看懂趋势 看清形势
研究生毕业于香港大学，擅长趋势研判与资产投资。
大变局的乌卡时代，关注我的文章，帮你看清宏观趋势和财富真相!
想买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播中给大家讲述趋势和资产配置的底层逻辑~
从今天开始，我的文章会以专栏的形式呈现给大家，这是我以专栏形势撰写的第3篇文章《买房，最大的风险来了！？》。
作者|混哥
比如，一台豪车从你身边开过，你会想什么？
有人会想：“我去，坐这车的人是做什么行业的，怎么这么赚钱，这行业哪家公司规模最大，我能去这个公司上班吗”。
也有人会想：“去他大爷的，这车怎么这么贵，钱的来路肯定不正，你瞧他坐车里的样子，一看就不是好人”
………
同样的事件，因为人的受教育程度不同、生活环境不同、立场不同，会有千差万别的想法。
正是这些想法的差别，决定了人与人之间千差万别的境遇，或富有、或贫穷、或悠闲、或忙碌………
再来说房子，总有的人抱怨房子贵，可他从没有想过拥有这房子的人付出了怎样的努力。
对有些人而言，就算房价腰斩也不会努力一搏，买一套房子期许不同的人生。
但对有些人而言，房价涨也好，跌也罢都没关系，因为这一涨、一跌就是资产套利的机会，期许涨跌之间的利差，博弈阶层更进一步；
看《哈姆雷特》的差异就像莎士比亚说的“一千个读者就有一千个哈姆雷特”，无非是观点的不同。
但看待是否买房这件事的结果差异，决定了未来10年、20年家庭财富的巨大鸿沟
是的！房地产遍地黄金的时代已经结束了。
当房地产成交规模由2021年巅峰时期的18万亿下跌到2023年11万亿，房地产行业遍地黄金的大涨行情就一去不复了。
普涨时代，大家买房的难度是房子价格，可如今房子普遍下跌的背景下，大家会发现：买房的难度，除了价格还有其他。
买房之所以变难，并不是因为房子的价格有高有低，而是因为房子的价格有时高，有时低。
同样一套房子有时候价值1000万/套，有时候价值700万/套。
所以，一方面是房子对美好生活的承载，另外一方面是大家忐忑的疑问：房子到底该怎么买？
该怎么买房的答案，会有千千万万种，从户型到采光、从区位到景观、从规划到产业，从人口到基本工资..............
总之，如今的互联网充斥着各种言论，但我想告诉大家，买房最关键的环节就三个词：周期、节奏、适配
买房首付30%，剩余70%贷款，对家庭而言就是加杠杆的负债行为，那么在城市资源高度捆绑房产的今天，该怎么贷款？可以看文章《这样买房，多赚200万（二）》
01
买房，到底要关注什么，才能帮助自己买对房子少风险？
影响房产价值的因素非常多，包括：
经济周期、供需关系、政策调控、城市规划、城市经济体量、项目开发体量、户型格局、装修标准………
再加上买房目的不同，比如自住上学、比如新旧置换、比如长持投资、比如打新股获利………
不同的购买目的，不同的首付能力，又让买房的选择千差万别。
也正因为如此：怎么选房，什么时候选房、选什么样的房子就像人生命题一样时时刻刻考验着大家。
那么，从房产价值角度出发，买房最应该关注的事情是什么？
我认为最重要的答案只有一个：周期
确切地说是周期趋势。
买房应该顺周期趋势，下行周期买入，上行周期卖出。
但问题恰恰就在于此！
因为对绝大多数人而言，都无法做到逆人性，都无法做到下行周期买入，上行周期卖出。
现实生活中，大部分普通购房者都是在人性的驱使下，买涨不买跌的。
在楼市下行周期，都怕自己买贵了，成为接盘侠，盼望着再跌一点再跌一点，巴不得自己能抄到最低价。
但真实情况呢？
现实的买房场景中，就不可能存在最低点或者最高点。
因为房地产行情的最低点与最高点只存在于数据统计维度。
大家所谓的最低点，不过是年度成交量和成交价格折线图的最低位置，最高点则是成交量、成交速度、成交价格三个维度折线图的重叠位置。
但数据统计维度的最低点和最高点，并不意味着大家在这个时间点买入或者卖出就一定是“最低价”或者“最高价”
因为中国有685个城市，这些城市之间的差异、同一个城市项目与项目的差异，项目与项目配置的差异是非常巨大的。
在巨大差异的背景下，很多人判断高点或者低点的依据就是“售楼处有没有抢房”，这个项目是不是“一房难求”。
所以你不仅抄不到最低价或者做高价，往往行情已经出现变化，你还没有意识到。
其实这就是韭菜的成长过程，原本想着能不能收割一下市场啊，但最后总是被别人割。
所以，想买对房，就不要寻找周期内的最高点和最低点。
就像现在的房子，户型还是之前的户型，配套还是之前的配套，房子还是那套房子。
但这套房子在下行周期的2007年和2015年买入就属于逢低买入，拿到今天就算房价腰斩，利润也还是翻倍。
但如果在上行周期的2019年买入就是高位站岗，拿到现在大概率变成了“负资产”。
换句话说，房子还是那套房子，是逢买入、还是峰高买入决定了到底是亏，还是赚。
所以，买房最重要的因素不是户型，不是地段，不是规划，而是顺应周期趋势做买卖配置：下跌周期买入，在上涨周期卖出。
