地产的阳谋：老旧房屋养老保险背后的博弈

文摘 2024-08-26 14:09 广东

导语

这可能是一种阳谋，会加速老旧小区的翻新工作，而且规模巨大。

就是不知道实施的可行性，这其中的利益纠葛是很大的。

政策的动机

首先要承认，现在没有细则，具体怎么实施还不知道，所以很多东西是一种猜测。至于有人说的，这是房产税的变种，我觉得这么理解是不对的——房产税的话，纳入预算，用于什么地方就是zf说的算了。现在是，所谓的住宅养老金，用途是明确的，那么我们看看，这么做的目的和影响是什么？我们对这类事情关注的重点在于：钱从哪里来，用到哪里去？

从目的的角度来说，这个事情的本质是要加速旧改的实施。我们将传统的旧改和未来潜在的政策做一个比较。

影响：加速老旧更新

首先要承认，现在没有细则，具体怎么实施还不知道，所以很多东西是一种猜测。至于有人说的，这是房产税的变种，我觉得这么理解是不对的——房产税的话，纳入预算，用于什么地方就是zf说的算了。现在是，所谓的住宅养老金，用途是明确的，那么我们看看，这么做的目的和影响是什么。

以前的旧改是征收模式，简单来说开发企业买断老房东的房子，存在一定的溢价，然后去开发——在房价上涨阶段，后续赚了还是亏了，都和原房东无关。这个事后，兑价是很难谈的。高了，开放商不赚钱；低了，房东不同意。显然二者之间的因为收益的不对等和不切实际的房价预期，有时候很难达成共识。

随着中国进入存量房开发，如何调动旧改的积极性就是一个大问题了。

如果采用这种每年缴费的模式，那么旧改可能就是很容易推动的了。如果按照100元/年的价格估计，实际上每年征收的费用大约在房屋1-2个月的租金的水平上，这个水平的钱，是多数老百姓能交的起的。

其次是，住房养老金的缴纳比例，直接涉及房屋到一定年龄之后的改造难度。很简单，如果不交的比例偏高，那么小区的二手房可能直接折价了就，这个是直接体现在二手房的交易价格上的——博拆迁的人，也需要看到数据啊。另外就是，房屋如果是原地拆建，大约估计也只需要12-18个月的周期，肯定不长。如果缴费周期是30年，那么基本也缴纳了3000元，算上正常的存款利率，也基本由5000-6000元了，这个成本基本够重建成本了——重建之后的收益，都是归原房东所有。

这些老房子，目前主要集中于市中心——放心，非市中心的房子根本就没人会管。老房子拆除重建，可能设计到容积率，用途的变化，可能极大的提升房屋的市场价值。

由于拆除重建的钱，已经交了，你要说不统一拆除重建，那基本就是做雷锋了。你说真遇到那种，死活不卖也不同意拆的，那就换下一个小区.......我就不信钱都交了，结果东西不要。

用市场化的手段，预缴重建费用，这样会加速旧小区的改造。

后记

最近在整理一个报告，会分几次把相关的结果发出来。其实中国现在城镇存量大约350-400亿平米的住宅，如果要更新，市场还是很大的。

如果按照40年更新，每年也有9-10亿平米的量。这个不算小。所以熬过这一轮新房的危机，市场重回均衡之后，每年的拆建量就不算小了。建筑建材公司的发展空间还是有的，但是要活下来。美国其实很多房屋建筑商，已经基本类似了吧。

这样的结果，可以防范贫民窟的形成，一些老旧房屋的拆建工作，对城市更新很重要。而且房屋达到一定年限之后，你要承认，他又拆建的需求。那些楼龄50年以上的房子，你说能不能住人？能！但是你说，住的舒服吗？那种老楼住的人，怎么可能舒服呢？

拆建成本其实占比非常低，一般来说平米造假不会超过5000元。单套住宅的拆建成本大约是在30-50w左右。但是，中国过去20多年，建了太多的住宅，现在存量平均寿命并不高，未来如果进行大面积的拆建，可能还需要15-20年的时间，才会有这种需求。另外就是超高层住宅，在国内是普遍存在的，甚至你去很多线程看，都有那种二三十层的高密度住宅——当你的产业，土地和人口条件，我不知道为什么要建设这种超高层的住宅，这些住宅后期的维护成本是非常高的，运营成本也不算低，但是规划的时候，难道就没想到这些吗？

本质上来说，这次出台的政策，就是为未来的存量房改造提供一个融资机制，而且这个融资机制很好的解决了利益冲突问题。如果政府再稍加引导，比如允许120%的面积超建，那么老旧小区的改造，会加速进行。

最后还是要看执行~

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