打破地域限制！
“以旧换新”迭代出3.0版本，可跨市！
能否引爆新一轮的楼市热度？
据不完全统计，目前全国已有超百城发布过“以旧换新”政策。
但都局限于本市。
毕竟大家想的都是谁家的孩子谁抱走，谁家的库存谁解决。
但是，现在情况有变了！
2024年8月9日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房以旧换新3.0版公告，将该市“以旧换新”政策的适用范围进一步扩大至无锡全市的优质公寓、优质商铺，以及苏州全市、常州全市的存量二手商品住宅。
以上政策由地方城投平台发起，属于收购模式，地方国资平台直接收购业主二手房（旧房），业主再将售房款项用于购买指定新房项目，补缴差价。
地方国资平台或开发商收购的旧房一般将作为保障房、人才房等。
而此次政策最大的亮点是：跨市实施商品房“以旧换新”，这也是全国首创，具有里程碑意义！
从顶层政策的设计来看：
跨城“以旧换新”不仅有利于高效率盘活存量资产，提振新房市场；
而且增进了都市圈内部各生产要素的互动和融合，同时也有助于年轻人才跨城市、跨区域流动，使得“房随人动”、安居乐业成为可能。
但是这样的政策在各市实力都很强的“苏大强”可行，在其它强省会城市估计很难，毕竟很容易造成强者对弱者的“吸血”，加速弱势城市人员流失。
从落地效果上来看：
目前该政策已于8月下旬在无锡全面铺开。
从相关数据来看，目前对于单个微观项目促进作用较为显著，对于市场面的提振相对有限。
但需要注意的是，目前政策落地时间尚短。
如果后期，政府能加以引导扩围新房房源，引导房企让利，加上统筹好购房补贴、税费减免等支持政策，相信成果会逐渐显现的。
今年4月，中共中央政治局会议定调：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
不仅政策侧重点专项“去库存”，而且顶层首次把二手房纳入考量范围。
此后各城纷纷推出“以旧换新”去库存政策。
目前来看，主要有以下四种模式：
（1）代售模式
即房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。
（2）旧房换购模式
即国企收购存量住房，房东以卖房款购买指定房源。通常有政府平台、新房开发商、购房者、住房管理部门四方参与。
（3）发放换新补贴
即出售旧房并购买新房，可以获得相应财政补贴。
（4）“旧转保”，由肇庆首创
即国资统租存量房源用于保障性住房运营，和换购模式不同，“旧转保”并不买断旧房所有权，而是一次性支付5-10年的租金，对于房源的要求也不低，比如肇庆规定房源面积以40-70平为主、不超过90平方米，优先考虑楼龄较短的房屋。
很多城市，都是几种模式并行。
目前合肥正在实行的是“代售模式”和“换新补贴模式”。
根据合肥515最新政策，对售出自有住房并在1年内购买新建商品住房的购房人或购买新建商品住房后1年内售出原自有住房的购房人，给予新建商品住房总房价2%的购房补贴。单套补贴金额最高不超过10万元。
同时，日前合肥市商品住房“卖旧买新”活动，第二批的房地产中介机构统计表和推荐项目清单已经公示。
目前来看，自515新政以来，合肥“以旧换新”政策已经执行4个多月，但是成效一般，或者可以说不太理想。
市场最期待的国资收购或置换，目前尚未有准确信息。
日前合肥安居集团发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》。
但收购的是已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房。
目前来看，收购存量二手房，还面临收购价格、房源分散、后期运营管理、微利经营等诸多难点，
总结
目前“以旧换新”政策已在超百城执行。
但是政策的信号意义，明显高于市场成效。
如果没有巨量的资金和国家队介入，大概率难翻出大水花，难扭转楼市预期。
跨市实施商品房“以旧换新”，有其政策的优越性和创新点，但空难成为全国模板。
