，自然对地下室的人防工程区域享有管理、使用和收益权。本案江山房地产公司在保证战时使用效能的前提下，将地下室人防工程区域的地面开发建设为车位，一般称之为人防车位，符合《防空法》（2009年）第20条的规定。由于该车位位于人防工程区域内，对地下室人防工程区域享有管理、使用和收益权的江山房地产公司同样对该人防车位享有管理、使用和收益的权利。
其次，地下室非人防车位的所有权归江山房地产公司。结合《城市地下空间开发利用管理规定》（2001年）第25条的规定，本着“谁投资、谁所有”的原则，地下室非人防工程及该区域的车位所有权在最初应归投资者江山房地产公司所有。依据《物权法》第74条，地下室内非人防车位所有权移转的方式有两种，一种是通过出售、附赠或者出租等方式约定，另一种则是占用了业主的共有道路或其他场地归业主共有。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（建房〔1995〕517号）第9条第1款和房屋购销合同以及房地产中心的测绘报告可知，本案部分区域为人防工程的地下室并不属于业主分摊的公用建筑面积，因而其内的非人防车位不属于全体业主共有，并且江山房地产公司和业主之间也并未就非人防车位的归属达成任何约定。因此，地下室内非人防车位的所有权仍应归属于江山房地产公司所有，其有权对该非人防车位进行管理、使用和收益。
最后，整个地下室应视为一个人防工程，其内所有车位作为人防车位均不得转让和出售。本案中，经法院现场勘察发现：规划图纸上的非人防工程区域内，同样建设有人防工程设施，标有“战时取水口”“防空避难所、禁止在此地玩耍逗留”等字样，并且整个地下室只有一个入（出）口。因此，从区域划分和整体利用来看，地下室内的非人防区域事实上用作人防工程，整个地下室均应视为人防工程。据前文可知，江山房地产公司对人防工程以及其内的人防车位享有管理、使用和收益的权利，但其是否享有人防工程及人防车位的所有权，我国法律并无明确规定，《云南省实施〈防空法〉的办法》中也未作规定。裕和嘉园小区地下室作为江山房地产公司投资开发的房地产项目之一，根据《城市房地产管理法》第38条第1款第5项和《合同法》第130条，其在所有权归属不明确的情况下，不得作为标的物进行转让和出售，而利用该地下室的地面开发建设的所有车位作为人防车位同样不得转让和出售。
综上，在平时（非战时），投资者依法享有人防工程及利用其地面修建的人防车位的管理权、使用权和收益权，至于其所有权归属，目前法律并无明确规定。本案人防和非人防区域界限不明显的地下室被视为一整个人防工程，妨碍了其内车位的转让和出售，对投资者和业主造成了一定损害。本着《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定的“谁投资、谁所有”的原则以及《防空法》第5条第2款的规定，可以认定人防工程和人防车位的所有权归投资者所有。
