你的酒店到底几年回本？（升级版 附测算表格）
文摘
2024-08-19 07:00
四川
今天来迭代一下，从投入、收入、成本三块对表格进行优化，补充数据获取方法，让大家用着更顺手，让评测结果更准确。现在是存量改造时代，投资人能相看的项目大多为老破废改造，往往需先行拆除、加固、修补、亮化等改造工程，才能进入到品牌标准装修阶段。在老版中，我列出了常见改造项目清单，提示大家全面计算投资额。这一版，在算完改造工程总额后，再将之均摊至每间房，分别计算出单间房的改造成本和标准成本，如此可以直观地看到单间房的实际造价（改造投入+标准投入），便于对多个项目进行横比，一眼看出哪个是癞蛤蟆，哪个是青蛙王子。如果是初筛，又是相对安全的项目，可以请装修公司的概算员来估算。物业结构为框架/框剪、楼龄较年轻，由大开发商、知名设计建筑单位承建、出租史简单、未经历多轮暴力装修、保养较好……这类物业建筑质量较好，一般不会出大幺蛾子。PS：要找做过同品牌酒店的装修公司，他们熟知该品牌标准，到现场打眼一看，物业消防、土建、亮化等的工程量和单价就都出来了。砖混结构、楼龄较老（90年代前），小开发商出品或自建房、出租史复杂，从其它业态改成酒店的，例如办公楼改酒店（这种意味着格局改动较大）、大肆拆墙砸顶、重做机电系统的……碰到这种“脆皮”楼，就别自己逞能了，挂个专家号（鉴定公司、专业预算员、消防专家、结构专家等）把脉更放心。老酒店不翻新很难维系房价和出租率，而且许多品牌方为维护品牌形象，也会要求甚至强制加盟商翻新~~所以，二改虽迟但必到，测算时需考虑翻新工程投入，从全周期角度计算投资回报率。房价和入住率的估算准不准，直接决定测算结果行不行。很多人预估时，直接按想要加盟的品牌的最高价来测算。房价和入住率想要估得准，应综合考虑场、房、人、竞四个圈的情况。拉出片区内，同档次定位的营业额top5的酒店，计算其均价，得到一条基准线，然后从装修时间、微观位置、房间面积、停车配套等维度，对比自身与这些酒店的差异，酌情加减得出房价。先求出全年度的平均入住率，尤其强旅游属性的酒店，分别计算淡旺季入住率，最后得出全年平均数。再求出完整租期内的平均入住率，考虑爬坡期、成熟期，甚至衰退期的不同变化，综合得出全周期的平均数。别豪情万丈只想着自己能做成no.1，假设只能做成老二、老三，看看结果是否能接受。这是最粗颗粒度，用于粗筛阶段，快速排除掉明显不合格项目。通常是心中已经有了对酒店的定位判断，基于该整体定位指导，选择具体加盟品牌时应用。人力成本这一块，根据你所在城市的级别、区域属性、酒店规模、档次、品牌标准等，拉出组织架构图，计算常规的用工数（品牌方可以提供）。比如，夫妻店人可以少一点；片区内如有多家酒店可以共用管理人员；有打造品牌野心的酒管公司需增设市场、数据等岗位。最后参考酒店所在地的薪资水平，详细计算出工资、社保、保险、福利等——拆到这个精度，已经无限接近现实了，评测结果更靠谱。有的酒店有增容费；有的价格按民电收，有的按商电收，有的有多个中间商赚差价；有的没有集中供暖，全靠空调制热，冬春季用电量大……有的店除了给加盟品牌缴管理费，大股东还要收几个点的管理费……单看每一项，数额都不大，但现在酒店的利润微薄，经不起这里削点，那里削点，很容易把仅有的一点利润削没了，酒店投了个寂寞。分析运营数据，是开业后的常规动作，投资人在投测阶段就引入这种思维，可以让测算更理性，日后进入稳定期后，还可以对照两组数据，进行验证对比，形成PDCA闭环，提升评估准头。贸然拿下一个改造投入大，不确定性大，利润微薄的项目，就如同揭开了一个脓包，到时候进退两难，搞不好就拖成败血症，是能要命的！
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