没有体会过珠港新城堵车的人生是不完整的，特别是龙光世纪商务中心-金东海领荟湾这个区域，上下班高峰期时几乎是全线标红，几乎没有哪段是不堵的。
上班本来就烦，下班堵车烦躁超级加倍！特别是下雨天，电动自行车都比我轿车开得快！
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珠港新城在几年前就有规划了，定位打造成汕头市内海湾区总部基地，足够的体面和尊贵。
然而你会发现，多年来落地的规划，有种卖家秀VS买家秀的路线。
难进难出的新城
都说一个板块是否做好了崛起的准备，关键看它的道路是否通畅。
要说汕头哪里最拥堵，珠港新城是躲不开要重点说的。
珠港新城范围西至龙湖沟，东至沈海高速公路，北起中山东路，南至港区码头前沿海岸线，总用地面积351.1公顷。
随着珠港新城龙光总部大厦与联泰总部大厦、金东海领荟湾先后建成投入使用，入驻企业和办公人员越来越多，人员和车辆密度逐步增加，每逢高峰期龙光世纪商务中心-金东海领荟湾这个区域几乎全线拥堵。
原因是啥呢，因为车流量很大，两个方向的车流都向珠港新城这个区域汇聚，但进入这个区域目前仅有一条两车道小路能通行进出，这就意味着车辆和人员要前往该片区，必须得在这条路上走一遭。
人口基数与市政道路的容量不匹配，再加上电鸡塞车见缝插针和部分人占道停车，当然就堵成一团了。
而且这个片区有不少民宿入驻于此，不少游客们纷至沓来，结果人流车流交织叠加，对于他们来说交通体验感太不好了。
要致富先修路，前人的总结那是相当到位。
然而这条路从去年说修，到今年依旧没有啥动静。
除了塞车就算了，这里的停车费也是一大痛点。
像龙光世纪商务中心，朝九晚六停车，一天就要25元；隔壁的联泰时代总部中心，则高达35元/天，一杯奶茶钱没有了。
虽说开发商可能是想通过适当调高停车收费，减少大家自驾需求，鼓励公共出行，既绿色环保又能为片区交通的畅通助力，但也催生了不少车辆在路边乱停乱放，让本不宽敞的道路变违停“重灾区”。
哎，这么看堵车似乎是这里无法避免的问题。
珠港新城作为咱大汕头的总部基地，光凭喊喊口号，发发文件是难成大事的，把精力落到老百姓的日常需求上，让珠港新城成为一个顺畅的新城，这个问题才是头等大事。
重生之珠港新城不做霸总了？
除了交通外，今天我们来聊聊珠港新城。
它是汕头这几年来蓄力在开发的区域，也是比较能拿得出手的相对体面的商业新区。
我们扩大地图来看看基本面。
珠港新城距离市区不远。
同样以万象城商圈为核心，珠港新城距离中心区直线距离在1.5公里左右，跟东海岸、北区板块相比甚至还更近一点。
珠港新城流动客群大，大部分来源于汕头本地和外来的租客，还有小部分在这里创业or上班的。
看完基本面，再看看规划。
珠港新城规划定位为汕头城央CBD，有产业升级，有聚集总部中心，有土地开发，有内海生态资源。
整个区域现有政府资源的倾斜，也有开发商合力开发，区域的关注度就一直“在线”。
但对于该片区开始出现“落差、反感”，就是2021年珠港新城的修编控规大变！
控规草案内容表示，要大大的缩减商业用地，改为商住用地。消息一出，汕头人民们简直气炸了......
而事情发生了这么久，我比较好奇的一点，珠港新城发展3年，到底兑现了什么？
于是我开始调研了一番。
先看看现今的珠港新城。已投入使用的商业项目有7个：
龙光世纪中心、联泰时代总部中心、领荟湾、太安堂大厦、天澜国际、潮金大厦、国瑞会展中心。
这7个商业项目，形成连片开发的态势，整个西边界面得到革新。
但这些都是在2018-2019年前，最原始控规引入的项目资源。
从2021年修编后，发展至今，引入的重大产业项目非常少，像汕头纺织服装产业大厦、中玺数码港等，至今都还没有投产。
实话实话，珠港新城只有这一块区域是能打的 | 图源网络
而在今年5月初，控规确定新增了约130亩 “住宅用地”。
然后6月末急急忙忙的挂出拍卖，得到一个大家都猜到的 “流拍”的结果。
网友们：要这么玩，干脆直接改名“住港新城”。
2024年5月初，控规新增了151亩住宅\商业地块
其中，约130亩 是住宅用地
2024.6.25，珠港新城151亩住宅\商业地块流拍
上一世，我在珠港新城当霸总。
这一世，我在珠港新城卖肠粉。
拥有这么好资源的珠港新城，难不成cbd不干了，要主攻“商住功能” ？
当然，为了让投资者们不放弃珠港新城！zf的支持动作还是有的。
8月初，控规又又又变了，新增40余亩商务用地，优化产业布局。
网传该地块将建电商直播中心，将于9月14日上午开拍。
珠港新城从规划至今，规而不化，化而又变，一变再变，就目前的发展现状来看，跟原先定位的“中央商务区”，还是有点落差的！
而且从目前的用地规划和项目落地来看，建设相对分散，短期比较难形成连片新城的状态。
目前来看，zf部门想要大力发展具有“商住价值”的东片区，但它的建设速度会慢于目前的西片区，可能要守的时间会更长。
综上来看，珠港新城占据着相对比较好的区位，规划和配套的是有在一点点落地兑现，但就是偏离了原先的定位。
至于这里的房子能不能买，海滨路东延又是什么进展，我们下期再聊。
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