帅 满 关佳佳 ｜ 算法霸权、数字空间生产与位置争夺：房产经纪人劳动过程研究

随着互联网平台经济的迅猛发展，诸多产业被纳入平台运行逻辑，房产交易也出现了平台化转型，从传统的门店转变为流程化、标准化、数字化的房产交易平台。作为平台劳动者，房产经纪人不但用平台查找房源信息、获取线上客户，也在平台与客户进行线上交流，实现带看转化，在平台完成资金交易并获得业绩分成。2023年，贝壳找房平台的房产经纪人突破40万人，服务400余万个家庭。与网约车司机、外卖骑手等平台劳动者不同，房产经纪人的工作超越了简单服务业，具有高自主性特点，他们需要为买、卖双方提供专业的咨询和服务，灵活地处理与客户的关系，具备开发潜在客户并促成交易的能力，因而维持劳动秩序的难度相对较大。那么，房产交易平台如何控制房产经纪人的劳动，经纪人又如何予以回应？

旨在探究房产经纪人的劳动过程，本节将梳理技术视角的平台控制机制，继而引入空间视角，提出“数字空间生产”概念，搭建数字空间与平台劳动分析框架。

（一）平台劳动中的技术控制 

互联网平台经济的扩张颠覆了传统的劳动组织和管理方式，得以实现对超大规模劳动力的精细控制。以算法为核心的数字技术突破了传统管理方式对劳动力规模、边界的制约，使管理日益精细、深入。

关于数字技术如何控制平台劳动者的劳动，有两种不同观点。技术控制隐蔽论可追溯至“监控资本主义”概念，即大数据既是监控资本主义的条件，又是其表达方式。这类研究多以外卖骑手、网约车司机等按需平台劳动者为研究对象，强调数字技术控制的最大特征是隐秘地收集、分析数据并将其用于管理——平台往往在劳动者和消费者不知情的情况下，完成平行数据收集并将其运用到劳动者匹配、时间预估、 线路规划、时空监督、绩效量化等管理中。劳动者对数据采集过程、用途的巨大知识盲点是平台制造能动的重要前提。数字技术的运用使得劳动控制变得智能化和隐形化，平台劳动者成为“全天候工人”。尽管劳动者会进行博弈，但那些行动反而会被转化为促进平台技术优化、升级的另类数字劳动。谷歌、亚马逊等平台公司会隐秘追踪消费者的浏览轨迹，把用户无意识行为数据以及预测用户未来行为能力的数据，作为商品出售来获利。这种模式也被应用于在线劳动平台管理，通过详细记录并量化劳动者的工作习惯，平台潜移默化地达成了对劳动者的规制。

技术控制可见论则认为，数据收集、分析和运用并不都是隐蔽的，平台也会通过有意识的数据分享，实现对劳动者的规训、激发其自主性。比如，一些互联网平台将网络主播、网文作家、短视频创作者、自由撰稿人等平台内容生产者的劳动成果转化为可视化数据，从而加强对各劳动环节的规训。由于直播平台、网文平台等的资本积累主要来源于流量和规模效应，因而粉丝数量、观看人数或阅读量等人气/流量数据是平台考核劳动者的核心指标，基于此建构的薪资机制是劳动控制的重要机制。在“流量至上”的平台运作逻辑下，可视化的数据被劳动者内化，内容生产逐渐演变为数据劳动，劳动者通过打造“人设”、做关系、蹭热点等方式迎合受众，以实现更高的数据指标。此外，经由界面的数据可视化，平台可以实现对外卖骑手城市流动性的规训。实体空间的虚拟边界、热力图以及移动能源网络塑造着骑手在多元空间中的流动秩序，以及他们对城市流动性的感知。

可见，技术控制隐蔽论侧重劳动控制，研究对象多为网约车平台、外卖平台等劳动密集型按需平台，而技术控制可见论则关注内容生产型平台劳动者的自我规训，因此，两种视角看似矛盾，实则并不冲突，反映了行业特征对技术控制路径选择的影响。作为按需交付行业从业者，外卖骑手、网约车司机劳动过程中的自主性较小，流程和规则清晰，以完成“接单—交付”为主要特征，过程监控和行为控制是算法管理的重点。而网络主播、网文作家等内容生产型平台劳动者具有更大的自由度和自主性，平台侧重激发其工作自主性，通过将高度可视化的数据开放给劳动者，激励其努力工作。基于不同行业、不同类型平台的两种视角深入探讨了技术“如何渗透在控制工人生产活动之中”，都有助于理解平台技术控制，但也存在不足之处：

首先，聚焦平台与劳动者关系，对平台角色挖掘不足，对平台不可替代的连接能力没有给予足够的关注。平台是“两个或以上群体相互交流的基础设施”，消费者和服务提供者通过平台发生联系，平台控制着双方连接的可能性和程度，因此，平台可同时控制消费者、劳动者的界面设置与信息呈现。

其次，对于激发劳动者自主性的技术控制可见性有待深入挖掘。“数字劳工”“人气游戏”“计流量制”等相关研究强调数据可见性，以及平台数据分享对劳动者的激励作用，但对人的可见性关注不足。算法排名决定了谁在社交媒体上获得可见性，算法充当了制定参与规范的纪律装置。可见性意味着可视化的数据分享和路线规划指导，也意味着劳动者在平台上的可见度，决定了其能否被消费者看见并与之发生互动、交易。因此，技术控制可见性是深化研究的可能面向。

