![]()
今年以来，国内房地产市场犹如断崖下滑的过山车，让人看不到谷底。为了减缓或者阻止楼市下跌，各地的房地产政策陆续松绑，大部分城市已经取消了限购，但依然阻挡不了房价的继续下探。
今年1—7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%。而1—7月，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，
![]()
此轮房地产回调最大的还是属于一二线城市的二手房市场，拿深圳举例，近期有媒体报道，深圳部分小区房价已经重回2018
年。从国内重点城市的二手房成交数据来看，二手房成交价普遍比2022最高峰回调30%，并且这个趋势还在下降。
![]()
过去20年，乡村、小镇和县城人口往三四线城市流动；三四线城市人口往二线城市流动；二线城市人口会往新一线和一线城市流动。人口的大规模流动促进了城市房产的需求，从而推动了房价的上涨。
这是一个公认的理由，也是一个从市场供需角度解释房价上涨的合理性。但超越市场本身的泡沫型地产就变的不合理，月均收入5000元，却要面对单价数万的房价，这显然不符合社会发展基本的常识，从而在泡沫之后，房价回调，我认为这是回归它本身的价值。到底房价还要跌多久，这取决于宏观经济的走向和未来人口的预期。虽然我们有很大的人口基础，但目前我们已经失去了人口红利，人口处于负增长。
其次，对房地产的过度依赖透支了我们数十年的经济，以及人均资产在房产中的占比过高。
房价下跌带走了无数人虚拟的财富，但也让人开始重新理性思考房子带来的意义。过去我们对于房地产的依赖太深，这种连锁反应还会深刻影响着一代人。
是人口向上流动的趋势。大城市的人口急速增加，小地方的人口会被抽干。从区域角度上看，在整个版图上就能看到北方往南方流动，西方往东方流动。
前面三点都容易理解，关于第四点，很多人理解不了，稍微解释一下。
在自然条件下，人口会从北部和中西部向东部和南部聚集，出于种种原因（比如政治、意识形态、共同富裕等），我们国家不愿意这样的事发生，所以就积极的对抗自然趋势。
我们就可以得出一个结论：过去的房地产政策、户籍政策和地方债务，是在对抗人口流动的自然趋势。
说白了，这就是一场效率和区域平衡之间的斗争，但从海外的历史来看，社会最终都会选择效率。也就是说，大城市会越来越大，越来越发达，带动全国整体经济增长，落后的小地方最终完全落寞！整个国家的发展会非常不均衡。看到这里，或许读者们心里就明白为啥这次房地产政策的转向会对旅游和酒店行业有深远的影响了，因为这次房地产政策的放松，会让人口回到自由流动的状态。当年富力酒店从万达用平均每家3亿元买回来77家五星级酒店，在当时这个价格堪称白菜价。但被富力接手后，富力的酒店业务累积亏损超过百亿，成为富力烫手的山芋。而如今，富力旗下的酒店资产即将面临清盘拍卖或者偿债。有人说这是为地产买单，其实这些酒店本质上就不是健康的商业逻辑。中国过去投资的五星级酒店大多不赚钱，因为出发点不一样。资产的价值与酒店本身价值不对等。
房地产进入存量周期，无论是商业地产还是住宅，目前都处于挤泡沫的阶段。因为城市卖地空间越来越小，政府和开发商转而投向文旅地产，但文旅地产更是一个巨大的坑。过去中国的文旅项目几乎都靠发债在维持，很多所谓的文旅项目，其本质是披着文旅的外衣搞房地产。
