最近代理的一些案件当中，总会出现当事人签订了以物抵债协议/条款或者想要达成以物抵债协议并欲经法院制作调解书的情况，之前规定主要集中在九民纪要中，再结合合同编司法解释出台对以物抵债问题的完善，笔者总结一下以物抵债目前的认定规则及司法实践情况，以期更好代理案件并做出正确的法律应对方案。
《民法典》并未将以物抵债协议作为典型的合同类型加以规定，之前在法律人心中比较牢固的一个印象也是严禁流押、流质，随着房地产开发行业逐渐低迷，建工领域以房抵债的现象越来越多，经济下行的同时其他领域也存在越来越多的以物抵债现象。本次民法典合同编司法解释在九民纪要基础上再次完善以物抵债协议规则，进一步贴近了现实需要。
（一）债务履行期满前达成的以物抵债协议
1.合同效力
根据合同编司法解释第二十八条规定，债务履行期满前达成的以物抵债协议效力认定规则相较于履行期满后达成的以物抵债协议效力来说，相对比较复杂。总结下来就是：
（1）债务履行期满前达成的以物抵债协议，应当在原债权债务关系基础上认定协议效力，而不是单一地认定有效或无效。
（2）当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，该约定有效。
（3）当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，该约定无效，但是不影响其他部分的效力－债权人可以请求对抵押财产进行拍卖、变卖等方式实现债权。（此时以物抵债的意思表示更加可能被认定为担保等性质）
（1）以物抵债协议未实际履行
即债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，因为履行期满前达成的以物抵债协议原则上是无效的，债权人不能直接诉请履行，唯一可能主张的权利就是对抵债物享有优先受偿权。但若该抵债物未转移至债权人名下（没完成公示），则债权人对抵债物连优先受偿权都没有。
（2）以物抵债协议已经实际履行
若债务人或第三人已将抵债物转移至债权人名下，可能构成的就是让与担保，即债权人对抵债物实际享有的是担保权，可以对抵债物享有优先受偿权，但不能直接要求抵债物归自己所有。
法条链接：
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》第二十八条规定：“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。
当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。
当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。
债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。”
不存在合同无效情形的，自当事人达成意思表示一致时即成立也生效（诺成合同）。因为债务履行期满后，双方抵债的金额及抵债物的价值都是相对具体明确的，因此，双方达成的抵债协议在没有无效事由的情况下，不损害其他方合法权益可以予以支持。
根据第二十七条规定，达成以物抵债协议的主体可以是债务人与债权人或第三人（债务人指定且债权人同意）与债权人。
（1）债务人或第三人履行了以物抵债协议，原债务消灭。
（2）债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议→债权人催告债务人或第三人在合理期限内履行→仍未履行的→债权人享有选择权→可请求履行原债务或以物抵债协议。（但当事人另有约定或法律另有规定除外）
九民纪要对于能否根据以物抵债协议制作法院调解书的态度是原则上不建议法院对此出具调解书，但合同编司法解释出台后对此问题的态度相对予以放开，法条表述为“前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书”，该法条隐含的意思就是人民法院可以根据当事人在履行期满后达成的以物抵债协议制作调解书，可以进行司法确认。
但是无论是人民法院出具的司法确认书还是调解书，均是对以物抵债协议的确认，该文书并非《民法典》第二百二十九条规定的导致物权变动的法律文书。债权人享有的仍是请求债务人或第三人履行确认书或调解书确定的交付抵债物的权利。如果债务人或第三人不履行确认书或调解书确定的义务，则债权人可以申请强制执行，但债权人不能直接取得抵债物的所有权。
（1）无权处分合同原则上有效。
债务人或第三人以自己不享有所有权或处分权的财产权利订立的以物抵债协议，真正权利人不能仅以债务人或第三人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张以物抵债协议无效。
（2）抵债协议有效但无法履行时，债权人可以行使选择权。