最后，过于关注“算法”在平台劳动控制中的作用，相对忽视了移动交互界面等技术的使用及其在可见性层面上发挥的作用，因而对劳动者的平台整体体验缺少深入研究。在移动交互界面技术支撑下，平台已不仅仅是虚拟的软件和技术架构，也是具有物质性和互动性的媒介物，渗透到劳动过程之中，因此，需要引入一种综合性视角，更全面地理解平台劳动者的劳动过程及平台使用体验。

（二）数字空间与平台劳动分析框架

数字化、中介性、可供性是理解“平台”概念的重要维度，既有研究侧重数字化、可供性层面，对平台中介性及其作为劳动控制机制可能性的讨论较少。有鉴于此，本文拟将“平台”视为数字化、中介性、可供性三个维度构成的技术组合。空间是物理情境，也是生产实践的过程和结果，具有将三个维度统合起来的潜力。本文引入空间视角，研究平台构建的数字空间及劳动者在其中的空间感知和实践。

空间是一切生产和一切人类活动的要素。互联网重新界定了社会位置和地域概念，也创造了新的社会环境。信息、智能技术的发展推动了数字空间的形成，数字空间是物理空间、社会空间之外的第三空间，也被称为信息空间、网络空间或虚拟空间。数字空间成为现代劳动与资本权力关系构建、资本积累的载体，改变了劳动的空间组织形式，加深了劳动者对资本的依附：一方面，数字空间使灵活多变的工作模式成为可能，打破了传统劳动者的时空聚集模式；另一方面，资方通过数字签约权、技术控制权等方式实现了对劳动更高层次的操控，为非物质劳动、数字剥削与信息奴役等开辟了新的地缘空间。然而，既有研究以数字空间的既成性、同质性为前提，对数字空间的生产机制及其内在异质性对平台劳动的影响没有给予足够的关注。

空间生产具有异质性，平台内部也有数字空间区隔。借鉴“前台”“后台”概念，本文将数字空间分为前空间与后空间。电商平台有消费端和商家端之分，外卖、网约车平台有消费端和服务端之分，内容生产平台则存在用户端与创作者端之分。其中，消费者端是展示、消费的空间，为前空间；服务或商品提供端是生产、劳动的空间，为后空间，往往对消费者不可见。并非所有服务或商品提供者都有机会在前空间被展现，因此，在不确定的环境中，创意劳动者需要努力制作内容，以对抗潜在的被删除、降级或不可推荐等不可见性。可见，平台主导着空间中的界面设置与信息呈现，控制了后空间到前空间的接入通道。

在前空间中，收获注意力的空间展现、展位、位次是一种稀缺资源，而平台握有空间位置分配权，可以决定空间中的位置等级和可见度。移动交互界面生产了数字空间中的位置并规划了其等级，而算法构建了在线可见性的基础框架，规定了劳动者在数字空间中获取特定位置的准则与条件，使位置流动起来。借助对前空间中可见性的展示与可见度的调节，平台将行为主体和空间位置联结起来，让劳动者在后空间中进行位置争夺、劳动竞赛，以此达成对劳动者的控制。可见，在前空间与后空间的区隔生产中，平台的中介性成为了一种劳动控制机制。

本文采用质性研究方法探究平台房产经纪人的劳动过程，通过参与观察和深度访谈进行资料收集。经关系人介绍，2023年12月27日至2024年2月26日，笔者入职M房产交易平台某加盟店实习，完成三天两夜新人培训并顺利结业后，获准开通经纪人端账号，获得作业权限，成为租赁经纪人。M房产交易平台的前身是2001年成立的房产经纪公司，在多年业务积累的基础上，它通过数字化、标准化等方式重塑房产交易流程，整合上百个地方经纪品牌入驻，并于2018年转型为M房产交易平台。该平台2021年在居住行业市场份额已排名第一，其连接的门店超45000家，经纪人超40万，移动月活用户超3700万，在模式和市场占有率上都处于领头羊地位。笔者入职的北城店位于中部某省会城市，该城市加盟该平台的门店共600余家，根据门店人数、人均业绩等综合指标，门店被划分为A、B、C、D四个等级。笔者入职的门店为2020年由现任店长和合伙人共同出资加盟成立，是一家B级门店，综合排名在平台前40%左右，处于中间水平，具有行业代表性。门店共有6名专职员工，店长和合伙人也从事经纪业务，故此门店共8人，其中6人主做二手房买卖业务，2人分别主做新房、租赁业务；年龄为20—40岁，多为初中、高中学历，从业1—9年不等。经纪人无底薪，以业绩分成计算收入；管理较为宽松，不对经纪人业绩设置考核要求。除个人平台作业外，门店对经纪人没有其他任务和开会安排，但门店秩序井然。

实习期间，笔者在阿明指导下开展工作，接洽、带看客户并成功开单；每日撰写田野日记，记录从业经历、门店见闻，并对培训、工作中接洽到的平台房产经纪人，就职业经历、平台使用、从业实践等进行个案深度访谈。此外，笔者于2022年6—8月，作为二手房购买者与经纪人接触，委托其寻找房源并带看、成交，获得了以局外人身份观察经纪人劳动过程的经验。

