在司法实践中，判定业委会是否属于诉请返还公共收益的适格主体，实际上不能简单以业委会是否已召开业主大会取得授权为依据认定业委会是否适格，仍应审查物业服务合同中是否已对公共收益金额及返还期限等重要内容作出了约定。
实务要点
众所周知，公共收益属于全体业主共有，诉请返还公共收益应经全体业主的授权，否则将不具有原告诉讼主体资格。但实践中，业委会与物业公司可能就返还公共收益的金额、日期等在物业服务合同予以约定，而物业服务合同的订立业经业主大会的授权，如物业公司不按合同约定返还公共收益，业委会是否可直接依据合同约定向物业公司主张，还是仍须召开业主大会取得授权方可起诉，本文将结合案例对此问题进行评析。
案情简介
2008年7月25日，某小区业委会（以下简称原业委会）与某物业公司签订《物业管理委托合同》及《补充协议》，其中约定：委托管理期限24个月为一期，自2008年7月16日起至2010年7月31日止。另约定了：1、物业公司每月划拨1,000元给业主委员会作办公经费；2、电梯广告费按现时收入5,600元/年返还给小区作小区公共收益，用于公共设备更新；3、物业公司每年划拨12,000元作小区内住户社区文化活动使用。
物业管理委托合同期满后，基于原业委会到期后未能及时换届而未改聘或续聘物业公司，并由原物业公司继续对该小区提供物业服务，直至2017年4月22日，该小区第二届业委会成立，任期为2017年4月22日起至2022年4月21日止。
第二届业委会组建后，依据前述《物业管理委托合同》及《补充协议》的约定，要求物业公司按5,600元/年标准返还2010年8月1日起至2017年7月31日的公共收益，并诉至法院。
法院判决
本案的争议焦点：第二届业委会的原告主体资格是否适格？
法院认为，物业公司是基于其与原业委会签订的《物业管理委托合同》对涉案小区提供物业服务。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由全体业主选举产生，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，以及履行业主大会赋予的其他职责。案涉《物业管理委托合同》其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应恪守履行。合同期满后，物业公司继续提供物业服务，而业主未提出异议，故双方形成事实物业合同关系。第二届业委会是由该小区全体业主选举产生，并经政府部门备案，具有民事主体资格，其有权承接原业委会的合同权利义务。
换言之，在第二届业委会成立后，其代表小区业主行使原《物业管理委托合同》的权利对物业公司提起本案诉讼，符合相关法律规定。基于此，一审法院判决物业公司须按每年5,600元的标准一次性向第二届业委会返还2010年8月1日起至2017年7月31日的小区公共收益。
二审法院认为一审认定并无不妥，故判决维持一审判决。
法律评析
从现行裁判精神来看，主张返还公共收益的事项一般会被认定为《民法典》第二百七十八条第一款第（九）项所规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的情形，即如需通过法律途径追索公共收益，则须召开业主大会征得相应面积及人数比例的业主同意。实际上，部分地方性规定也明确公共收益为前述规定的事项，比如《广州市物业管理条例》第二十二条第一款第（九）项将“共有资金”列为有关共有和共同管理权利的其他重大事项之一。
就有关共有和共同管理权利的其他重大事项的表决程序及要求，《民法典》第二百七十八条第二款已作出相应的规定，即前述事项需经“双三分之二”业主参与表决，并经参与表决业主的“双过半”业主同意。
而在司法实践中，判定业委会是否属于诉请返还公共收益的适格主体，实际上不能简单以业委会是否已召开业主大会取得授权为依据认定业委会是否适格，仍应审查物业服务合同中是否已对公共收益金额及返还期限等重要内容作出了约定。就如本案所涉物业服务合同已作出约定，最终法院支持业委会可依据合同主张返还相应的公共收益。现结合公共收益是否有物业服务合同约定对诉请返还公共收益的适格主体作出分析：
公共收益未有物业服务合同约定
一般情况下，首届业委会成立时，通常已经存在的物业服务合同为前期物业服务合同，而前期物业服务合同中通常没有对公共收益作出约定，即并未约定公共收益的具体金额、返还期限等，首届业委会无法依据物业服务合同约定直接追索公共收益。为此，首届业委会追索公共收益，一般将需召开业主大会取得法定业主的授权后方可起诉。
对于追索公共收益的授权，参考授权内容可设计为：授权业主委员会聘请律师及其他协助人员对侵犯小区公共收益的个人或单位提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、反诉、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全……)，要求返还公共收益及利息等法律规定的相关法律责任。
公共收益已有物业服务合同约定
物业服务合同中存有公共收益的相关约定，通常是首届业委会组建后，与物业公司签订物业服务合同时，双方就公共收益范围、具体金额、支付期限等内容进行协商并在合同中予以明确。对于物业服务合同已有公共收益的金额、支付期限等内容的约定，业委会能否直接依据该物业服务合同起诉返还相应的公共收益，司法实践中仍存在一定的争议：第一种观点认为公共收益的追索属于业主共同决策事项，业委会诉请返还公共收益需取得法定比例及人数的业主同意，不能仅依据合同提起诉讼；第二种观点认为，业委会作为物业服务合同的一方当事人，物业公司违反合同约定未支付相应的公共收益，业委会依据合同有权诉请支付相应的公共收益。
笔者同意第二种观点。其实第二种观点在本质与第一种观点并无冲突。因为正常情况下，业委会与物业公司订立的物业服务合同业经召开业主大会并征得法定面积及人数比例业主的同意，实质上业主已授权业委会与物业公司对公共收益金额、支付期限等作出了约定，那当然也应理解为业主已授权业委会有权监督物业公司按合同约定支付公共收益，而法律途径实际上应理解为监督方式中的一种。假设在物业服务合同已有明确约定的情况下，仍要求业委会需取得业主大会的授权，实际上可能会涉嫌要求重复授权，加重业委会的责任，在如今业主大会表决程序如此严格的情况下，对广大业主来说是极为不公平的。为此，在公共收益已有物业服务合同约定，理应支持业委会依据合同诉请返还公共收益，判定业委会原告主体适格。
在此需要说明的是，如业委会与物业公司所订立的物业服务合同未经法定程序取得业主的授权，则该物业服务合同在法律上将可能被认定为无效合同，当然业委会也就不能依据该物业服务合同直接主张公共收益。换言之，还需审核该物业服务合同是否已按法定程序进行订立的，如未按法定程序订立，则不能直接依据合同主张公共收益，反之即可以。
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