结 论：
政府回购，用以保障房可能是三四线城市的唯一出路，国家配套几万亿低息贷款给财政乏力的地区，确保资金封闭使用。
房产税可能必须要出，目的是地方财政无力持续。
代际不公平问题十分严重，改革的收益&成本在代际间分配不公平是目前的主要矛盾，急需解决，否则人口问题会成为一个严重的问题。
前言
这篇文章试图通过对房地产数据的定量分析和历史回顾，回答几个关键问题：1.房子到底贵不贵？2.地产调控的逻辑是什么？3.未来中期地产行业的风险是什么？
地产行业流行的一个分析框架是任泽平在恒大的时候提出的：长期看人口，中期看土地，短期看金融。通篇看了任泽平报告的数据和逻辑，发现了其中存在的很多逻辑上的冲突。任泽平试图回答的问题是“房地产应该怎么样”，整个框架是一个静态的均衡模型。除了数据的客观性之外，任泽平的分析存在很多逻辑上的冲突（比如家庭小型化和生育行为）和重要变量的遗漏（比如死亡人口，以及对人口问题的估计严重不足），以及很多看似很有道理，但是实则毫无逻辑的国别比较——人均GDP6万美金的美国和中国怎么比较？忽视了不同国家所处的不同发展阶段和制度环境。
本文试图从现金流的角度出发，试图回答”居住贵不贵“。模型是基于过程的，而非基于均衡假设。本文重新估计了未来10年中国城镇居民对住房的需求，发现市场可能严重高估了需求；市场也严重高估了2030年的城镇化率，以及”自带房“的城镇化过程——通过改变行政区域的划分，实现统计数据上的城镇化率，而非实质的城镇化。
我们使用的主要工具是城镇居民人均可支配收入这个关键变量，人均可支配收入是一个”现金流“概念，而非严格意义上的”收入“概念。统计局的相关数据也比较充分，结论是：1.目前中国城镇居民的居住需求得到了满足；2.居住的可负担性平均来看非常好；3.存在巨大的代际不公平问题，25-40岁的新市民负担太重，进而影响了生育行为。
供给的地域性失衡和需求的代际失衡是两个核心矛盾，基于这个矛盾的判断，我们认为目前的房地产政策存在重大的失误，并未抓住主要矛盾，并且“一城一策”可能导致很大的执行风险。金融政策是全国统一的，地产商和银行的红线是垂直管理的，无法实行一城一策，但是限购、补贴等却是一城一策，在需求和信贷资源有限的情况下，部分城市的抢跑可能会导致囚徒困境。打个比方，地方城市在舞厅里跳舞，门口就那么大，现在着火了都急着往外跑——能跑出去的就那么几个人，最后发生的情况就是踩踏。
我们考虑一个矛盾，必须要从这个矛盾产生的历史入手，往往矛盾的解决不是内部调整，而是外部环境发生了重大变化。
1.住房存量估计与供应量
我们国家的房地产统计数据质量不高，房屋供给形式在很多种渠道，特别是1998年之前，房屋的产权结构和供给形式十分混乱。但是1998年之后好了很多，我们仅以1998年之后的数据做一个大概的估计。我们搜集了1987年以来的商品住宅销售面积和同比增速，如下图所示：
以上的数据很有意思，我们以1998年为界，阐述其中的变化。1998年，全国城镇居民的人均住宅面积只有9.3平米，而且面临房屋老旧的问题。
1990年之前的数据不说了，那个时候的社会动荡，包括建设主体不明，资金来源等等，一系列的问题。
很明显1992-1993年的房地产开发热潮是小平南巡的直接结果，带来的问题比较严重，通胀高。从1994-1997年都是房地产的相对低迷期，期间的标志性事件就是海南地产泡沫的结束。那个时候最高点海南的房价近万元，这在当时是不可想象的。1993年6月23日（朱镕基刚刚兼任央行行长不足一个月），当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。那个时候成功从海南地产泡沫中脱身的人不多，最著名的莫过于潘石屹等，最后都成了中国地产行业的大佬。这是新中国第一次真正意义上的地产泡沫。
