存量房贷下降，真的能救地产吗？房地产困境的一种解决方法~

文摘 2024-09-01 18:04 广东

导语

//文章写完，发现公众号终于可以留言了！！！欢迎大家留言讨论~

周四周五市场大涨，但是周五收盘前走弱，其中最主要的传闻就是：下调存量房贷利率！

先说结论：存量房贷利率下调的可能性很小，而且并不可能拯救地产，也无法真正意义上修复居民部门的资产负债表。

如果真的想拯救居民部门的资产负债表，需要新的机制——我们在文末就这个问题的可行性做一个探讨。当下地产的困境，不是没有解决办法，降息不够，还需要给与激励！美国人可以发钱，我们可以“发”房子啊！

看似美好的存量房贷利率下调

我们首先要明确一个事情，存量房贷和增量房贷的政策，过去这一段时间的主要政策是调整增量房贷的利率，目前已经看到2开头的房贷利率了。但是存量房贷利率迟迟不下调，这背后的逻辑是什么？影响是什么？

我记得前一段时间刚开始萧条房贷利率的时候，也有人向银行申请下调房贷利率，但是基本都没有成功，然后就出现了一个骚操作：假离婚！但是最终，这么做的人极少，我基本没有看到大面积这么操作的人。其实想想道理很简单。

你2021年花了1000w买了房子，首付300，贷款700。这两年偿还的房贷中，80%左右都是利息，本金占比很小。现在你说，上面都说了要下调房贷利率了：xx银行，你必须给我降低房贷利率，要不我就做个过桥去找oo行了。结果xx行根本没鸟你，为什么？

银行不是傻子，你现在如果去找一个新的银行想按照新增贷款的方式，享受较低的利率，这个想法是好的，但是oo行说：现在您的房子评估价只有700w，您如果首付三成，只能贷款不到500w；如果您首付两成，那么也最多只能贷款560w。您需要提前偿还100多万到200w左右的欠款，才能享受较低的利率——银行就是拿捏你拿不出来这笔提前还款的金额。

这也导致了，很多人想要通过假离婚过户的方式享受低利率这事儿，基本是行不通的。

对开发商无明显影响

新房主要还是价格策略，才能有效——现在新房的新增住房贷款已经充分下调了。也就是说，这次即便是存量房贷利率下调，也不会影响新房的销售，投资和开发量。

开放商目前最大的问题，还是供给的过剩问题。价格这个工具，从微观上来看，是有效的，但是有一个重要前提是：其他楼盘不能降价。

在全国90%以上的地区，现在面临的问题都是供应过剩的问题，房子已经基本沦为了消费品，这个事情是无法解决的事情，在这种情况下，继续加杠杆的手法，基本没戏。

而且很多人我觉得都存在一个误区，总觉得降息就能救地产，你比较一下日本，还有我们的发展史，什么时候降息能带来房价的暴涨呢？一般来说，都是货币收紧的时候，房价才是暴涨的时候——当然了，这是一个相关性的关系，并不是一个因果性的关系。最典型的就是日本，维持0利率那么多年，还是跌啊。

这背后的逻辑是：任何货币政策和资产价格的波动，都不是独立的，你需要假设在其它条件不变的情况下，只调整利率，才能带来房价的上涨。但是，如果其他条件都不变了，你为啥要调整利率呢？这里的逻辑隐含了，利率是经济的外生变量，是央行可以人为操控的！但是作为经济体中最重要的货币价格变量，这个东西怎么可能是完全外生的，独立的呢？

如何拯救私人部门的资产负债表？

存量利率下调，看似好像房贷的还款压力下降了不少，但是如果存款利率不降，那么这个成本直接就是银行承担了，这也是银行这两天暴跌的原因。我周四的时候发了一张图，就是坏账率和息差的问题，技术上让银行承担，可能会提升系统性风险，导致地产风险外溢到整个金融体系——这可能也是一直不调整的关键原因。

从银行的视角来看，维持存量高位——关键是它还能做得到，原因我们前面说了。现在把省下来的利息，尽量补贴给新的购房者（他们可能买新房，也可能买二手房，现在来看，二手房将加快，成交猛），本意可能是想让库存快速的从开发商的资产负债表上，转移到居民的资产负债表上。但是现实打脸了，降息的好处，大头被二手房抢走了。