（一）空间区隔生产与可见性控制 

随着社会的发展，从自然空间到城市空间、数字空间，空间越来越需要被作为非自然甚至反自然的“产品”加以把握。M房产交易平台有意识地生产了前、后空间的区隔，将消费者端建构为房源和经纪人展示、客户产生潜在消费需求的空间，将经纪人端建构为经纪人录入房源信息、带看、接受客户咨询并促成成交的空间，通过可见性控制经纪人的劳动。经纪人满足平台条件、遵守平台规则，方能获得并保持前空间的位置；反之则无法被消费者看见。

M房产交易平台将前空间中的位置称为“展位”，来源于展会上展出物品的单位空间这一实体概念，是具有商业价值的位置资源。“有展位”，意味着经纪人在前空间中占据位置，能够被消费者看见。若违反相应规则，平台就会隐藏或限制其展位，即为展位“关黑”，这意味着经纪人失去了在前空间中的位置，消费者无法看见经纪人，因而经纪人无法在平台上获得线上客户。

（1）报买关黑：关黑后，所有通过平台币购买的展位商机流量将无法获取，自然展位不受报买关黑的影响。（2）自然关黑：关黑后，自然展位商机流量将无法获取，报买展位不受自然关黑的影响。（3）重关黑：关黑后，所有展位流量都将无法获取。（4）门店关黑：关黑类型是租赁及二手全部重关黑，门店所有经纪人都将被关黑，且所有展位流量都将无法获取。（5）轻关黑：关黑类型是自然展位关黑。温馨提示：若您被关黑了，建议您先查看一下自己的关黑原因、关黑时间以及解黑时间，若有解黑的方式，建议您按照解黑的方式去完成，及时解黑，以免影响您的商机数量；若没有明确的解黑方式，则需等待关黑时间到期，系统自动解黑。（2024年3月30日M房产交易平台对相关术语的官方解释和提示）

刚开始，我一直没客户，我问为啥别人都有客户找上来，我没有。才知道是我没头像，没头像，咋给你展示？平台有一次免费拍照的机会，但是他们都说拍得不行，我也不指望这个了，自己花了50块钱去照相馆拍的，拍得挺好，人家还给你P……照片发给店长，他传上去，有头像了，后面才慢慢给我推客户。（2024年1月16日小慧语）

连续两周打不够卡（注：平台规定一周三次及以上在门店打卡才能完成本周的账号安全认证），你账号等级就降成C了，展位就给你“关黑”，只有后面再打够卡，等级才能慢慢升回去……过年时，不用担心，你看它那个通知，过年时不打卡，账号等级也不会降。（2023年1月11日刘店语）

除账号等级低、缺少头像照片之外，房源验真不通过、虚假拉新、使用脚本软件作弊、运用技术手段盗刷等经纪人作业问题也会导致展位“关黑”。可见，前、后空间的区隔生产是平台获得主导权的前提，平台赋予了展位可见性的意义，展位“关黑”则成为平台控制经纪人可见性的手段。在经纪人渴求线上客户的情况下，平台通过定义、运用展位“关黑”迫使经纪人遵守平台规则，以此达成对经纪人劳动过程的规训。

（二）空间等级生产与可见度调节

差异是理解空间的核心概念。展位不仅意味着可见性的有无，也存在着可见度的差别。在用户咨询房源信息这一核心业务场景下，平台以位置的显著性、曝光度及其伴随的用户咨询可能性高低为衡量标准，生产了等级性的数字空间。

“钻石展位”是可见度最高的展位，位于平台界面的房源详情页底部，该展位包含经纪人头像、姓名以及打电话、在线问功能。平台使用者无论如何下拉页面，钻石展位都会固定占据该页面底部位置。此外，还有首付咨询展位、带看反馈展位、小区吊顶展位等展位类型，它们在界面上占据空间较小，或需要用户下拉、点击方可展现，可见度更低（见图2）。“展位＝商机”，在数字空间中占据优势展位，意味着可以获得更多的潜在商机，因此没有哪个经纪人会不重视。

你看吧，东哥最不愁客户，因为人家有三个钻展。（2024年1月20日红姐语）

钻展是加分制，首先要有跟房子相关的动作才能入围，比如是这个房子的角色人，或者最近一个月带看过，VR带看也算。而且要特别重视VR带看，现在平台就主推这个，做一次3分钟以上的VR带看，高质量的，能加不少展位分，现在做这个的还少，赶紧做起来，就走在前面了。咱们店墙上就贴着VR带看的打分标准，它分A、B、C、D、E五个等级，前三个等级才有加分。（2024年1月31日东哥语）

凌晨12点多，正要入睡时，系统推来了客户。不同于前几次，这次的客户有姓名，还发来房源链接，问是否双卫生间。我积极回复，把握住客户对位置、双卫生间、家具和家电配置等需求，给客户找了大概半个多小时的房源，发送了比较合适的Z小区四五套房子。客户提出了看房需求，我非常激动，要到了联系方式，加上了微信，基本确定第二天下午看房，随后在系统上录客。整晚都又紧张又激动又开心，对平台产生了非常大的好感，发现是潜客包把我推到租赁普租钻展了，客户由此联系上我。（2024年1月16日田野日记）

平台掌握空间位置分配权，借助算法技术，主导并制定了竞“劳”排序（通过劳动竞争进行排序）的位置分配机制。一是直接的竞“劳”排序。以钻石展位获取为例，平台将经纪人的劳动行为（如成为房源角色人、带看等与房源相关的业务动作等）及绩效（转化、成交等）数据化并进行排序，排名最高者获得该展位。二是以平台币为媒介的间接竞“劳”排序。经纪人可通过平台币报买商业化展位，而通用平台币的获取需要完成房源直播、平台拉新、平台规则学习等平台任务。由于平台币与平台任务挂钩，因此，希望获得更多商业化展位的经纪人需要完成更多平台任务。