从1998年开始，朱镕基任总理，面临的问题有上一轮周期遗留的问题，也有东南亚外部冲击的问题，经济风雨飘摇，东北国企改革带来了下岗职工问题。最后出台了启动内需的几个标志性工程：房地产的市场化，教育的市场化和医疗的市场化。将公共品市场化，是一个很重大的决策。现在回头看，在那个特殊的历史时期，基于对内需和经济效率的追求，这种重大的决策是有积极意义的。但是带来的问题也是比较严重的，再结合快速的城镇化、计划生育等，给社会带来了新的问题——公平的缺失。经过20多年的摸索，医疗福利化的特征越来越明显，不会模仿美国那条追求效率的体系（所以，别提创新药了）；教育公平性的问题大家已经看到了，这已经到了不得不改的地步，很难寄希望于再放松；房地产的问题，从2016年以来提法都是房住不炒。但是一直没有下死手，而且因为现实问题，出现了涨价去库存，棚改货币化等问题。一直到去年提出的银行红线——我认为区域性的限购和房地产公司的红线都不是关键性的约束政策，最核心的还是信贷政策，这个和1993年海南地产的经验是类似的。
1998-2011年，是房地产的高增速时期。从2012年开始，一直到2017年前后，这5年间基本就是放水的节奏，其中最大的一次是始于2016年的货币化棚改。具体的城镇商品住宅销售面积同比增速如下表所示：
很明显2016年的销售面积同比增速是18.9%，这个增速在历史上都是非常高的，但是也能看到2011年开始城镇住宅的销售面积基本就是低个位数的增长了，2018年以后基本接近于零（这才是真实的需求，2020年有疫情放水的因素，但是即便疫情放水也只到了3%）。这个周期中包含了三个小周期，成因各不相同，如下两图所示：
第一张图是中金的数据，商品房销售额与信贷之间的关系；第二张图分别是1-3线城市的价格涨跌幅幅。这两个图结合住宅销售面积图，可以看到：销售额的增加主要是因为房价的波动。第一轮刺激的原因是4万亿之后的后遗症，经济走弱，刺激地产；在没有需求的情况下整个政策的效果只持续了大约1年多。行业累积了大量的库存。然后，2015年下半年开始，因为股灾导致的去杠杆，进一步加码，这一轮是一线城市房价上涨最猛烈的一次，同比增速高点超过了25%。2018年主要还是企业去杠杆，居民信贷下滑的很快，但是当时棚改的资金还在释放，所以信贷增速下来之后，房地产的销售额也下来了。2017是过去10年中，二三线城市的房价涨幅明显强于一线城市的时候，而且持续时间很强。这之前都是一线城市房价同比涨幅远超二三线。人流从三四线流出的地方，仅仅是因为信贷的支持就持续了如此之久的价格上涨，这是违背经济规律的——这也是著名的涨价去库存的梗的来源。
过去10年：
1998年存量城镇商品住宅面积大约也就是30-40亿平米；
如果计算到2021年底，统计局口径的城镇居民人均住宅的建筑面积近40平米，1998年到2021年底的销售面积近200亿平米；
另外住建部领导讲话：改革开放以来保障房一共建设了8000万套，解决了2亿多城镇居民的居住需求，其中2000多万套是2016年以后建设的新房。这部分合计面积约70亿平米左右。
以上数据合计城镇存量住宅约280亿平米，基本满足9亿城镇人口的需求。如果考虑占比20%左右的自建房，公房，小产权房，住宅需求基本得到了满足。这是目前中国城镇居住需求满足的主要途径，基于以上的公开数据测算，基本是靠谱的。隐忧是未来3-5年，即便是房地产销售面积增速是0%，未来5年也要供应75亿平米的城镇住宅，基本满足2亿人口的需求，这部分如何消化。0%的增速，只能说没拖经济的后退，但是绝对不可能再靠房地产支持GDP的增速了。
2.增量需求——死亡人口被遗忘的变量
