上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
前两天，国新办举行的新闻发布会上，央行有关领导再次提到了降准。原话是：
“年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为7%，还有一定的下调空间。”
这则消息在市场上并没有掀起多大的水花，毕竟，降准这个法宝，自从2018年以来，对于刺激经济好像就没有了以往“快准狠”的功效。
可在我看来，站在当下的时点，降准的意义同样不容小觑。因为接下来的降准，很有可能是在为降低存量房贷利率铺路。
为啥这么说呢？来，听我掰扯掰扯~
01
为了防止有小白不懂，先简单科普一下“存款准备金”的概念。
简单来讲，就是商业银行每收到一笔存款，都要缴存一定比例的钱到央行保管。这样的话，一旦发生挤兑，央行就可以充当最终贷款人，无限兑付。
商业银行存到央行的这笔钱就是存款准备金，这个比例就是存款准备金率。
不同规模的银行存款准备金率也不同，一般来讲，大银行的风控更严格，比例会高一点。中小银行会低一点。
目前金融机构的法定存款准备金率平均为7%左右。
降准又是什么意思呢？
降准，即为降低“存款准备金率”，意味着商业银行向央行的缴存比例少了，等于央行变相释放了一部分钱给商业银行，商业银行通过借贷的方式把流动性注入市场。
——所以，降准和降息类似，都属于我们通常所说的“放水”。区别在于一个是增加钱的投放数量，一个是降低钱的借出成本，目的都是给市场加水，刺激经济。
那么，站在现在的时间点看，降准还有多大空间？
参照过往经验，一些中小银行的“存款准备金率”在触及5%之后，就没有继续响应新的降准政策。所以，市场推测存款准备金率的底线应该是5%左右。
目前，全国金融机构的本外币存款大概是300万亿，假设预期拉满，“存款准备金率”的平均值下降到5%，也就是下降2个百分点，对应可以释放出约6万亿的高能货币！
相当于去年全年GDP总额的4.76%！
正是因为降准所释放的威力巨大，历史上每次房价的大涨，几乎都有降准的身影，所以降准成了很多人心中财富晋升的集结号，牵动着所有人的神经。
以至于，降准就像电视剧《天龙八部》里的乔峰出场，自带BGM，降准一来，人心就思涨。
啥涨？股市、楼市…总之，资产呗！
曾经，每次一提降准，都会有很多热钱抢跑，投入股市、楼市，这些热钱自然也会推高股价和房价。
以2015年那一波降准周期为例，2015年1月到2016年3月，14个月的时间内，存款准备金率下调了4次，总的下调幅度达到3%。
在此期间，热钱涌入楼市，房价也实现了大涨。
那么，站在今时今日，降准还能实现过去的威力吗？与以往又有何不同呢？
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
就像我文章开头所说，此次降准，其真实目的是为了给降低存量房贷利率铺路。
我知道，“降准”和“降存量房利率”，两个八竿子打不着的概念居然能联系在一起，很多人肯定头都大了，一脑袋的问号。
别急，听完我的解释，大家就清晰了。
首先，大家想想，降准是啥意思？
前面说了，降准就是央行把过去商业银行存在自己这里的钱，释放一部分出去，以增加市场的流动性，达到刺激经济的目的。
可问题是，所有人都知道，现在市场上并不缺钱，M2已经300多万亿了，银行系统里趴着很多钱，只是大家都不愿意借。
为啥大家不愿意借钱了？
我们从根源来分析，借钱无非是两个目的，一种是为了消费，比如分期买车、买手机；一种是为了投资，比如买房、买理财。
就消费而言，为的是享受生活，这种情况下借钱买入的东西往往是个消费品，不能产生现金流。还款来源只能是自己的收入，所以，只有对未来的收入预期有信心，才敢于借钱。
就投资而言，买入的是资产，是生产资料，投资的预期收益要高于借钱的利息成本，也就是要有利可图，这样才有动力借钱。
举个例子，一个人想要买房，做了一笔100万的按揭贷款，利率3%，一年的利息3万，只要他预期未来房价平均年涨幅能超过3%，他就有借这笔钱的动力，因为房价的涨幅可以覆盖利息。
再举个例子，一家工厂从银行借来1000万用于扩产，之后可以每年额外实现2000万的营收和100万的利润。
那么，只要银行提供的贷款利率低于10%，年利息少于100万，工厂就有借钱的动力，因为利润减去利息后还是赚的。
说到这里，大家应该明白了——为什么银行的钱借不出去？社融增速不断下探？居民提前还贷意愿强烈？