如何拯救私人部门的资产负债表呢？

首先，要降息，但是不能是这种结构性的降——将有限的贴息用于新增贷款，这本质上，还是吸引韭菜入场的操作：你看利息多便宜啊，结果人家盯着的是你的本金！剧本是不是很熟悉？应该普惠性的下降，如果可行应该大幅调降LPR，但是条件LPR的成本主要是汇率问题。今年以来，债券的牛市，尤其是低等级的信用债，被抢疯了，部分城投，从一年前的6%，下降到了现在的2%多一点，这个从资产荒的角度是能理解的，但是你说底层资产质量好了吗？显然没有。资产的信用风险增大了，但是利率却下降了，这是典型的一个错误定价。如果顺带降低存款利率，其实就是拿存款人应得的利息去补偿购房者，这本身对居民部门的整体资产负债表是否有改善，这个需要数据测算，不是大家想一想就可以想清楚的。

其次，应该修改还款计划，这本质上也是一种refinance的操作：相比于价格型工具，数量型工具可能是更有效的修补居民部门资产负债表的手段——但是为啥银行不用呢？这又是一个问题......因为这个办法本身需要地产价格的企稳，银行只能救急不救穷啊。简单来说，未来3-5年，可以调整还款的比例，比如说，可不可以降目前的还款计划调整为，前三年只付息，3年后再开始还本，并且允许从30年延长到35年，甚至是40年？这样叠加降低LPR的方式，可以有效的减缓居民部门的现金流压力。有人会担忧，最后不还了怎么办？不需要担心，很多债务，尤其是资产抵押债务，就是这个样子的，从来就没想过还清。最后如果通胀稀释了债务，那么最终房子一卖，就能解决这次资产负债表危机——前提是必须有通胀实现债务贬值。

最后，要启动老旧房屋改造——这句话的另外一层含义就是房地产的去金融化！这可能是最后的办法，我们可以如下操作。加大旧改的力度！但是不要想着再从这里面薅羊毛了。针对满足特定条件的房屋（比如房龄25年以上，或者鉴定为危房等）给与居民自发改造的权利——允许居民部门自行筹资进行小区的翻建，是维修还是拆除重建，业委会讨论即可。居民部门只需要再出5000元的建设成本就好了。对于黄金地段的老旧小区来说，这个权利非常有诱惑力。一平米多花5000块，可能换来放价增值1万元（这个只限于一二线城市，三四线城市就别想了，直接买新房吧）。实在不行，对低容积率的小区，可以增加容积率。比如针对容积率3以下的小区，可以提升20%的容积率，但是最多不能超过3.5的容积率？通过这样的政策赠送的方式，再zf基本不需要掏钱的情况下，可能会让房屋投资加速！要知道一点，房地产对经济的拉动，土地融资环节就别想了，但是如果能通过这种方式，拉动每年8亿平米以上的旧改，可以解决就业/收入，解决居住环境的改善，节省土地资源（这些有价值的地方，土地还是值钱的），最后就是加大了供应，地方政府失去了土地出让金——但是可以采用房产税的模式进行回补。这样，有奖励，有补贴，也有税收，最后让房屋持有者决定要不要这么做？如果还不积极，那就继续放宽标准，加大容积率的奖励（毕竟这种奖励，zf不出钱，无非就是放价下跌让周边其它小区的人承担了隐性成本），这本来就是我dang历史的成功经验，拉拢一批，打压一批，调动部分人的积极性，来推动这个~

以上三管齐下，我相信，地产不会再有泡沫，但是同时又能拉动投资和就业，在相当大程度上解决当下地产的困境——毕竟老房子的杠杆率多数都比较低，容积率低，价格低。老房主就算是不同意，市场也会自发调节这个价格的。比如深圳著名的杀猪盘月亮湾花园，炒旧改炒到了14w，现在跌回了4w。如果这个政策一出，随着同意的人占比提升，二手旧楼的价格会持续上涨——当你看到一个持续上涨的房价的时候，你会选择不同意吗？如果到了90%的赞成率，就可以申请法院强制拆除，但是市场化补偿。

2021年的时候，写过一个地产的研究报告，公众号发出来的是简版的，当时提出了三个建议：

现在来看，第一条做了，但是效果极差；第二条，就是在犹豫，我相信早晚的事情，否则这财政根本就无法打平；第三条呢？到现在说是保障房，但是实际上来不及了，直接导致的就是6年多的时间，新出生人口直接砍半。

站在当下这个地产环境下，我们从技术层面提出了上述三个办法。尤其是最后一条，奖励容积率提升这个事儿，看似天方夜谭，但是这相当于给愿意花钱进行改造，对经济做出贡献的人，给与奖励！大家会觉得不可能？但是这会是执行层面阻力最小，也最能直接修复居民资产负债表的方案——美国人可以发钱，我们为什么不能发房呢？

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