增量需求是比较好估计的，但是我个人认为，基于均衡的假设，城镇年均新增需求不足8亿平米——这里面关键性的两个负面因素是：1.人口顶部的拐点比原规划提早了7-10年来到，这个变量是敏感变量；2.市场目前高估了城镇化带来的需求，一方面是自然死亡带来的城镇化率提升；一方面是“自带房”城镇化本质上只是统计口径问题。
中国新增出生人口2021年预计大约为1000万，2030年假设出生人口为800万（这是一个乐观估计，2020年的头胎出生已经不足500万，并且育龄妇女数量和总和生育率只会下行），2021-2030年合计出生人口数量9000万人。假设其中80%新生儿是出生在城镇，则城镇出生人口合计7200万。
目前年死亡人数为1000万，2030年的死亡人数1900万（1955年出生，1900万人），2021-2030年合计死亡人数1.45亿人口。根据目前64%的城镇化率水平，考虑城镇和农村的老龄化程度的差异，假设其中50%的死亡人口是城镇居民，则城镇死亡人口合计7250万。目前多数测算模型没有考虑死亡人口数据，这个数据在过去20年都被城镇化率的快速提升掩盖了，结果就是农村经济的衰败。
农村向城市每年转移1000万人口，基于目前的城市发展情况来看，这个数据已经不算小了。一方面国家要振兴农村，需要人口；一方面，西部欠发达地区的城镇化率不可能非常高；一方面，基于第二条假设，农村未来10年年均死亡725万人口。目前农村人口常住人口数量4.9亿，死亡和流出导致2030年农村人口剩余4.9+0.2*0.9-1.725~~3.3亿人口，基于2030年总人口13.5亿测算，2030年的城镇化率为75%，已经超过70%的目标。
上述变量中可调整的只有两个：1.城镇人口的死亡数据。目前平均看是725万/年，实际再怎么调整可能也就影响100万人口左右；2. 1000万人从农村转移到城镇，有多少是受行政区域划分的影响这个很难估计，“自带房”城镇化的比例，每变化10%，只影响100万人的需求。二者合计最多是小几百万的人口需求，影响面积大约在1亿平米左右，不构成主要矛盾。
为了让上面的分析更为直观，我们基于城镇化率的数据和人口数据的模拟做了下图：
假设条件如下：
城镇化率2020年七普的数据是63.89%，出现了一次跳升，这有累积误差的意思，但是也存在很多通过行政区域划分进行的人口操纵，我们认为在这个基础之上，不考虑行政区划调整，城镇化率能达到70%，考虑行政区划调整能达到75%。
人口出生2021年假设1000万，均匀的下降到2030年的800万；死亡人口从2020年的998万，均匀的上升到2030年的1900万。
人口基数以2020年的14.12亿做增量调整，乘以城镇化率计算城镇人口，计算城镇人口每年的新增量。
结论：不考虑2020年的一次性统计误差，过去10年，城镇常住人口每年增量近2000万人。这部分人需要的住宅数量在8亿平米每年，在考虑棚户区改造和人均住宅面积的提升（每年1%）基本和现在15亿平米的销量持平。考虑未来城镇化，真正能带来的有效人口增量大约500万左右，而且肯定会越来越低。但是新出生人口和死亡人口基本抵消——人口的拐点比预期早来了7-10年。原来可能的预期是，还能维持每年大几百万的人口净增量，叠加真正的城镇化，和人均面积的提升，每年仍能消化8-10亿平米。但是现实是2025年的时候，城镇常住人口增量可能低于500万，住宅消耗量大约是2亿平米，即便是叠加人均住宅面积继续按照每年1%的速度增加，一年的需求也就是5亿平米。人口是关键！从2000万的平台到500万可能只需要5年不到，地产需求大概率会萎缩7成以上。这个需求本应早就回落，但是2016年人为的支撑起了600万套货币化棚改的需求，大约是每年6亿平米。这是城市中最低收入的居民，其中高峰时期有40%的比例是货币化安置，带来的商品住宅去化可能占当年需求的15-20%。人口可能是最大的风险，事实上5年前就应该出现的事情，因为棚改货币化和疫情，拖到了2021年。棚改的取消可能就会让需求消失很大一块比例。
