最近有一张“合肥市城区城镇住宅用地级别及基准地价图”在朋友圈和自媒体广泛流程。
有人说，这是官方帮你标定了哪里的房子最保值，明牌了！
也有人问，这张图是不是真的？不会是哪个开发商画的吧？
今天小编为您一文解析！
1、这张图是不是真的？
图片来源于：合肥市自然资源和规划局10月17日发布的《关于公布合肥市区城乡用地定级与基准地价更新成果的通知》。
图片是真的。
2、基准地价是什么？
基准地价是指在城镇规划区范围内，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，它是一个区域的平均地价。
它需要综合考虑土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质、使用年限、用途等要素确定。
比如：合肥官方就公布了，合肥市城区城镇住宅用地按照土地的开发程度，共分为六个级别。
“一级地七通一平；二至五级地六通一平；六级地五通一平”。
“七通”是指：道路通、给水通、电通、排水通、热力通、电信通、燃气通；“一平”指的是土地平整。
3、基准地价是用来干什么的？它和土地出让价有什么关系？
基准地价是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础，虽然对土地成交价有一定的影响，但这种影响主要体现在为市场提供一个参考价格，而最终的土地成交价格则是在土地交易时，当前地产市场走势和开发商对地块以及未来市场的判断及政府的相关政策起决定性作用。
总之，基准地价为土地出让底价提供依据。
土地是面粉，房子是面包，地价影响房价，房价的上涨或者下行又反过来影响地价。
基准地价就相当于政府对原材料“面粉”的一个前期参考价。
4、从最新发布的“合肥市城区城镇住宅用地级别及基准地价图”，我们可以得到哪些关键信息。
首先，大家最关心的各级住宅用地范围：
一级住宅用地，大致可以分为五个范围：庐阳环城公园、蜀西湖、天鹅湖+政务东、骆岗中央公园+省府北部分区域、方兴湖（省府+部分环湖板块）周边。
二级住宅用地范围是在一级用地四周向外辐射，主要集中在高新、包河、蜀山、庐阳四里河、滨湖启动区&四十六中&金融板块、东部新中心以及新站少荃湖北等。
三级住宅用地范围：主要集中在南艳湖、翡翠湖、北雁湖、新站少荃湖、瑶海火车站&龙岗&三十埠板块、滨湖卓越城等。
四级住宅用地范围：主要集中在经开工业园、方兴西、庐阳工业区、新站职教城&陶冲湖等。
五级住宅用地范围：主要集中在新站区北部和东部、庐阳农业生态区。
六级住宅用地范围：主要集中在空港。
其次，基准地价最高上涨2025元/m²。
对比2020年10月公示的基准地价来看，合肥市各区的土地基准地价都有提升。尤其是一级地的基准地价从11775元/m²上涨至13800元/m²，上涨了2000元/m²。
｜2024年数据
｜2020年数据
再者：合肥各个级别的地块范围也有所变化。
尤其是一级地从老城区、政务区部分地区扩大至环城公园内全部、政务区及政务东、蜀西湖板块、骆岗公园大片区、省府板块大部以及环湖CBD板块。
5、是不是级别越高，房子越保值。
首先，“城区城镇住宅用地级别及基准地价图”不是合肥所独有的，基本全国大多数城市都有。
但是每个城市纳入参考的要素是有区别的，比如合肥按照“七通一平”来划分，有的城市纳入商服、环境质量、绿地、人口密度、产业等。
总体来说，等级越高代表片区开发成熟度是越高的，越高等级越集中在城市核心区内，地段价值越大。
但是地段不是评判房产价值的唯一要素。
其次，这张图也不是一成不变的，它每隔几年都会更新的，评价要素变化也会导致图表变化，所以简单的按图索骥也是有点片面的。
再者：房产价值的评估维度包括地段、产品、品牌、供需关系、物业服务等等，“城区城镇住宅用地级别及基准地价图”是我们评估地段价值的参考之一。
综合言之，房产价值是多维度综合评价的。