阿明说，因为我成交了Z小区的一套租赁单，所以Z小区就容易有展位，以后会继续给我推Z小区的商机。我在展位管理看了看，Z小区好几个房子的展位排名确实上去了，排第二和第三的都有，但还没有排第一的，说明只成交一单还是不够。（2024年1月17日田野日记）

刘店：约实勘赚平台币啦，1月拍摄限定活动，实勘约得好，成交少不了。

阿杰：这不扯了嘛，我刚拍完好几个，搞这些！（2024年1月5日门店微信群聊天记录）

19—24日，全员打卡两次，获得88平台币+学堂5折，有BP 门店额外300奖励。都来打两次卡，给88平台币，公司要求返岗90%。（2024年2月19日门店微信群刘店语）

平台会根据自身发展需要及目标，不断调整位置分配规则，如通过修改展位入围、加分规则来引导经纪人的劳动。相较而言，以平台币为媒介的间接竞“劳”排序更具灵活性，平台推出的平台币任务引导经纪人付出平台所需劳动，如门店打卡、预约实勘、VR带看、房源直播等。流动的位置以及作为位置等价物的平台币，成为调节经纪人可见度、引导经纪人付出平台所需劳动的关键。

在竞“劳”排序机制下，平台直观展现排名及竞争者情况。从“展位排名雷达图”上，经纪人可直观地看到自己的排名及其竞争者在房源角色、转化、成交、线下带看、平台分等维度上的优势，进而明确努力方向，如多做带看、提升平台分等。在等级性数字空间及位置的竞“劳”排序分配机制下，经纪人不可避免地卷入劳动竞赛，房源信息完整度、转化量、成交量得以不断完善和提升。

（三）作为意识形态的数字空间

权力会以自身方式去分割空间。在空间规划、分割的基础上，平台通过培训宣导、从业实践渗透等方式，建构了作为意识形态的数字空间，将数字空间的等级性、优势资源位置的重要性纳入经纪人的主体意识之中。

在新人培训中，数字空间的等级性会被平台有意宣导。获取平台账号、成为平台经纪人的必要步骤是参加平台新人培训并顺利结业。在培训中，平台的价值观、规则、功能等关于平台的知识被以授课的形式传授。其中，展位被着重宣讲，进行新人培训的讲师会直观展示标识房源详情页上不同等级展位的图片，告知这些展位的名称、所在位置，使经纪人了解数字空间及其位置等级。培训尤其强调钻石展位的重要性及获取方式，使经纪人熟悉劳动、展位、平台币之间的联系。

展位存在二八定律，让自己的头像展示在平台上，且靠前，才能提升业绩……钻石展位占总商机的52%，是提升商机的第一优先级。钻石展位上的经纪人不是固定的，是不断刷新的。每个人都有获得展位的机会，怎么获得呢？我们俗称“两力一法”，也就是努力、财力和方法。（2024年1月3日培训讲师语）

“努力”指通过房源作业等劳动付出，获取展位的入围资格和加分，以获取自然展位；“财力”指通过平台币报买商业化展位；“方法”指通过展位后台管理查看自身的展位排名并进行有针对性的提升。在直观的图片展示和详细的讲解中，经纪人形成数字空间概念及位置等级意识。

钻石展位来的客户是最准的，问什么还会继续答，这种就容易有复聊、有带看，不像有的只是问一个价格，估计就是在价格详情那儿点了下，也不是专门问的，回也是白回，后面就不搭理了。（2024年1月15日阿志语）

数字空间概念及位置等级意识在平台商机分发中得到体现。商机分发页面会明确标明该商机线索来源的展位，如钻石展位、成交列表展位、价格详情展位、“大家都在问”展位等。钻石展位的客户最为精准，而经由价格详情展位等前来咨询的商机客户则往往不会回复，沦为无效商机。通过标明商机来源展位，平台既强化了经纪人的商机经由展位获得的认知，也让经纪人进一步认识到钻石展位的重要性，并关注自身的展位排名。从获得展位、获得商机再到最终成交，数字空间规则在经纪人意识中得到强化。

在平台通过空间区隔、空间等级、空间意识形态生产进行可见性控制、可见度调节、空间感知塑造的背景下，根据个体、平台资源的不同，经纪人产生了如下图的四种空间实践。

（一）空间认同：自我检视与同行监视

数字空间可见性控制和空间感知塑造渗透进经纪人的意识和从业实践之中，经纪人产生了强烈的数字空间认同，通过位置检视和监视，关注自己和同行在数字空间中的可见性。

一是进行位置的自我检视。经纪人关注自身在平台上有无占据展位，占据多少展位，具体在哪个小区、哪个房源下有展位。经纪人在后空间付出劳动获取和购买展位，在前空间呈现展位的结果。经纪人可借助平台的展位管理功能查看自身展位，若在展位中排名第一，则意味着获得了该房源下的钻石展位。

我隔段时间就会查下自己展位，搜附近小区看能不能看到我头像，没有的话，没商机、没客户。不过看的时候得注意，不能登录，不然不小心点进去，把你算成商机了，你账号可能被关黑……还是得有房子才能有展位，有我头像的，要不就是成交多的，要不就是（维护的）房子多的。（2024年1月8日阿明语）