人口数据的变化，可能是导致前几年的需求测算出现重大偏差的关键所在。
3.可负担性：来自城镇居民人均可支配收入的启示
前面两个小节，我们分析了地产的供应和需求问题，这些都是总量分析，主要结论中除了对人口问题做了修正，其它基本没有太大不同。重点强调了未来市场会呈现极强的地域特征，人口流入的核心区域未来至少没有风险。
本小结，我们从城镇居民人均可支配收入的角度入手，即家庭现金流的角度入手，看一下一个典型的城市家庭的支出结构，并基于此数据得到结论：中国整体的住房负担处于合理水平，但是对25-40岁年龄段的人口极度不友好。这是由于快速城镇化和计划生育问题导致的，城镇化的收益和成本在代际间的分配有巨大的不公平性问题——这为行业未来发展带来了风险，是人口危机发生的重要因素。正是这种代际间的不公平性才导致了现在的问题——”房价贵“。俗话说法就是：80后承担了改革的成本，但是却没有享受改革的红利。
我们采样的数据是：全国平均数据，深圳数据。全国看两组数据：
这个数据是全国和深圳的城镇居民人均可支配收入中，支出的结构。2020年全国城镇居民人均可支配收入是40378元，深圳城镇居民人均可支配收入是64878元。从上表中可以看到，支出结构的比重基本一样，偏差比较大的主要是医疗和居住两项，和人口结构关系比较大。其中食品烟酒、衣着、交通通信3项算是刚需，占支出结构的比重合计48%左右。全国城镇居民人均可支配收入中的2/3基本当期消费掉了。
如果只看教育和居住两项，占比不算高。居住占城镇居民人均可支配收入的比重是17%，深圳的居住占城镇居民人均可支配收入的比重是18%。教育占比大约是在6.5%。如果看全国平均数，居住的可负担性是非常好的。即便是在深圳，居住的可负担性上来看，也基本是合理的，但是：为什么会说房价贵呢？
我们需要注意，中国的快速城镇化和计划生育导致的代际公平问题。全社会的居住支出占可支配收入的比重是17-18%，但是考虑到购房人的年龄结构，25-40岁的人（对应1981-1996年生人）合计规模约为3.3亿人左右，占总人口的比重约为24%，但是其居住支出占全社会的比重可能有50%（估计数据），对25--40岁的家庭而言，其收入的1/3以上可能被用作居住支出；另外就是子女教育问题，考虑到中国的课外培训等支出结构，虽然全社会平均来看，教育文化娱乐支出占城镇居民人均可支配收入的比重为6.5%，但是全社会教育文化支出的60%以上可能被中年夫妻承担，这个数字应该高于居住的占比，因为很显然这个年龄段的人是生孩子的主力。40岁以上人群的孩子基本都在高中和大学，大学的支出反而会小很多。如果人口占比24%，但是支出占比60%，那么25-40岁的家庭支出中教育占比可能高达16.5%。再考虑食品烟酒、衣着、交通通信3项算是刚需，占支出结构的比重合计48%左右，那么这个家庭的储蓄率几乎是0%，同时也根本无力承担更高的房价、更多的子女数量。我们通过深圳的一个简要案例估计一下这个数据是否合理。
深圳如果一个三口之家，则家庭的可支配收入是19.5万元/年（考虑城镇居民人均可支配收入的计算方法是家庭人口数，中位数更低）。这个数据和深圳平均10000出头的工资来看（中位数更低），基本对应的上——三口之家，两个工作，年平均家庭收入24-25万，剔除税收和社保后，到手收入差不多是19.5万元。按照上面的推测，其中6万元用作居住支出（月均5000的房租，深圳大约是小两居的水平，深圳居住需求主要依赖租赁解决，三四线城市主要依赖购买解决），单孩家庭一年有3万元左右用于子女教育和文化娱乐，月均2500元，考虑到深圳普惠园的价格水平，这个支出结构是合理的。其它：食品烟酒，衣着和交通合计消费10万元，月均8000，也算合理。这是一个深圳典型的三口之家的支出详情，基本符合我们常规的认知，和经验相符。上述家统计局数据的可信度非常高。
