低门槛的“老破小”酒店改造,委实是个高危创业项目
文摘
2024-10-28 07:00
山东
他们都是意欲投资酒店的人,有点钱,但也不算太多——能拿出个百十来万,所以他们就盯上了“老破小”酒店,想投个“小店”。因为房量小,房子又破,所以无论房租,还是装修成本都可控,创业门槛低,有点积蓄的普通人颠颠脚也能够到。像一位读者说的:“今年刚卖了一栋房子,手里有点闲钱,就琢磨着用卖房款盘个酒店”。当下的经济形势下,大家普遍找不到更好的创业/理财项目,开店就成了首选。这两年,闲置物业、倒闭酒店变多了,它们辗转在房产中介、租赁平台和微信朋友圈里,吸引了大众的视线。别看“老破小”是大酒店集团看不上的芝麻粒,但它却是中国酒店金字塔的坚实塔底。据《2020 年中国酒店发展报告》统计,客房规模在 30~60 间的酒店超过了 12 万家。2022 年,大陆存量客房 1426万间,70 间以下的占到了47.68%。那么,“老破小”改造成酒店旅馆,现在还是个好生意吗?许多人误以为操盘难度与酒店规模成正比,小店更简单……听过不止一个读者表示:“我先开个小店练练手,反正赔也赔不了太多,行的话到时候再盘个大店来做”因为“老破小”的物业是不标准的;改成什么样子,也不是标准的;操盘手水平也是参差不齐,而且因为体量太小,请不起专业团队,也不好找靠谱的供应链……当如此多的不确定性叠加在一起时,酒店极有可能变成一个“筛子”——全是“洞”,本就微薄的利润不知不觉就漏光了。昨天我和山东一家区域品牌的创始人孙先生聊天,他说刚过去的十一,有一个显著变化:当天定房的人变多了。这说明,供应真的过剩了。不提前定也不用担心没房了。2023年,新开业酒店规模接近4万家,达到2019年的110.4%,这意味着因疫情而减少的供给,已迅速补齐,投资人饱涨的投资热情,开发商滞销的商业地产,催动大量物业涌入,这条赛道人满为患。投资人梁先生主业酒店投资,现在发力长租公寓,他告诉我:“我现在用酒店的思维做公寓,打造公区、共享空间,长短租结合”这种创新的公寓产品和酒店的界限越来越模糊,产品抗打,价格不高,截胡了大量客户。综上所述,你以为的低门槛创业项目,其实是一个难度系数高、竞争极卷的赛道。有的半年回本,后面稳赚;有的改造后成为样板,过来学习的人趋之若鹜,名利双收。变,不止于硬件装修之变,有可能会出现在方方面面,成为撬动酒店新生的支点。因为“老破小”大多定位低端,顾客属于价格敏感型,多出房是王道。我在海口遇到一家酒店,原本是小鸽笼式的平面布局,房量虽多,但空置也高呀~~接盘人在改造时大刀阔斧,去掉一排房间,局部又做了三改二,房量虽减,但利润大幅提高。当下租赁市场疲软,大量商办物业租售两难,房东绷不住了,开始接受合作的模式,房东出房子+装修,酒店投资人技术来操盘,双方对赌业绩;38间客房的窝拽是一家电竞酒店,它客群主要是大一、大二新生,所以充分利用新媒体获客+私域营销,省下了OTA渠道费,利润也高了。景咖是一个深耕海南的区域性品牌,它将拍视频的流程简化、制式化,从而快速生成大量视频,加上大量的抖音矩阵,有效截获线上流量,提高入住率。上文提及的窝拽,改造前是一个平平无奇的商务酒店,改造时做了重新定位,变身无人电竞酒店,一下子从商旅红海中跳了出来。旧瓶装新酒,如今每天一房难求,投资人后悔当初没多租两层。“老破小”改造的先行者,已经不限于给自己改了,开始帮别人改造了。他们利用自己积累的改造经验和核心团队,对外输出酒店改造咨询、筹建服务。在为别人服务的过程中,发现“潜力股”,通过技术入股、融资服务等方式,用更轻的投入、更快的速度进行扩张。我在各地都见过这类型的公司,他们规模不等,有的十来家店,在本地颇有名气。有的已经有几十家店,变身为专业的投资公司+运营公司,利用首店效应、旗舰店标杆效应,开启品牌创建之旅,与大酒店连锁品牌进行错位竞争(捡大品牌看不上的“小项目”)。今天的“老破小”改造,犹如美猴王一样 72 变了。如果你还用“猿猴”的思维,停留在拿出所有积蓄去盘一个小店。没有评估意识,没有定位能力,用粗放式、试错式的思维做改造。然后像夫妻店一样——自己又当前台,又当保洁,又当销售,想着能省则省,那么,留给你的生存空间已经非常小了。
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