文章看到这里，有伙伴会问：如果我现在购买，要关注什么呢？
答案是政策与调控
中国的楼市就是“政策市”，每一次楼市行情的起落都来自政策。
#每一次楼市行情都是因为经济基本面的或冷或热，出台放松或者收紧楼市的政策，从而扭转了楼市行情走势。
#每一次楼市行情走高，收紧调控都是高层出手；每一次行情走低，松绑政策都由地方城市出手。
大家回想一下，每一轮楼市行情，是不是都伴随着货币政策的缩水和扩展。
我们所说的救市政策，是不是就是调整货币总量、利率、首付等等，从而影响着总需求，从而对楼市行情产生影响。
所以，买房看周期，周期看政策，政策看货币！
所以，你想顺应周期趋势买房，就要关注“钱”的政策。
所以，在下行周期该如何做资产配置，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02节奏
如果说货币政策，降息降准、降低首付、放开限度等等都是宏观维度的“高层定调”。
那么具象到城市维度，地方城市“落实执行”的节奏就是中观维度的平衡。
地方城市会根据自己城市的行情节奏，规划目标（如十四五规划）、供需关系、供地计划调整等等。
所以，买房这件事，具体到不同城市，楼市行情的节奏也是不同的。
比如，都是一线城市，深圳、广州与上海、北京的行情节奏就截然不同。
深圳、广州楼市一二手房行情在2021年第四季度就进入了行情拐点，而上海只有二手房行情在2023年5月份进入行情拐点。
从投资角度看，全国四个一线城市与15个新一线城市的行情节奏也各不相同。
比如之前炒房客青睐的网红城市杭州、南京、厦门在经历获利回吐的下跌行情时，西安、成都、济南等内陆城市的房价反而连续上涨。
再比如，青岛、武汉、大连的楼市均是供大于求的状态。
但从2023年2月份开始，这些城市均减少了土地供应，同时，房企减少了项目数量。
像苏州和东莞，土拍供地减少幅度仅为历史同期的10%
如果将视角从城市维度进一步深入，我们会发现，城市区域之间的节奏也大不相同。
比如，上海外围区域的去化周期已经超过18个月，达到了滞销的程度，但主城区的新盘去化周期还不足10个月，依然是新房难求。
再比如深圳。
深圳楼市整体处于下跌的状态，但福田、南山的下跌幅度远低于龙华与光明，像前海仍然有40万一平米的房子！
所以，无论是投资买房的还是自主买房，都需要知道自己城市的节奏，只有知道这座城市的节奏是什么，你才能选对区域。
买房首付30%，剩余70%贷款，就是加杠杆的负债行为，那么该怎么贷款，最省钱，可以看文章《这样买房，多赚200万（二）》
03适配
什么叫适配？
就是算账！
这里说的算账，不是算钱，而是精算之后做适配。
我必须告诉大家，买房的本质就是精算之后的适配！
除了周期与节奏，每一个买房人还要学会算账
算什么帐？
算资产流通与保值的帐。
一说买房算账，很多购房者都以为是计算首付与月供，然后用自己的首付去选择“购买目标”。
事实上，这是错误的。
我举个例子。
购买深圳罗湖与福田的两房，总价相差100万左右，但再次出售时，两个区域内房子的流通是不同的。
这话是什么意思？
就是你购买房子的时候，你不能只计算我首付承受100万，所以我购买房子的总价是300万，所以我只能购买罗湖。
你的思考逻辑应该是：我能否用300万总价购买到更好的资产，这300万总价之内的更优质资产在哪里。
什么是更优质的资产？
A和B两个房源，那个房源更具有流通性，那个房源就是更优质的资产。
流通性就是你买入的小区和房子，未来接盘的人多不多，有没有人愿意接手你的房子。
接盘侠越多，证明房产的流通性就越好；反之接盘侠越少，证明资产的流通性就越差。
我告诉大家：
买房最先考虑因素也不是房产在未来能否增值，而是要评估：
自己买入的房子限售期一过，再次出售的时候是否能卖出去，也就是“房子变成钱”的流通性好不好。
只有明白流通的重要性，才能谈保值二字！
一说到保值，大多数购房者以为的是：选一个好项目、好户型、然后好的装修，好好保养再次出售的时候就能保值。
其实，这又是一个错误认知。
买房保值最正确的路径就是：区域升级。
不是在某个区域选择最好的房子，而是自己首付承受范围内，选择一个更好的区域买房子。
对于大多数家庭而言，都不可能买一套房住一辈子，所以买房之初就要计算未来房子出售的“帐”。
大家记住：只有房子具有流通性，才有可能保值，只有保证才能谈增值。
买房首付30%，剩余70%贷款，就是加杠杆的负债行为，该怎么贷款少给银行利息呢，可以看文章《这样买房，多赚200万（二）》
04
最后，说几点。
1、精算与思考
买房，已经由过去随便买都赚钱，变成了现在怎么买才能保值的时代。
买房的门槛也在过去资金门槛的基础上，增加了怎么买的技术门槛。
2、顺势而为
今晚文章的底层逻辑，归纳之后就四个字：顺势而为
周期、节奏、适配的本质就是宏观到中观的“大势”，虽然大家买房这个行为是个体行为，但买房要想闭坑，要想买对房，就要顺势而为。
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