如此看来，“房价”并不高，至少从城镇居民可支配收入的角度来看，只是满足形式是多元的。可承担性一线城市和三四线城市没有太大的差别，并且低收入人群基本是纳入保障房序列。主要问题是“代际分布不均”。
目前是房子的价格贵，并不是居住需求贵——这里面隐含的是房屋的金融属性过强。原因：城镇化的速度过快，人口因为计划生育下降太快（90s），进而导致社会发展的成本和收益在代际间的分配存在重大的不公平性问题。通过继承的方式，还有劳动力价格快速上升的方式，会实现代际间财富的再分配——发生这个过程的时候，面临的可能就是经济增速的下行和通胀的高企。
4. 监管政策可能带来的风险
监管政策的机构主要涉及：央行，银监会，地方政府。央行和银监会互不统属，地方政府利益牵扯过深。央行和银监是垂直管理，地方是“一城一策”。
如果放开信贷有效，那必须是有需求——这个在一线城市和部分二线城市应该问题不大，但是这部分地区销售面积的占比不会超过10%。全国90%的地区面临的是有效需求不足——特别是过去几年的货币化棚改，消耗量大量的需求。信贷很难有效刺激这部分需求，人口存量的缩减和外流是核心矛盾。2016-2020年的表观需求主要是货币化棚改带来的。
如果信贷不开闸放水，但是地方政府各自为战，可能为了争夺有限的需求和流动性，大多数地区可能发生踩踏。比如哈尔滨的事情，可能会迅速抽干周边城市的有效需求，加速整体市场的崩溃。
在同一个三四线城市，可能存在房价不贵但是负担重的奇怪现象。比如长春，均价不足10000元，从全社会的角度来说，可能7成的市民是没感觉的，2005年前就城镇化了的，换房的压力很小。但是新市民承担了过多的城镇化的成本，必然会觉得房价贵。这必然会挤压人口生育，导致出生人口的大幅度下行。这需要政府平滑这种社会发展过程中存在的特殊现象，房产税，公租房，补贴等各种手段，必须要提上日程，否则会导致极大的长期问题，和未来需求断崖式下跌。这种现象的发生，非常有中国特色。目前可以考虑的方式是：降低首次购房（注意不是存量意义的一套房）的首付，加大补贴，同时征收房产税用来做补贴。但是一个家庭只有一次机会，不管房子卖不卖。
目前的信贷总闸门不能放开的前提下，如果政府出于卖地的诉求，以及拯救地产企业的思路，可能会针对新房加快房贷的进度。但是这必然会导致二手房的信贷规模快速的萎缩——这是一个一手房和二手房争抢流动性的过程。只能一定程度上缓解企业的流动性压力，但是二手房市场的快速萎缩，可能会导致居民财富缩水，影响消费。
虽然现在地产企业不拿地，但是可以预见的是未来5年的供应量可能接近80亿平米，但是1998-2020年城镇一共才消化了183亿平米的商品住宅，这次库存的累积和去化问题，如何解决，是需要地方政府想办法的事情。放水无法解决人口带来的长期需求不足问题。
土地是个大问题，全国绝大多数城市面临的问题是：土地财政。如果地真的卖不动，那么必然需要给地方政府提供一个同等数量级的财政来源，目前来看除了房地产税之外，几乎没有可靠而稳定的来源。而且一旦开征，比例不会很低——毕竟目的是为了解决地方政府的财政赤字问题，这和房价无关。
人口本来是个长期变量，但是可能机缘巧合之下，变成一个短期的剧烈影响。
以上是我们对目前监管政策的可能选项的一个分析，整体而言目前的政策存在风险，如果不能及时纠正，未来的风险可能会比较大。