因为企业看不到内需回暖、盈利回暖的预期，所以企业躺平不借钱；居民看不到资产价格上涨的预期，所以居民也躺平，不借钱。
说到底，太缺乏信心了。
除了信心之外，还有一个不借钱的原因就是债务。
简单来说，现在老百姓的债务水平已经不低了，居民杠杆率已经来到64%。
继续加杠杆？也不是不行，但前提是要么收入水平明显提升，要么房价有大涨的预期。
否则，指望老百姓继续借钱，居民杠杆率短期内再上一个台阶，一定是有困难的。
可以说，信心和债务，是大家如今不愿意借钱的根本原因。
在社会信心不足、居民债务高企的背景下，央行敲击键盘所释放的钱，只能在金融系统内空转，流入不到实体经济中去，也就无法形成经济的正向循环和居民收入的增长。
那么，这件事该如何解决呢？
既然市场这个“无形的手”躺平了，那政府这个“有形的手”就得支棱起来，做事！
怎么做？
两条线，一条线是财政或者地方城市加杠杆，把钱花出去，这条线我们回头单出一篇文章讲解；
另一条线就是降低居民杠杆。既然老百姓债务压力大，那就先在债务上做文章——先把存量房贷利率降下来！
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
03
在我看来，“降准”本身就是为配合“降存量房贷利率”而做的动作！而这也和前几天某博社传出的小作文不谋而合。
换句话说，降准一旦发生，不但会大大提高降存量房利率的可能性！还有可能加速这件事的落地！
为什么这么说呢？
大家想想，降低存量房利率，最大的阻力来自于哪里？
答案一定是银行。
银行是靠贷款和存款的息差盈利的，现在全国的存量房贷总额高达38万亿，一旦存量房贷利率下调，银行会因为“息差”被压缩而利益受损。
根据金融监管总局披露的数据，二季度商业银行净息差均值为1.54%，已经跌破了1.8%的警戒线，如果进一步压缩，甚至可能影响到金融系统的稳定。
所以，银行方面对于降低存量房利率有天然的抵触，只有对银行的息差有所补偿，降低存量房贷利率这件事才能顺利实施。
降准就是一个可行的办法，换句话说，降准可以非常有效的缓解银行的息差压力，为降低存量房贷利率扫清障碍。
这是因为，降准释放的法定存款准备金，可以实现对成本更较高的利率工具的置换。
啥意思？
简单来说，商业银行在缺乏流动性时，往往需要向央行借钱，而方式无外乎是MLF、逆回购之类的政策工具，但这些工具的利率普遍要比存款准备金的利息要高。
比如，最近一段时间，央行开展7天逆回购的利率是1.7%；1年期MLF的利率是2.3%。
而商业银行存在央行的存款准备金的利息只有1.62%！
也就是说，银行虽然把一部分钱作为存款准备金存到了央行，但这部分钱是死钱，而且只能拿1.62%的利息；当银行急需用钱时，只能以1.7%、2.3%的成本去问央行借钱。
这一里一外，等于银行被央行赚了一道息差。
这就是为什么我们说“央行是银行的银行”。
而现在，一旦降准，意味着银行可以用更低的代价获得巨大的流动性，这样一来，银行的成本压力就会减轻，息差压力也会随之减轻。
所以，接下来的降准，一个重要目的就是给银行减压，从而实现降低存量房利率，缓解居民债务，从而拉动消费和投资信心。
传导路径是：央行让利→商业银行让利→存量房业主月供压力减轻→消费和内需回暖→生产回暖→就业和收入回暖→投资和消费回暖→税收增加…
全球降息周期到来，资产价格也将迎来复苏，然而，不同城市的复苏节奏和行情是分化的，我们基于居民杠杆率和库存等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
04
最后，简单说几句。
一、变化
在这个世界上，唯一不变的就是变化。
现如今，我们的政策可能就处于这样的一个阶段。
这两年，为了适应时代的变化，央妈的高层工具箱不断调整，今时今日，降准也被赋予了新的意义~
二、风向
除了文中说的降低存量房低利率以外，降准还有为接下来的政府发债提供流动性的考量，只是，碍于篇幅原因，就不展开了。
其实，无论是降低存量房贷利率也好，政府加杠杆发债也好，都指向一点，那就是风向已变，高层已经意识到：未来的政策必须让利于民，只有修复好居民的资产负债表，政策才能发挥效用。
就像Will Rogers对钱的看法：“水会往下渗，但钱是向上走的，无论如何只要将钱给底层人民，夜晚降临前富人就能得到这些钱。”
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