二是位置的同行监视。借助展位管理功能，经纪人密切关注自己和竞争者之间的差距。由于经纪人的工作有较强的在地性，往往围绕周边小区进行服务，因而会有意识地关注重点小区中其他经纪人的展位情况。

同一个店里的经纪人，由于服务的小区一致，都是附近小区，因而存在竞争关系。尽管大家之间关系好，但也会彼此关注对方的展位情况。今天，红姐说：“阿杰，看到展位都是你的了，我们都没有，到处都是你的大胖头，小区吊顶也是你的了。”阿杰开玩笑回应说：“攻占了这个小区，再攻占别的。”（2024年1月5日田野日记）

那个展位排名特别好用，排第一的不用管，太靠后的也不管它，没希望。最重要的是排第二、第三的，看那个提分建议，看和前面人差在哪了。一般，你看吧，不是差在角色上，就是成交上，要不就是带看少了、平台分低了。不过，有时候也奇怪，明明有展位，也不来商机，还是展位少。（2024年1月20日阿兵语）

展位竞争主要存在于同店、邻近店的经纪人之间。若某个小区的所有展位由一个经纪人占据，则其可获得平台上所有具备该小区房产购买意向的潜在客户。但展位往往难以独占，即便同一个小区，不同房源所属的经纪人也往往不同，因此，经纪人会在搜索附近小区时，有意识地关注哪些经纪人展位多、展位好。与前空间的搜索检视不同，展位排名不能看到哪个经纪人占据着展位，但是却能在提分建议中看到自己与排名靠前竞争者的差距。很多经纪人会有意识地采纳提分建议，在位置监视的基础上，付出竞争位置的劳动。

（二）中心：平台劳动、算法迎合与位置争夺

平台对经纪人进行可见度调节，并建构了竞“劳”排序机制。对经纪人而言，关注位置重要，获得位置更重要，尤其对已经在平台上维护了较多房源、平台分数较高的经纪人而言，迎合算法、增加平台劳动有助于获取更多展位。经纪人会从以下几个方面着手，获取优质展位。 

首先，提升平台分的劳动。平台分是展位竞争力计算的重要维度，是平台基于经纪人在平台的真实行为数据，通过大数据模型算法，对经纪人进行综合评估后的得分。平台分高的经纪人更有可能获得自然展位、自然流量，得到流量商机权益。同时，这一分数也会在平台上对客户展示，平台分越高的经纪人，越可能得到客户的信任、被客户选择。平台还会赋予平台分高的经纪人“星光经纪人”等标签，并在前、后空间予以展示。平台分是动态调整的，当月的表现会影响各个指标的加分和减分情况，因而，经纪人需要持续关注并提升平台分。平台也鼓励经纪人不断提升平台分，向经纪人提供平台分数明细和提升平台分的详细指南。

平台分涉及五个维度，涵盖33个指标，覆盖了经纪人作业的方方面面。除长时间积累之外，提升平台分要求比自己此前和比其他人表现更好。例如，完成更多平台每日任务，比其他经纪人更及时、更多地回复客户消息，有较高的平台响应率和响应量。平台还会不定时给经纪人分配留资客户，经纪人是否及时联系、联系的情况如何、是否实现客户委托等都会被纳入平台分的考核。

今天是每个月刷新一次平台分的日子，大家互相问起平台分。红姐问：“分涨了没？”阿明说：“涨了6分。”红姐说：“我有一次被扣了30分，系统一点儿也不公平！11月份维护的房子卖了六套，那月也没给涨平台分。”（2024年1月5日田野日记）

平台分有好几大维度，你得专门按照那个提一提。我平台分为什么高，为什么排在前面？就是因为我C2B（指客户对经纪人评价）这块做得好，每次带看或者成交完，我都会让客户给好评，好评多了，得分就自然高了。（2024年1月10日阿杰语）

提升平台分也需要遵守平台规则、遵循平台的价值规范。平台倡导经纪人相互合作，为客户提供优质服务，因此，客户对经纪人的评价、经纪人之间的评价都会影响平台分。许多经纪人通过提升客户和其他经纪人对自己的好评数和好评率来提升平台分。

其次，获取平台币的劳动。平台币是可以直接购买展位的虚拟货币。经纪人注重积攒平台币来购买潜客包或者会员等，获取线上展位及客户。通用平台币由平台下发，经纪人需要通过做平台任务来获取。通常，平台任务与经纪人自身业务有关，如VR带看、拍实勘等，但也可能无关，如转发平台宣传视频、海报到微信朋友圈等。只要能够获取平台币，经纪人均会尽力去完成。

最近有转发平台招新海报获币活动，连续转发三天可获15个币，相较其他任务而言，简单且收益丰厚，同一批一起参加平台培训的新人，天天在朋友圈转发招新海报挣平台币。未到活动结束之时，该活动的平台币已预算不足，因此，活动规则改变，即便再转发，能够获取的平台币数量也十分有限。（2024年1月26日田野日记）

红姐说，一定要挣平台币，没有币，没法买展位，就没有商机。刘店也在群里发，建议赶紧直播弄展位。很快，大家就都要开始做任务了，也发了约实勘赚平台币的活动。红姐想多拿平台币，多挣业绩。系统规定，24小时只有维护人角色才能预约实勘。红姐就说：“阿杰，你新上的这套房子先把维护人角色给我，我预约个实勘，赚了币以后，再把角色还给你。”（2024年1月5日田野日记）

