低门槛的“老破小”酒店改造,委实是个高危创业项目

文摘   2024-10-28 07:00   山东  

二三十间房,投入不多的小酒店,
现在还是个好生意吗?



01


低总投入的“老破小”改造



“就想找个事做!”

最近,好几个读者聊天时都提及到这句话。
他们都是意欲投资酒店的人,有点钱,但也不算太多——能拿出个百十来万,所以他们就盯上了“老破小”酒店,想投个“小店”

“老破小”倍受关注,有三大原因:

首先是前期投入少


因为房量小,房子又破,所以无论房租,还是装修成本都可控,创业门槛低,有点积蓄的普通人颠颠脚也能够到。

像一位读者说的:“今年刚卖了一栋房子,手里有点闲钱,就琢磨着用卖房款盘个酒店”。

其次,没有其它更好的选择了


当下的经济形势下,大家普遍找不到更好的创业/理财项目,开店就成了首选。
相比开饭馆,开酒店似乎更省心、容易。

再就是闲置物业变多了


这两年,闲置物业、倒闭酒店变多了,它们辗转在房产中介、租赁平台和微信朋友圈里,吸引了大众的视线。

别看“老破小”是大酒店集团看不上的芝麻粒,但它却是中国酒店金字塔的坚实塔底。

据《2020 年中国酒店发展报告》统计,客房规模在 30~60 间的酒店超过了 12 万家。2022 年,大陆存量客房 1426万间,70 间以下的占到了47.68%。

那么,“老破小”改造成酒店旅馆,现在还是个好生意吗?
适合“小白”来搞吗?



高难度的“老破小”改造


直接说观点:
难,很有挑战性。

原因有三:


1

先说事本身,改造难度越来越高


许多人误以为操盘难度酒店规模成正比,小店更简单……
听过不止一个读者表示:“我先开个小店练练手,反正赔也赔不了太多,行的话到时候再盘个大店来做”

想反了,小店其实更考验人。
因为“老破小”的物业是不标准的;改成什么样子,也不是标准的;
操盘手水平也是参差不齐,而且因为体量太小,请不起专业团队,也不好找靠谱的供应链……
当如此多的不确定性叠加在一起时,酒店极有可能变成一个“筛子”——全是“洞”,本就微薄的利润不知不觉就漏光了。


2

再说竞争,酒店供>求,卷疯了


昨天我和山东一家区域品牌的创始人孙先生聊天,他说刚过去的十一,有一个显著变化:当天定房的人变多了。
这说明,供应真的过剩了。不提前定也不用担心没房了。

2023年,新开业酒店规模接近4万家,达到2019年的110.4%,这意味着因疫情而减少的供给,已迅速补齐,投资人饱涨的投资热情,开发商滞销的商业地产,催动大量物业涌入,这条赛道人满为患。

3

还有其它住宿产品跨界打劫


“老破小”往往定位低端,公寓、青旅都是它的竞品

投资人梁先生主业酒店投资,现在发力长租公寓,他告诉我:“我现在用酒店的思维做公寓,打造公区、共享空间,长短租结合”
这种创新的公寓产品和酒店的界限越来越模糊,产品抗打,价格不高,截胡了大量客户。

综上所述,你以为的低门槛创业项目,其实是一个难度系数高、竞争极卷的赛道



起死回生的“老破小”都做了什么?



再卷的市场,也有人脱颖而出。
这两年,苏菡见过许多优秀的改造案例:
有的半年回本,后面稳赚;有的改造后成为样板,过来学习的人趋之若鹜,名利双收。

改造成功的店都做了什么?
总结起来两个字:会变
变,不止于硬件装修之变,有可能会出现在方方面面,成为撬动酒店新生的支点。

比如:


1

改造理念改变


以往“老破小”改造,投资人往往“房量优先”
因为“老破小”大多定位低端,顾客属于价格敏感型,多出房是王道。

老思路今天恐怕要换一换了。

我在海口遇到一家酒店,原本是小鸽笼式的平面布局,房量虽多,但空置也高呀~~

接盘人在改造时大刀阔斧,去掉一排房间,局部又做了三改二,房量虽减,但利润大幅提高。


2

合作模式改变


“老破小”的物业如何获取?
老思路是低租高卖,赚差价,风险全是自己扛下

当下租赁市场疲软,大量商办物业租售两难,房东绷不住了,开始接受合作的模式,
比如,由房东出房子,酒店投资人出装修;
房东出房子+装修,酒店投资人技术来操盘,双方对赌业绩;
房东出房子出钱,酒店出品牌出管理……
尤其房东是国企、开发商时,可能性更多。


3

营销方式改变


小酒店的营销大多严重依赖OTA。
许多酒店在营销和渠道上求新求变

38间客房的窝拽是一家电竞酒店,它客群主要是大一、大二新生,所以充分利用新媒体获客+私域营销,省下了OTA渠道费,利润也高了。
景咖是一个深耕海南的区域性品牌,它将拍视频的流程简化、制式化,从而快速生成大量视频,加上大量的抖音矩阵,有效截获线上流量,提高入住率。

手握流量绝活,和房东洽谈时也更有筹码。


4

细分定位改变


上文提及的窝拽,改造前是一个平平无奇的商务酒店,改造时做了重新定位,变身无人电竞酒店,一下子从商旅红海中跳了出来。
旧瓶装新酒,如今每天一房难求,投资人后悔当初没多租两层。


5

5-盈利模式改变


“老破小”改造的先行者,已经不限于给自己改了,开始帮别人改造了。
他们利用自己积累的改造经验和核心团队,对外输出酒店改造咨询、筹建服务。
相当于当大家都去淘金的时候,为其提供淘金工具。

在为别人服务的过程中,发现“潜力股”,通过技术入股、融资服务等方式,用更轻的投入、更快的速度进行扩张。

我在各地都见过这类型的公司,他们规模不等,有的十来家店,在本地颇有名气。
有的已经有几十家店,变身为专业的投资公司+运营公司,利用首店效应、旗舰店标杆效应,开启品牌创建之旅与大酒店连锁品牌进行错位竞争(捡大品牌看不上的“小项目”)





写在最后


今天的“老破小”改造,犹如美猴王一样 72 变了。
如果你还用“猿猴”的思维,停留在拿出所有积蓄去盘一个小店。没有评估意识,没有定位能力,粗放式、试错式的思维做改造。
然后像夫妻店一样——自己又当前台,又当保洁,又当销售,想着能省则省,那么,留给你的生存空间已经非常小了。
 




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