债务人或第三人无权处分订立抵债协议，若真正权利人未追认，后续导致以物抵债协议无法履行，则此时债权人有两种解决方式：一是以根本为由主张解除以物抵债协议，并请求债务人、第三人承担违约责任。二是债权人可以主张恢复原债务的履行。
（3）协议已经实际履行的后果。
若抵债协议已经实际履行了，真正权利人有权依据民法典规定请求返还，但债权人符合善意取得情形的除外。
法条链接：
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》第二十七条规定：“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。
债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。
债务人或者第三人以自己不享有所有权或者处分权的财产权利订立以物抵债协议的，依据本解释第十九条的规定处理。”
仅表示以物抵债，未明确具体标的物是否视为达成以物抵债协议？
笔者代理的一个案件中在债务履行期满前后均达成了以物抵债协议条款，但是都表示为“以房子抵债”，却未明确具体抵债物，这种情况是否能够视为当事人达成了以物抵债协议？合同编司法解释并未予以规定，笔者的观点是，协议是双方当事人达成的意思表示，意思表示的内容应当具体明确，若内容并不具体明确应当视为意思表示并成立，故只是笼统约定以物抵债但抵债物并不具体明确的，笔者倾向性认为以物抵债协议未成立。
可参考的案例：
（2021）最高法民申7110号：“关于原审判决以现金方式支付工程款是否正确问题。天宇公司作为案涉工程承包方，在原审中提出大宗大宇公司支付工程款及利息并对案涉工程享有优先受偿权等诉讼请求。《补充合同协议书》中“按工程造价30%资金的房屋顶账”条款，因未明确抵账房屋的具体信息而只是双方对于工程款结算方式的细化，不能作为严格限定大宗大宇公司履行义务方式的约定。原审根据双方在《建设工程施工合同》《补充合同协议书》中的相关约定，并结合实际已完成工程量造价及已付款等事实判令作为案涉工程发包人的大宗大宇公司支付相应工程款，并无不当。”
（2019）最高法民申5468号：“关于双方当事人对欠付工程款是否达成了以物抵债协议的问题。本案中，双方于2011年9月18日签订的《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》约定：“本工程竣工后，结算审核完成后在合同约定的时间内，甲方（蒙奇房产公司）不能按时按量地支付乙方（和兴祥建筑公司）工程款时，甲方可以将已竣工的可以投入使用的成品（如商场以及产权式酒店）等，按欠付的乙方工程款等价转交于乙方名下，转交价格按当地市场行情下浮15%，甲方无偿配合乙方营销，物业管理由甲方管理。”该协议签订时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定。双方实际履行合同过程中，存在蒙奇房产公司以建成后的商品房抵偿工程款的情况，但双方就此另行签订了商品房买卖合同，并对抵偿工程款的房屋的位置、面积及价格做出清楚明确的约定，确定了抵偿工程款的具体数额。据此，二审法院认定案涉《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》不具备以物抵债协议的基本内容，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意，该认定并无不当，本院予以维持。”
（2022）鲁03民终3000号：“淄博一诺房地产开发有限公司虽与淄博胜固工贸有限公司在签订施工合同时约定以房抵顶工程款，但此时债权债务尚未实际发生，双方尚未形成债权债务关系，对于抵偿的工程款数额及对应房屋也未进行明确，故该条款系对工程款支付方式的约定，并不具备以物抵债协议的基本内容，现淄博一诺房地产开发有限公司并未按该约定履行，一审判决支持施工人诉求给付工程款的诉讼请求并无不当。”
（2021）闽06民终2902号：“讼争《安装合同》第11条约定：“安装总价的30%即510万为换购房产款……乙方（工业设备公司）同意用安装款（1700万）的30%即510万元换购甲方（明发公司）在漳州或厦门的住宅或商业地产。甲方须在工程竣工完成前办理乙方选定房产相关售楼手续。”从合同的文义看，并未约定明确、具体的换购房产，亦未明确约定安装总价的30%必须以房抵款，即换购内容约定不明，因此该约定的实际履行应以工业设备公司的“选定”为前提，且在双方协商一致的情况下方可以房抵款。虽然双方已经完成了220万元的房屋换购手续，但诉讼至今对剩余款项的房屋换购无法达成一致意见，事实上已无法继续履行以房抵款，故明发公司单方要求以房抵扣1479708.179元工程款有违诚实信用及公平原则，不予采纳。”