最后，提升房源分的劳动。经纪人提升平台分、赚取平台币是为了获取展位，而展位一般伴随某个房源，在该房源详情页出现，这意味着，即便经纪人获得展位，但如果该房源排序较低，经纪人也难以被用户看见。因此，许多经纪人非常注重提升自己有展位的房源排序，让展位真正发挥作用。

平台通过两个机制对房源进行排序。一是房源分级机制。按照信息完整程度，房源被分为优、良、中、差四个等级，优、良房会被优先展现。经纪人可从备件、房源实勘、重点信息字段、跟进、房评、业主渗透、带看、陪看、房源推广、议价、钥匙、面访等方面提升房源维护完成度，房源维护度越高，越可能成为优、良房。每跟进一项，就意味着经纪人需要付出劳动。平台还会给出每周的维护任务建议，督促经纪人在有限的时间内完成指定任务。二是价格控制机制。房源评分也包括价格竞争力、客源热度、业主意愿等维度，其中，价格竞争力是关键一项。平台会给出该房源业主报价与成交均价、挂牌均价的比较，低于成交均价、挂牌均价的房源意味着有较强的价格竞争力，有机会获得更高的房源评分，甚至有机会成为“必看好房”，展现在房源排序页面的最前端。因此，经纪人会不断与业主沟通、议价，以成交均价、挂牌均价、市场行情、房源在平台的排序等作为理由，说服业主降价，提升房源价格竞争力。将房源加工为“必看好房”后，经纪人有机会借助这一房源伴随的展位，获得更多线上客户流量，提升成交概率。

房源就是产品，维护和加工房源是经纪人非常重要的工作。经纪人需要把不优质的房源想办法做优质，其中最关键的就是价格，要根据市场走向、平台的数据展示、其他卖出价格的案例等，劝说业主降价。（2023年12月27日刘店语）

阿明给新上房源的业主打电话，为了维护房子信息，问业主相关情况，并劝说业主降价：“咱们这个房子在平台评分有点低，不在前面排着，一般用户只看前两页，后面就不看了，房子价格能不能再降一降？降一降的话，就有机会排在前面了。”（2024年1月8日田野日记）

无论是提升平台分、获取平台币，抑或是提升房源分，都意味着要付出平台认可的、能够获取平台上的展位以及增加展位曝光的劳动。在平台分、平台币、房源分的作用下，位置的竞争成为了经纪人劳动量的竞争，且劳动竞赛和位置竞争变得隐蔽化。

（三）边缘：逆算法与位置转换

迎合算法的经纪人往往从业时间较长，对于新入职的经纪人而言，其在平台的位置竞争中处于劣势地位：一方面，在平台上积累的数据少，缺少可维护的房源、平台分低、成交少；另一方面，积攒的平台币少，缺少有效的资源获得算法认可。在个人资源有限的情况下，部分经纪人试图通过逆算法方式，利用技术、规则漏洞，制造虚假数据，从而在算法打分、算法排序中占据有利位置，实现弯道超车，获得更多、更优质的平台展位。

平台是一个机器人，只看数据。你数据做得好，才能在上面有展位，给你展示出来。就跟淘宝似的，都要先刷单，把数据刷上去，平台才给你推。平台不鼓励这么做，但是不这么做，你啥也没有，相当于在墙后面，都看不见你。你可以每天做三个带看，我的房子你都可以录带看。没实勘的，就联系业主拍，上传上去，每个角色都有展位，这样才能上客户，没有角色，你录上三个带看，也能有展位。我最开始就是这么做的，慢慢地展位就都有了。（2024年1月12日阿杰语）

逆算法策略能起作用与“平台只看数据”以及数据背后存在漏洞有关。在线下达成一致、其他经纪人提供协助的情形下，经纪人有可能通过“刷分”达到算法要求，获得房源乃至小区的展位。此外，算法关注的是经纪人近期的作业数据，以往维护的房源虽有帮助，但是最近的带看、成交等也非常重要，再加上平台分每月刷新，因此新入职的经纪人通过逆算法的方式，将近期数据做得更好，就有弯道超车的机会。

尽管制造虚假数据、逆算法的行为能一定程度上“欺骗”算法，提供了从边缘到中心、实现位置转换的机会，但算法具有纠偏能力，一旦“刷分”行为大量出现，影响到平台生态及其位置分配规则，算法将进行自我更迭、修改规则。

过去，“展位分规则”遵循的逻辑是主抓过程，“好过程带来好结果”。然而，在实际运营中，数据显示，大量经纪人存在“刷分”行为——通过刻意增加过程量动作以获取更多商机。这事实上是一种作弊行为。过去“展位分规则”下，刷分能力最强的人拥有最多商机，而不是服务客户能力最强的人。更可怕的是，这让经纪人之间形成了无效内卷，甚至牵引经纪人向恶，而非向善。很多经纪人说：“我们也想好好作业，但别人都在作假，我不作假就会吃亏，你说我该怎么办呢？”平台机制一定要鼓励向善，奖赏做正确的事的人。如让作假的经纪人服务更多客户，也是对客户的不负责任。在这一背景下，平台对二手房商机分配规则进行了重构：用业绩确定门店商机总量，再按照个人业绩确定经纪人分配额度。在此基础上，根据维护的楼盘、经纪人角色等指标进行调整。与此前相比，新规则更重视结果，让业绩最好的门店和经纪人拥有最多商机。（2023年12月5日平台官方推送）

