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现在南京第四代住宅的风潮是越来越大了。
众所周知，在南京首个倡导第四代住宅的是招商，然后金基和保利迅速跟进。
就在短短几个月时间，全南京确定要做第四代住宅的楼盘，一只手已经数不过来了。
上个周末，F哥对南京市场做了一个调研，发现一件很有趣的事：
南京首个开盘销售的第四代住宅，不是招商，也不是保利，更不是金基，而是之前和第四代住宅保持一定距离的中海。
最快就在九月底，河西滨江的中海江南玖序就要开盘了。
这个楼盘的操盘过程也是颇有故事。
最早中海是想把江南玖序做成第四代住宅的，但是由于项目立项的时候，没有赶上南京第四代住宅的设计规范，只能作罢。
当时中海江南玖序项目的亮点是客厅做成6.6米挑高的墅厅产品，公开展示的实景样板间，效果十分惊艳。
当时中海都准备申请销许进行首次开盘了，但是政策突然出现了巨大的变化。
6月份南京有关部门发布了鼓励第四代住宅的政策，其中一项规定：“已领取建设工程规划许可证但未领取预销售许可的建筑，可在2024年12月31日前申请变更许可”。
这给了中海把江南玖序改成第四代住宅的机会，于是中海当机立断，不惜调整原定于6月份开盘的计划，也要把江南玖序改造成第四代住宅。
实景样板间新增露台
虽然第四代住宅最大的特点是增加了露台，但不是简单加个露台就完事了，需要调整的地方非常多。
光从调整前后外立面的变化就能看出来。
中海江南玖序规划调整前和调整后
看前后两个版本的规划效果图，前后变化非常大。
不特意指出的话，没人能看出这是同一个楼盘，
但是中海动作确实快，在很短的时间内就把这事情搞定了。
因为江南玖序立项的时候做过尝试，所以只需要找出以前未定稿的方案，再按照南京的规划要求，修改一下就可以了。
功不唐捐，这就是中海能在短时间完成这个工作的主要原因。
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阴差阳错之下，中海江南玖序一不小心成了南京首个上市的第四代住宅。
而且更进一步，不仅有赠送的大露台，还有层高6.6米的墅厅。
墅厅+露台，同时扩展了房子内部和外部的空间，达到了1+1大于2的效果，非常惊艳。
这个套型的房子也吸引到社会名人特意来参观，其中就有著名的南京籍女明星。她看过之后对造型赞不绝口，也有做业主的想法。
左右滑动查看更多户型
从户型图可以看到，墅厅不是每套房子都有的， 但是露台却是大家都有。
那么每个户型赠送的露台面积有多少平米？F哥这里有一份表格供大家参考：
大家都知道，露台是全赠送的，不计入房价。
按照河西滨江这边6-7万的房价，中海江南玖序新增加的露台，就是给客户送钱了。
270平米大平层赠送的露台，约19-26平米，价值约100-150万。
200平米大平层赠送的露台，约17-20平米，价值也超过一百万。
中海造出这样的产品，会卖什么价，能卖成什么样子，也是市场很关注的热点话题。
不过江南玖序首次开盘的价格到目前为止还是个谜。
之前还没改造成第四代住宅，中海给出的放风价单价要在7万以上，如今改造成第四代住宅，放风价就更高了。
300平米的墅厅大平层户型，要2400万，275平米的墅厅大平层也要2100万，算下来单价要7.8万。
这个价格成行的可能性不低，因为墅厅+露台的套型，套数并不多，首开只有21套。而想买的客户不少，有的为了买好楼层，已经在找关系。
如果墅厅大平层开盘真能到这个价位，考虑到整体均价，那么非墅厅的大平层户型单价就能和墅厅产品拉开较大距离，便宜很多。
个人判断，中海的200㎡平层户型有些主力楼层，单价会以6开头，考虑到中海还能赠送价值百万的大露台，比起隔壁邻居的200平米，性价比高出一大截。
大概这就是中海目前非常自信的原因。
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不过江南玖序这个项目压力也很大，从中海内部来说，这块地的楼面价4.3万，是南京历史第二地王，容不得失败。
从外部讲，这是南京第一个开售的第四代住宅，对后面市场影响非常大。
虽然现在第四代住宅的概念很火热，但是还没有一个楼盘经历过市场的考验，不到水落石出的那一刻，谁都不敢确定市场对这个产品的认可度有多高。
只有真刀真枪开了一次盘，才能确定南京市场对第四代住宅的接受度到底如何。
中海这一次就用地王项目给市场探路，压力不可能小。
当然如果卖好了，中海不仅证明第四代住宅这条路在南京是走得通的，也同时宣告自己成功引领这个风潮，回归南京主舞台。
其实看看其他城市，就能发现第四代住宅这股风潮已经在全国范围流行开来，而不单单是在南京一地。
南京将来会有越来越多的楼盘进入这个赛道，这个趋势一旦形成合力，非第四代住宅的销售压力会很大。
尤其是总价两千万级别的新房市场，吸引客户的关键是产品牛不牛，价格反倒是次要因素。
产品力落后了，靠价格战也很难挽回客户的心。
最后我们来做一个简单的投票：接下来买房，大家选第四代还是第三代住宅？
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