嘿，各位看官！自 930 新政之后啊，大家是不是都明显感觉到了，一二线城市的房地产成交量那可是抢先一步，慢慢回暖咯。
先瞅瞅北京，2024 年全年二手房成交了 17.57 万套呢，这在过去六年（2019 - 2024）里头，也就只比 2021 年少点儿。虽说比不上楼市最火爆那会儿，但在当下这行情，也算是挺亮眼的成绩啦，有点 “老大哥” 慢慢找回场子的意思。
再看上海，2024 年二手住宅网签一共 213376 套。咱就别老惦记着和 15、16 年那种疯涨的时候比啦，和前两年比比就成。很显然，上海这二手房成交量在 2024 年就像春天里慢慢解冻的湖水，逐渐回暖，最艰难的 “寒冬” 算是过去了，成交量都快赶上 19 年那时候了，也算是给市场打了一剂强心针。
广州这边表现也不赖，2024 年全年成交 114171 套。虽说没上海那么热热闹闹、红红火火，但好歹熬过了 22、23 年的低谷期啊，一年过得比一年稳当，刚需们就像听到了集结号，陆陆续续开始上车买房啦。
1 月 1 日，深圳贝壳研究院公布的数据显示，2024 年深圳新房住宅成交 37972 套，同比增长 20.1%，这增长速度，就跟短跑选手冲刺似的；二手住宅成交 54487 套，同比增长 66.3%，更是像坐了火箭一样，蹭蹭往上蹿。
你瞧，每一轮楼市复苏，那基本都是一线城市打头阵，这次也不例外，2024 年四个一线城市成交量跟约好了似的，集体回暖，总量同比还上涨了 7% 呢，有点组团 “逆袭” 的味道。
不过，二线城市这边可就有点 “冰火两重天” 了。只有少数几个经济实力强的城市率先缓过劲儿来，要是把其他省会城市都算上，20 个二线城市整体还是一副往下掉的态势，同比下跌 11%，就像掉队的大雁，还得加把劲追赶呢。
至于那些三四线甚至十八线城市，大部分就更惨啦，基本上都是一路下跌为主，跌幅达到 14%，仿佛陷入了泥沼，一时半会儿还拔不出来。
大家心里可得有数啊，未来的中国房地产，那基本上就是一二线或者环一线经济圈的 “舞台” 了，其余的地方，慢慢就得退场啦，虽说听着有点残酷，但这就是现实，就跟一场淘汰赛似的，没点实力还真撑不下去。
为啥能有这样的成绩呢？其实原因很简单，房价回调，以价换量嘛。别看今年一二线成交量回暖得挺热闹，实际上啊，几乎全是靠开发商和房东们 “割肉”，以价换量换来的。
我特意搜罗了好几座城市的成交价数据，好家伙，今年二手房、新房均价跟去年一比，那都是往下走的。北京 2024 年末二手房均价在 4.9 万 / 平，全年房价下跌幅度达到 18%，一下子就跌回 2016 年年中水平了，这房价就跟坐过山车似的，刺激得很。
上海二手房价格更夸张，连续 20 个月下降，目前的成交价格大致为近 7 年来最低，基本与 2017 年持平，感觉就像被施了 “降魔咒”，一直往下掉。
深圳也不例外，新房成交单价 5.4 万，同比下跌 10%；二手房价最低点是在今年的 9 月份，跌到 5.87 万，好在四季度来了个小翘尾，以每平方米 6.3 万元结束，同比跌幅 3%，算是勉强稳住了阵脚，没再继续往下滑。
嘿，各位看官！咱接着唠唠这房地产的事儿。要想把房价稳住，那得从俩关键地儿下手，一方面得严控供给量，先把库存这 “包袱” 卸一卸，把那些积压的房子盘活盘活；另一方面，还得想法子激发需求量，让大伙又有买房的冲动，这俩得并驾齐驱才行。
所以说啊，眼瞅着到 2025 年了，为了能让房地产市场一路稳中向好，政策上和刺激手段那肯定得接着 “放大招”、继续加码呀！就好比给一辆爬坡的车持续加油，不松劲儿，非得推着它一路冲到山顶，完成本轮房地产周期的重大转折，达到成交和价格都稳稳当当的状态。等各种手段都使尽了，2025 年可就成了检验这市场韧性的 “大考之年”，是骡子是马，就看这一哆嗦了。
先瞅瞅政策方面，一线城市那限购的枷锁大概率得继续松松绑，说不定到时候还能瞅见全面取消限购的曙光呢，就像给买房人打开了一扇宽敞的大门，大伙进出就更自由了。
金融这边呢，降准降息肯定是少不了的 “常规操作”。您瞧，日前央行都发声了，接下来那是要瞅准时机降准降息，这就好比给市场打一针 “强心剂”，让钱流动起来更顺畅，大伙手头有钱了，买房不就更有底气了嘛。
再看看市场，分化这事儿还得接着 “上演”，而且会愈演愈烈，变得更加极端。就拿涉宅用地来说，和 2021 年一比，今年这成交规模跟坐滑梯似的，回落了差不多 64%，这差距，可不是一星半点啊。
到最后，咱也得认清现实，现在人口下行的趋势摆在那儿，再去评论房地产市场景气度的时候，可不能光盯着销售总量了，重点得看价格能不能稳住，这才是 “硬指标”。国家发改委刚发文，要继续推动房地产市场从下跌的泥潭里爬出来，重回稳定轨道，这显然就是高层给 2025 年房产定下的 “小目标”，大伙心里都得有数。
还有个有意思的现象，随着这资金 “放水” 不断加码，明年那些高端优质资产，特别是豪宅，那还得接着受追捧。有钱人的心思咱也得懂，他们追求的就是稀缺、高品质，市场上钱越多，这类资产就越吃香。
总的来说，我大胆预估一下 2025 年的楼市走向：一线城市那肯定是楼市 “先锋队”，率先冲到量升价稳的 “胜利彼岸”；大多数二线城市呢，估计还在量升价跌的尾巴上晃悠，得慢慢熬；至于三四线城市，形势就比较严峻了，大概率还是在量价齐跌的 “寒冬” 里挣扎呢。反正，2025 年这楼市大戏，有得看咯！