将商机分配从过程导向调整为结果导向之后，经纪人刷分所能获取的收益大大下降，也降低了经纪人对劳动结果的控制能力。以往商机和展位尚能通过个人努力获取，而现在平台分配权扩大，更多的是平台根据经纪人、门店的业绩进行总体分配。

（四）跨越：外部空间与私域打造

在商机分配调整为结果导向后，往往形成强者恒强、弱者恒弱的情况，经纪人难以在M房产交易平台中实现位置突围。因此，许多经纪人采取跨越空间的策略回应平台可见性控制，发掘微信、抖音等大众平台的流量，通过拍摄房源视频，打造微信视频号、抖音号等，多空间、多渠道吸引、获取客户。

我和阿志是一个店的，每三两天就会互相帮忙拍拍视频。最开始，不好意思露脸，后面看到露脸看的人才多，也露脸了。看到装修不错的房子，就进去拍，上传抖音、视频号这些，都能吸引客户……我们店现在还集体做一个视频号，一个人专门出镜，其他人帮忙拍，在朋友圈转发。最近，最多的视频下面有200多条评论，都是问这个房子的，一下上了特别多客户。（2024年1月15日阿军语）

我这个月五单租赁单，有三单都是抖音上来的客户。不过，这种外面来的客户还是不太好成交，一般都时间长，没平台上那么精准。（2024年1月14日阿志语）

尽管外部平台的客户相对没有那么精准，但只要做得好，数量也会较多，因此，不但经纪人个人会去做，许多门店也会整合集体力量去做。M房产交易平台鼓励经纪人进行跨越空间的实践，因为平台不但掌握房源等关乎成交的关键信息资源，也建立了完善的交易体系，经纪人的业绩分配与平台动作息息相关，即便是外部空间获取的客户，也需要在平台上录入该客源信息，生成客源卡片后方能在成交后获得业绩。在录入客源这一步骤中，经纪人需要写明获客渠道及客户的真实联系方式，由此，经纪人通过个人努力获得的客户成为平台的公共资产。对经纪人而言，这是另一种意义上的位置突围。

（一）研究结论

随着房产交易平台的崛起，房产经纪人成为平台劳动者。本文在平台劳动研究基础上引入空间视角，探究经纪人在平台劳动控制下的反应，研究发现：

一方面，平台通过数字空间生产达成对经纪人的三重劳动控制。

其一，通过前、后空间的区隔生产，控制经纪人的可见性。平台生产了面向消费者、经纪人的不同数字空间，消费者端是房源和经纪人展示、客户产生潜在消费需求的空间，为前空间；经纪人端是经纪人录入房源信息、带看、接收客户咨询并努力转化的空间，为消费者不可见的后空间。平台通过定义、运用展位“关黑”等方式控制经纪人在前空间的可见性，迫使经纪人遵守平台规则。

其二，通过数字空间的等级生产，调节经纪人的可见度。借助移动交互界面的空间建构，平台以位置的显著性、曝光度为衡量标准，打造了不同类型、等级的展位，生产了等级性的数字空间。在算法技术的支撑下，平台主导并制定了位置分配的标准、规则，建构了竞“劳”排序的位置分配机制，实现了展位分配与劳动投入的勾连。流动的位置成为调节经纪人可见度、牵引经纪人付出平台所需劳动的关键。

其三，通过空间意识形态生产，塑造经纪人的空间感知。数字空间的等级性在新人培训中被有意宣导，经纪人初步建立对数字空间的认识。同时，平台有意标明商机来源展位，引导经纪人建立客户质量和位置等级之间的关联。通过培训和从业实践渗透，平台生产了作为意识形态的数字空间，塑造了经纪人等级性的空间感知，引导经纪人对优势位置进行追逐。

另一方面，经纪人在数字空间中开展着多样的空间实践，对劳动控制予以回应。

其一，在可见性控制和空间感知塑造机制下，经纪人基于强烈的数字空间认同，进行位置的自我检视和同行监视，密切关注自己和同行在数字空间中的可见性。前空间的位置敞视与后空间的展位排名功能，既是经纪人检视自我位置的渠道，又被其用作监视同行位置的工具，周边地域的经纪人则成为重点监视对象。

其二，在可见度调节和空间感知塑造机制下，处于中心、边缘不同位置的经纪人根据占据资源不同，采取差异性空间策略。平台掌握空间位置分配权，为获取有限的优质资源位，在平台已积累一定资源的经纪人在竞“劳”排序机制下，会有意识地迎合算法，有针对性地增加平台劳动，如提升平台分、获取平台币、提升房源分等。而对于新入职、在平台中处于边缘位置的经纪人而言，往往以逆算法策略回应平台的可见度调节，通过制造虚假数据、“欺骗”算法的方式跳出竞“劳”排序机制，试图弯道超车，实现位置转换。

其三，单一空间资源有限情形下，经纪人通过跨越空间挣脱平台的可见性控制。经纪人依托平台房源资源及交易支持体系，开拓外部空间，通过拍摄房源视频打造视频号、抖音号等，在其他空间获取位置，降低对平台客源、流量的依赖，回应平台的可见性控制。但平台在掌握关键信息资源和完善交易流程体系的情形下，能够将经纪人从外部渠道获取的客户吸纳为平台公共资产。对平台和经纪人而言，这成为一种双赢策略。