5.恒大事件的概述
就恒大的问题，以及其背后所隐含的信息做如下分析，下一篇文章再对恒大的财务技巧做一个详细的分析：
恒大的问题表观是债务问题，实质是资产问题。市场目前的新闻主要集中在恒大的债务、大股东如何掏空上市公司这些人民群众喜闻乐见的视角上。我们这里要强调：债务等问题只是表观问题，核心问题是资产问题。根据MM定理，企业的价值本身和资本结构无关，只和资产有关。恒大的目前的问题，核心是由于2016年开始在三四线城市拿地开始的，因为棚改货币化的问题，那几年三四线城市的资产价格快速的上涨了将近1倍，恒大这个时候按照这个价格拿地，地方政府肯定很开心，现在怎么办？
华夏幸福vs恒大：华夏幸福的问题是建了工业地产，地方政府和招商引资出了问题，至少地价没有买的太贵，而且区域上来看华夏幸福拿的工业园业务没有太大的问题。地方政府欠钱、招商一般、扩张太快这些问题使得华夏幸福的现金流量表出现了问题，资产负债表的窟窿不大，这种情况下华夏是有债务重组的价值的，大家都可以少亏点。恒大不一样，2016年以后恒大的重心是三四线城市，如果因为扩张过快，但是资产没问题的话，其实无非就是损失点利润，资产还是很容易出手的，流动性危机是非常好解决的。但是如果是资产负债表危机就不好说了——高位拿的地，现在到底值多少钱，这可能只有恒大自己知道。现金流量表危机和资产负债表危机有重大不同，前者可救，后者没有拯救的价值。
目前来看，房地产行业用一个词来形容：冰火两重天。万科这类财务纪律比较好，资产质量比较好，战略布局没有出现重大失误的房企，手里正拿着钱在寻找好的“资产”。现在对地产行业来说，由于分化，总量政策起到的作用很小，甚至可能会顾此失彼；但是地方上的因城施策，又可能导致踩踏，调控的难度越来越大。关键是如果这批三四线布局的企业，出现资产问题，那越往里填钱，最后亏得越多，这才是最可怕的事情。这绝对不是恒大一家的事儿，在三四线喝到汤的人，必然要买单的。
地方政府现在面临的问题非常复杂：哈尔滨的广义财政收入中，土地出让占比4成以上，如果卖不了地，财政收支都面临极大的困难。甚至地价跌了，需要卖更多的地才能填补财政缺口，但是终端的消化能力非常差——这是中国绝大多数低线城市面临的问题。而且可以说是无解的。说到最后，货币化棚改有点竭泽而渔的感觉。
住宅地产的黄金期已过，后面转型的核心是：从资产负债表规模扩张的竞争，转向资产运营效率的竞争。这句话王石在六七年前的书中就说过，万科在2018年喊话说“活下去”也是这个意思。这次的问题不是周期的问题，是拐点的问题，是人口的问题。而且核心问题的爆发是在低线城市，欠发达地区，涉及的利益主体非常多。一线城市和准一线城市没有太大的问题，最多是波动。
目前各地的监管政策：北京的公租房分配，哈尔滨的补贴，还有各种三四线城市的限跌令。这代表了三种不同的思路：一线城市不担心需求，更关注的是代际公平（新旧居民的公平问题），租赁、经济适用房，共有产权，补贴，都是可以做，而且有能力做的，可能是中国商业住宅市场的避风港——赚稳定的小钱，但是不会遇到较大的风险；哈尔滨，是典型的二线城市中日子过得比较差的城市，现在的策略是竭泽而渔，哪管他死后洪水滔天，抢夺有限的流动性和卖地收入，但是对周边低线城市的打击可能比较严重；三四线城市的限跌令，基本就是躺平的意思，你限制了跌幅，但是流动性怎么办？这种情况下，需求在萎缩，最后那点流动性可能是救命的钱。每个城市面临的问题不一样，但是各自为战可能导致秩序的混乱，会出大乱子。存量在建的去化可能会非常漫长。
综上：现在的问题是，保留现金流，积极搜寻较好的资产。不要相信那些过去几年在三四线城市快速扩张的企业能得救。俗话说救急不救穷——流动性危机可以救（华夏幸福，万达），但是资产负债表危机，不能救，也救不了。