随着房地产政策松绑，且不少新一线和二线城市放开户籍限制，人口必然会从欠发达地区加快流进发达地区。发达地区就会加快基础设施的建设，资金就不会减少向外流出。伴随而来的，就是欠发达地区的地方债发行不出去。（而且手里还有一屁股债要还）发不出债就搞不到钱，搞不到钱，旧的文旅项目就会黄，新的文旅项目也开展不起来。更糟糕的，可能是已经完工或者即将完工的文旅项目也卖不出，全砸在自己手里。这些欠发达地区的文旅项目很难通过未来的运营创造现金流，因为一开始政府就是打着卖地的心思，开发商也是打着卖房的心思。加之欠发达地区的人口不断减少，这些文旅项目大都会变成鬼城。首先再次明确的是，地产的时代大背景一去不复返，国家出手相助也是难以为继。地产进入了存量时期，新增市场很难进入一个高位循环的境地。地产去金融化的大背景，这是国家战略，是解决这些年高度金融化地产给国民经济带来的病痛，高杠杆地产发展模式给地产及经济型的发展都带来隐患。中国的房地产早不是单纯的住宿功能，他更是一种金融产品，在进入早的老百姓确实靠房地产赚的盆满钵满，但是对大部分普通百姓来讲，金融化的房子势必造成高房价带来的弊端，这也是国家逐步在调整地产金融的主要原因。地产商不能再靠金融杠杆来发展地产业务，老百姓也不能再将房子视为金融产品，否则必然遭受时代的反噬。存量地产时代来临。中国的城镇化目前已经超过60%，在经历了高速发展周期之后，未来将进入逐步缓慢上升的过程。随着核心城市核心区域的土地逐步开发完毕，新增市场将逐步萎缩，地产存量管理成为未来的发展主线。这也就是为什么现在物业板块如此值钱和受欢迎。仅仅在2021年，地产间对物业公司的并购就发生了很多起，如旭辉收购红星美凯龙物业，碧桂园收购蓝光嘉宝服务、富力物业，龙湖物业收购亿达服务，恒大物业也在待价而沽。未来的物业管理将成为地产公司最重要的一块收益来源，并且存在变现快，溢价高的现状，各大房企旗下物业公司都在整合物业板块，独立上市，获取丰厚资本回报。在这种情况下，地产从增量开发逐步走向存量管理之路。人口红利消失，房子变为非必要品。2021年国内人口只新增48万，2022年比2021年人口减少85万，人口未来会进入一个持续的负增长。城市化达到了一定程度，房地产失去了大规模发展的必要性。在过去的时代，房子更多的是金融属性缠身，还有赋予了更多的内容，如户口、教育、医疗等因素，但在未来，逐步开放的社会形态，失去了金融属性的房子，其他也就变的不是非常重要，人口流动到户籍开放，教育普及和医疗多元化，都在打破这种模式，未来的房地产需求最大的几个类群是农民继续进城买房，二是小城市向大城市流动的购买需求，三是改善性需求，四是城市向城郊改善需求，所以未来有价值的房子只存在于人口依旧持续涌入的核心城市。地产酒店，从地产附庸变回存量交易的产物。过去三十年，地产酒店没有为地产带来可观的收益，资产回报率远低于国际平均水平。地产酒店失去了地产配套的意义和价值，势必就会成为地产商手中率先需要直接售卖的可变现资产，从近两年以来的地产风暴看，结果就是如此。最后我们谈谈酒店。酒店的两大需求，一个是商务出行，另一个是旅游出行。对于商务出行需求而言，主要集中在几个重要的城市圈：长三角、珠三角、北京、成渝、武汉合肥等。这些城市也不乏旅游出行的需求，可谓是商家必争之地。而且随着现在房产政策和户籍政策的放松，人口还会增加，需求还会进一步扩大。因此，别看这些城市圈的酒店在全国的占比已经很高了，很可能未来还会更高！而对于那些收缩性城市，商务需求会大大减少，因此酒店在扩张的时候，一定要重点考察目标城市未来是收缩还是扩张。对于旅游出行而言，除了现有的旅游热门城市外，未来可能出现的新兴旅游城市也值得考虑。这些以旅行需求为主的酒店要重点观察游客的消费偏好。标准化的连锁酒店不一定有优势，个性化的酒店反而更受青睐。不过在这些地方开酒店，风险相对更大，因为旅游的风向经常转来转去，今年可能人满为患，第二年可能冷清到无人问津。现在不少品牌都提出了抢占下沉市场，但这非常考验企业的前瞻性，它可能是蜜糖，也可能是砒霜。我国房地产政策的本意是调控房价，防止金融风险，但带来的副产品却是阻挡了人口的自由流动。随着房地产政策的放松，人口会沿着它本来应该流动的方向迁徙，这势必会带来区域上的极端不均衡。但这是必然趋势，因为经济增长源于效率提升，效率提升需要人口聚集。这种变化势必会给旅游和酒店行业带来巨震。本文所探讨的改变只是冰山一角，读者深入思考后，应该会发现很多意想不到的改变。
![]()