（二）研究讨论

本文的创新之处包括：

第一，丰富了平台劳动过程研究。既有平台劳动过程研究侧重研究网约车、外卖平台等劳动密集型按需平台的劳动控制，以及内容生产型平台劳动者的自我规训，较为关注新兴劳动群体，对传统职业群体的平台化转型没有给予足够的关注。具有高自主性的经纪人缘何在房产交易平台下秩序井然值得探究，本文引入空间视角，发现平台利用经纪人对线上客户的渴求，通过空间区隔、等级生产，对经纪人进行可见性控制和可见度调节，以流动的位置牵引经纪人成为算法霸权下的平台劳动者。研究发现，在平台日益集中乃至垄断客户资源的情形下，平台中介性不仅仅是平台的基本特质，而且成为一种富有效力的劳动控制机制，这一机制也有助于理解电商卖家、平台内容生产者等自主性较高的平台劳动者劳动投入背后的平台作用。

第二，补充和完善了技术控制研究。技术是理解资本控制劳动的重要视角，既有技术控制研究更多强调算法技术，相对忽视了移动交互界面设计在塑造劳动者平台感知、平台体验中的重要作用。本文引入空间视角，发现移动交互界面生产了数字空间中的位置、规划了其等级，而算法规定了获得位置的条件，使位置不断流动起来。移动交互界面与算法技术共同构建了物质性、等级性、流动性的数字空间，从整体上形塑着劳动者的平台感知和劳动实践。在技术控制隐蔽论和技术控制可见论之外，平台借助多重技术组合主导劳动者可见性的情形下，技术的隐蔽监控和自主性激发同时并存，技术控制具备了新的内涵。

第三，拓展了空间研究。既有数字空间研究多着眼于宏观视角，以数字空间的既成性、同质性为前提，对数字空间的生产机制及其内在异质性没有给予足够的关注。本文将数字空间细分为前空间、后空间，从微观角度阐述平台内部的数字空间区隔，丰富了数字空间概念，也增强了其对于平台劳动的解释力。此外，由于数字空间由人建构，相较自然空间、城市空间，其人为程度更高，因而一定程度上能够弥合空间研究中的主客体二元对立问题。作为一种物质产物，数字空间本身成为一个需要解释的因变量，同时，对于空间参与者而言，又是一个重要的自变量。在数字空间中，“自然”的客体不复存在，空间生产和空间实践背后的平台和劳动者主体值得进一步关注。就平台经济而言，空间视角因其综合性、整体性、物质性，具有较强的解释力，有望成为技术视角之外的另一重要切入点。空间视角有助于我们将“技术－劳动者”框架扩展为“技术－空间－多元参与者”，关注多重因素对参与者的实践及内在关系带来的影响。

第四，可与前后台理论进行对话。数字经济的发展让空间越来越成为权力、资本的场域。尽管本文的前空间、后空间概念受到“前台”“后台”概念的启发，但不同之处在于，戈夫曼关注空间区域的制度化特征与行动者的情境互动之间的内在联系，尽管社会结构在区域化的空间建构中凭借责任的约束和利益的诱惑建构了角色特征，但前后台之间的转换仍由行动者把握。而在数字空间中，前、后空间的区隔完全由平台主导，平台决定前、后空间之间的幕布是否被掀起，以及房产经纪人可以站在“舞台”的哪个位置。甚者，平台不但掌握空间位置分配权，也主导分配规则。聊以慰藉的是，经纪人在跨越空间的过程中能够获得些许选择权和免受支配的自由，尽管这也被平台所吸纳。

房产经纪人的平台劳动对我国房地产经济具有现实影响。作为房产交易的关键“中间人”，房产经纪人是房地产市场的重要组成部分。从“黑中介”的失序混乱到平台经纪人的秩序井然，彰显了我国房地产经济从突飞猛进到平稳发展的转折和变化。房产交易平台在房源详情页上划分的等级性展位，与人们现实生活中的住房等级差异遥相呼应。经纪人作为勾连供求双方，帮助人们买卖房屋的重要角色，也需要为虚拟的等级位置奔忙。当经纪人为争取更大曝光展位而劝说业主降价，当平台房源排序以价格竞争力为优先标准的情况下，争先降价成为更多业主的选择，这推动着房地产市场的供求关系向着愈发不可逆的转折性变革迈进。

本文的待商榷、完善之处可为未来研究指明方向。其一，平台经济中的多元参与者所见、所及的空间有何不同，如何影响其对于空间的感知，背后又渗透着平台怎样的设计用意及价值观，仍有待研究。其二，空间有多个维度，本文主要关注空间中的位置，密度、邻近性等维度在数字空间中的体现有待进一步研究。其三，房产经纪人的劳动过程与平台息息相关，且涉及业主、购房者、租房者等多元主体，本文关注房产经纪人获取平台展位的平台劳动过程，对于其实勘、带看、通过谈判撮合交易等在地性、关系性劳动没有给予足够的关注，未来研究可以关注房产经纪人情境性、关系性的线下劳动形态及其劳客关系经营策略。其四，本文没有从历时性视角出发，呈现房产经纪人劳动过程的变迁，仅呈现了其在平台劳动中的当下样态，因此，非平台房产经纪人的劳动过程、房产经纪人传统劳动与平台劳动的交织互动机制仍有待研究，从而更系统、全面地呈现房产经纪人的复杂劳动实践。其五，不同行业数字空间的异质性有待进一步研究。

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