6.建议：政府回购可能是唯一一条路
对地产企业：
公司战略布局必须在核心一线城市和准一线城市：这些地方需求是存在的，在三四线城市不用说需求，连需要都没有了。未来地产企业的重点就是聚焦核心地段，一旦区域判断错误，技术性的弥补措施很难处理。目前地产企业中债务收益率超过20%的，多数是吃了棚改红利的企业。为了一些蝇头小利（利润），改变了资产结构，导致资产多集中于低线城市。这是资产负债表危机，救不得。也有可能先躺下的会得救，后躺平的估计没有ICU床位了。
头部城市，既然政府的目标是解决代际公平和新旧市民公平的问题，那么在这些城市，好做的生意大概率是刚需小户型，教育、交通的配套可能是首要考虑的问题，而不是住宅环境和大户型。这部分赚不了暴利，但是流动性会很好，经营风险低。
三四线城市，如果还有土地储备的企业，最好开发一些养老户型，改善型需求，130平米以下的户型几乎没有价值。但是整体环境决定了，去化很慢，必须保留足够的财务安全裕度，否则大户型去化慢，可能导致流动性风险。低线城市的居民几乎不会考虑小户型。
从人员和财务，从增量逻辑转向存量逻辑，精细化管理和提升效率是第一要务，规模在下一个十年不但不是优势，反而可能成为劣势，可以亏钱，但是不能亏现金流。
核心一线城市的商业地产（非写字楼）可能被低估：过去这10年，商业地产不好的一个重要原因是电商。但是随着劳动力成本的上升，很可能在未来出现反转。美国的电商对商业地产的冲击就小很多。
对地方政府而言：
放弃价格管控，主要监控现金流：保证企业活下去，顺利去化。一方面协调金融资源，更重要的是真的按照客观规律来规划地产行业和土拍；另外一方面可以考虑，回购商品房（毕竟大头是土地出让金），现在还能打折，然后形成公租房的主要来源（这要求地方政府财力较为充沛）。财政能力不足的地方，可以向国家申请专项债，做成存量保障房，并根据市场情况逐步出清。地方政府回购模式，短期可以解决房企流动性问题，中期可以解决代际间住房不公平问题，长期来看手里有房可以有效平抑房价，防范金融风险的爆发，现在是绝好的时机，可以要求地产商直接投标 ，政府出招标额度；需要的资金体量可能3年10万亿，资金封闭循环，专项用于存量住房的收购，并且出租出售所得必须用于偿还专项债。这个负担，可以通过政府+企业+专项债的模式来解决，规模负担小，可以用最小的成本，解决重大的问题。长期看，还是财政纪律的问题。
调整财政结构：支出结构和收入结构都要调整，房产税可能要积极推进。
千万不要采用竭泽而渔的策略，独善其身容易导致以邻为壑，部分低线城市，不要违背经济规律，非要上什么产业，要根据经济规律规划产业，不要一拥而上。长期以人口为核心——不仅仅是生孩子，财政资源的配套，在结构和总量上，要从促进企业的发展，转向促进人口的发展。短期会有压力，但是这是长期可持续发展的根本。我曾经居住的小镇，20年人口已经损失了7成，东北的典型小镇基本都差不多，基本都南迁或者向城市中心聚集了。
7.总结
这次是货币化棚改之后遇到的一次问题，2020.03之后的房价上涨，其实和低线城市无关，这种上涨只是纯粹的流动性。大的趋势在2018年就结束了。其实过去20多年，一线城市偶有波动，但是没有出现真正意义上的危机，这次我相信也不会，住房的可承担性仍然很好。
过去20年我们的发展思路有问题，主要集中于：1.城镇化，还是城市化？2.方向正确，步子是不是太块？3.忽视了教育和人口结构这些慢变量。这些问题，现在集中在棚改结束之后爆发了，而且发生在本来财力资源就不雄厚的三四线城市。
这次是资产负债表出危机，很容易扩散。流动性危机往往只是个别企业的问题，但是资产负债表危机，很容易传染，大家的交易关联太多了。
