2025年：既适合卖房，也适合买房？
文摘
财经
2025-01-20 14:06
北京
今天我们继续讲新年展望系列专题，针对各位会员朋友最关注的十个关键问题进行简要分析，详细观点请大家关注1月20-21号的会员策略会。前面的系列课程我们已经讲了7个问题，今天继续讲最后3个问题。
第8个问题：2025年房地产市场能稳住吗？适合买房还是卖房？核心观点：核心房产会逐步筑底，非核心房产还有压力。刚需适合买房，非刚需适合卖房。核心逻辑：（1）房子不是短期投资，首先要明确长期逻辑：大部分非核心房产已经失去投资价值，剩下的少部分核心房产也有更好的替代品。以前房子稀缺是因为人口红利推动需求增长，而土地瓶颈导致供给的增量不足，存量更不足。近几年已经完全逆转，需求端随着人口老龄化会越来越少，而供给端存量已经完全够住，每年还在不断增加。这种逆转是长期的，只会越来越严重，因为房子只会越建越多，刚需人口只会越来越少。对于大部分房子来说，供给已经完全超过需求，过剩会越来越严重，主要是人口流出的三四线城市以及一二线城市的非核心区域。长期来看，这类房子不仅完全没有投资价值，而且可能还会贬值，如果有多余的空闲房子，应该尽早甩包袱。对于少部分房子来说，供给还是明显不足，长期来看也没有很好的缓解办法，主要就是一二线城市的核心区域，土地就那么多，需求还受益于人口流入和收入提升的支撑，有一定的稀缺性。不过，即便是这些核心房产，也只适合居住，不适合用于投资。不仅收益率很低，而且流动性差、交易成本高，同等收益下不如直接买一个流动性更好的固定收益产品。（2）在长期逻辑的基础上理清短期逻辑：现在处于短周期的底部区域，未来1-3年核心房产可能逐步企稳回升，非核心房产交易量也会有所恢复，但价格仍面临长期压力。长期虽然大势已去，但短期还是会有周期波动，过去几年属于长周期和短周期同步下行，导致下行压力过大，而2025年这种情况可能明显好转。首先，地产政策的刺激力度史无前例。现在房贷利率是历史最低，信贷首付也是历史最低，而且限购政策也是史上最宽松，比前几年的购房环境更友好。其次，刚需只是少了，但并没有消失，过去几年积累的刚需在政策刺激之下可能加速释放。第三，房价已经从2021年那种高估状态调整了不少，虽然从投资角度看没什么用，但从刚需角度看，性价比的改善还是能有效刺激需求。在需求周期性回暖的背景下，不同房子的走势也不一样：对于核心房产来说，由于供给稀缺，当需求回暖时，还是会有供需缺口，交易量的改善大概率会传导到房价，房价有望企稳并出现阶段性回升。对非核心房产来说，虽然需求回暖，但供给实在太多，会完全吃掉需求的回暖，所以房价不会有明显反应，甚至很多还要继续下行……![]()
