其实在日常生活中，我时常会对一个现象感到困惑：
马路边看着孤零零没几个人的小商铺怎么就活的这么久，也不倒闭，它们到底靠什么赚钱，还是说其实不赚钱？
尤其是东海岸，大多数的楼盘都有商铺，但每次去都是路广人稀。
而且最近我在朋友圈刷到一则租赁信息：
一套复式商铺，面积70平，租金14000/月。
要知道像市区万象城的某些商铺，50平的月租金大概是8000元。
这意味着，东海岸一个小卖部，单位面积的租金都要高于我们传统意义上认为的热门商铺，甚至达到2倍，这到底是为什么？
带着疑问，我对东海岸的商铺进行了一次实探。
没想到，这次不经意策划的选题，得到的信息量比我想象中要大得多。
入驻率如何？
先从入驻率来说说。
东海岸有不少项目都有自带沿街商铺，我们先从新津片区国厦云湾周边开始实探。
国厦云湾周边几个项目的沿津河路一侧虽然入住率较多，但目前还没看到多少商家进驻开业，随处可见的旺铺出租广告，空置商铺不少。
国厦云湾沿街商铺
其余侧的沿街商铺虽然入驻率还不错，不过从经营的业态来看，商家不够丰富，大多是家居五金、房产中介等门店。
国厦云湾沿街商铺
而御海天禧、中海花园周边的项目则以餐饮店、便利店为主，我们过去的时候刚好是中午时段，照理说这里的客户群体除了本小区之外，周边还有学校，有写字楼以及住宅区，理论上不缺客流量，然而事实并非如此，目前看来，小区底商的形势却并没有那么乐观。
龙光御海天禧沿街商铺
中海花园沿街商铺
虽然万象汇还没开业，但商业街内街目前已有多家商家，目前像一杯潮茶、喜茶等知名品牌奶茶店、中式快餐店、烟酒商行等亲民业态都已开业，但也有不少处于装修状态。
九里怡园二期沿街商铺
九里怡园二期沿街商铺
而像御海天韵、御海阳光、中交和承苑等周边项目的商铺，东海岸新津片区居民的日常出行，一大半都要经过这里，走过路过，顺便买点，所以商铺入驻率高、业态也还不错。
而且这附近更倾向于服务社区的小型业态，日常生活用品和基础的果蔬都可以买到。
中交和承苑沿街商铺
龙光铂金公馆沿街商铺
最后来到怡轩生活圈，我本以为这里商铺应该不愁放租，很快我就打脸了。
像海璟天翡、壹品湾一期的沿街店铺入驻情况还蛮乐观；而像君悦海湾、愉珑湾的内街商铺，多数玻璃门上都贴着招租广告，一街之隔，没想到区别这么大。
海璟天翡沿街商铺
君悦海湾沿街商铺
已交付近5万户
为何还是没生意？
为什么同个片区，有些商铺还是冷冰冰？
我们走访完整个新津的片区的社区商铺，还真研究出了点东西，与各位同学分享分享。
第一点，简单的理解，有些底商仅仅是小区自己的，但有些小区底商，是新津所有人的。
目前，一大半的新津居民都住在A\B\C三个组团，他们的日常习惯，大概率是接送孩子上下学，走过路过，顺便买点、吃点。
像附近有学校、商业的小区，每天有固定一批学生家长客流，再加上楼上的居民人流，部分底商就不会过于局限人流。
这也是为啥华润九里二期、壹品湾、御海天韵等周边内部道路繁华，租金贵，且店铺业态比较多样的原因。
像一些小区的商铺紧挨大路，本来应该有路过的人流，但两条路都是车行主干道，车道宽，有红绿灯，跨越有困难，加上小区的退距，路过的人也看不到。
周边人流量小、业态以家居房产类居多，加上小部分商铺还是骑楼设计的，昭示性不强，所以有些商铺就冷冷清清。
国厦云湾临街商铺
所以说，商铺的位置不仅跟周边带来的人流有关，也跟商业规划设计离不开关系。
商铺选择很重要的一点，是看消费人群能不能养活商铺，但商铺赚不赚钱，完全看业态和商业规划设计。
店东看前者，商家看后者。
第二点原因，东海岸的商铺“卖不掉，也租不动“。
我们先来看看目前的商铺在售价格是多少？
据中介朋友得知，东海岸的商铺均价在1.8-3.5万/平，目前最高的价格是在华润九里周边，小部分商铺二手价格冲4.5万/平！
像壹品湾、海璟天翡、海岸名居等底商，120平起步的小面积商铺，基本单价都是接近1.9-2.5万/平。
壹品湾一区
海璟天翡
但是！像交付多年的君悦海湾、壹品湾等一些元老盘，位置偏、面积大，底商一直卖不动，相对价格就比较便宜，甚至有8字头起的！比住宅还便宜！
不管是一手还是二手，动不动就是300多万的投资，就目前这行情，没几个敢这么出手。
租金方面呢？
商铺的租金根据大小、区位不同，租金差异很大。
我问了一圈中介朋友，他们告诉我，目前新津的整体月租金在50-150元/平不等。怡轩生活圈、中海花园周边的店铺租金在60-120平左右。
我调查了华润九里二期的底商，月租在100-200元/平，具体看位置情况，像一些比较好的商铺位置，单层65平的月租金在1万左右。
这个租金已经赶上了汕头市中心很多小店的租金了。
这也难怪东海岸的摆摊小生意越来越多。
目前，新津片区交付至今近5万户了，按照一半入住率和1户2口算，入住应该有5万+人口。
东海岸版块离市区中心较远，人口的入住率不算很高，商铺面积是供大于需求，大部分的商铺都会处于空置的状态。
所以，东海岸的商业形式非常尴尬：位置差的卖不掉，位置好的又太贵租不动。
而且还有一个要点非常明确，就是商业模式的改变。
让很多实体店难以维持盈利状态，再加上二手商铺转手高税费流动性差，就更是造成了租不出去卖不掉的局面。
而我们身边的投资人，也越来越意识到，投资商铺的形势越来越严峻，稍不注意就可能导致亏损。
总的来说，商铺投资越来越难，考验的不仅仅是购买者的资金，而且还考验着购买者的眼光。
对绝大部分普通个人或者家庭而言，我并不建议大家去投资商铺。
最后，要特别提醒广大的商铺投资朋友，一定要规划好自己的现金流，提高个人和家庭的抗风险能力。
你们觉得东海岸的商铺会有未来嘛？
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