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正文
两天前，一则关于‘降低存量房利率’的小作文火遍全网。
在此消息刺激下，憋屈N久的地产股也出现了暴涨，全网一片‘重磅利好’的言论。
那么，降低存量房利率这件事会启动吗？如果启动对楼市的影响又是什么呢？
来，今天就把这件事给大家说明白~
01
开篇先和大家说一个逻辑，以便大家理解全文。
大家要明白，从购房者视角看，降低存量房利率这件事的重点是利率降低多少、什么时候降~
但从国家视角看，降低存量房利率属于银行单边降息，所以政策落地的关注点不仅仅是降幅多少，什么时候降，还需要关注存量房降息对银行的影响。
所以，购房者期待的降低存量房利率这件事，涉及两个利益主体！
也恰恰因为涉及两个不同的利益主体“商业银行和购房者”，所以存量房利率是否下调，已经成为公平博弈的关键！
那么，什么是存量房利率的公平博弈？
通过一组数据，给大家说明！
——截止目前为止，中国的按揭贷款余额是37.79万亿，约等于38万亿！
那么，这38万亿的存量房贷款余额到底意味着什么？
意味着1900万个家庭！
——按照平均贷款余额200万一个家庭计算，38万亿的存量房贷款余额，就是1900万个家庭；
——如果按照平均贷款余额100万一个家庭计算，则是3800万个家庭。
换句话说，是否降低存量房利率的背后，牵引着无数个家庭的收入、支出、以及喜怒哀乐！
所以，存量房利率是否下调这件事，涉及民生。
既然涉及民生，就必然涉及公平。
我认为，抛开公平，仅从银行角度谈息差、从购房者角度谈月供高低，都是脱离“人间悲喜”的空谈！
那么，降低存量房利率这件事的公平逻辑又是什么？
来，看数据！
——按照2023年央行公布的数据看，中国首套房的存量房贷款利率是4.27%。
部分高能级城市存量房利率会更高，如北京达到了4.75%。
而2024年第二季度，中国新增存量房贷款利率仅为3.45%，时隔14个月，贷款利率差就达到了1.25%。
在这种情况下，同样是买房，同样是按揭贷款，同样的按揭额度，仅仅因为时间先后的原因，越早购买就越吃亏，就越需要支付更多的利息。
显然，这不利于市场信心的恢复!
显然，这是一种不公平！
既然如此，为啥降低存量房利率这么难呢？各方呼吁仍然不见政策落地呢？
我告诉大家，原因有二。
第一原因：净息差是表象，根源在不良率。
但凡提及降低存量房利率，就会有人拿“银行净息差”说事~
因为净息差是衡量银行“盈亏”的重要标准。
按照历史同期数据计算，银行净息差要达到1.8%才算健康，但现在只剩1.54%，可谓‘惨不忍睹’。
如果存量房利率下降，势必导致银行净息差的进一步收窄，所以，银行这个利益主体，不愿意“蚀利”降低存量房利率。
上述观点，是目前比较主流的，关于存量房利率无法下调的论据！
但我想告诉大家，所有拿净息差说事，告诉大家存量房利率不能降的“观点”都是浅薄的看法。
因为中国商业银行的净息差基于外贸、资产回报率总体趋势下降的因素，已经连续十年走低。
只不过最近几年，因为楼市拉胯，净息差达到了近20年新低，仅为1.54%。
所以，从银行角度看，净息差不断降低，是有心里预期的。
那么，降低存量房利率的难点是什么？
从银行角度看，相比净息差的不断走低，最难的地方是：不良贷款率。
虽然我们的不良贷款率从数据维度看，总额一直在下降，但占不良贷款率24%的个人贷款不良率的均值，却同比上升了13BP（2024上半年数据）。
同时，商业银行不良贷款率是1.59%，已经超过银行的净息差1.54%。
所以，对银行而言，最核心的问题是不良率增厚的问题。
我知道，看我文章的小伙伴都是购房者，大家看到这里或许会疑惑：
“不对啊，不良贷款率抬头，更应该降低存量房利率啊，这样压力减少，不良率是不是就下降了啊？”
我告诉大家，事实并非如此简单。
不良率预示了银行抵押物的资产质量，或者说“抵押物”是否保值。
而不良率的攀升，预示着商业银行抵押物贬值，商业银行的风险正在扩大！
在这种背景下，商业银行的资产负债定价能力，就会变得进退两难！
所以，对商业银行而言，重点不是降低存量房利率“盈利能力”变弱的问题，而是不良率和坏账抬头的背景下，进一步降低存量房利率意味着“冲击”。
所以，降低存量房利率这件事，就变成了购房者与银行之间的公平博弈。
一方面是新增贷款利率不断下降，1900万存量房家庭高利息的“落差”；
另外一方面是商业银行的“进退两难”；这种背景下，提前还贷就成了公平博弈的产物。
也就是第二个原因：提前还贷。
2024年上半年6大商业银行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元。
也就是说，因为提前还房贷，个人住房贷款出现了减少！
单从数据维度看，个人住房贷款减少的3254亿与38万亿的贷款余额相比，可以说非常、非常、非常少。
在我看来，少到不值一提的程度！
但对楼市、金融有了解的伙伴都很清楚，在这组数据之下，还隐藏了另外一种“提前还房贷”情况：经营贷替代住房贷款
而10年期，也就是长期、可循环的经营贷就成为了最好的替代方案。
也因为如此，全国经营贷的规模和净值才出现了连续增长！
自2021年楼市成交量萎缩之后，长期经营贷的净增额就开始明显走高，2022年至2024年上半年，长期经营贷分别多净增0.5
2024年上半年，中国经营贷相比年初就增长了1.65万亿。
由此可见，经营贷的增长速度有多快！
我这里没有更详细的数据，可以将新增的1.65万亿的经营贷拆解出来“多少来自真实的经营需要”、“多少是房贷转经营贷”。
不过可以肯定的是：在存量房利率居高不下的背景下，经营贷已经成为降低月供的主要方式。推荐阅读文章《这样买房，多赚200万（3）》
02
其次，存量房降息会启动吗？
换句话说，在公平博弈之下，是否如小作文所言，通过转按揭的方式降低存量房利率呢？
我明确的告诉大家：单纯的转按揭，降低存量房利率根本就不可能！
因为转按揭降低存量房利率的方式，对银行业而言是灾难性的，甚至可以说是一种“无序的冲击”，银行势必不能接受！
再看看招商银行行长在业绩会上的回复，也可以佐证上述观点。
那么，为啥转按揭降低存量房利率不可取？
这就有必要和大家说明一下，转按揭降低存量房利率的基本逻辑。
所谓转按揭，就是A和B银行采取不同的存量房利率政策，有的银行高，有的银行低，一般情况是大银行高，小银行低！
在这种情况下，购房者为了降低存量房利率，就会将自己在A银行的按揭贷款合同转移到B银行，从而寻求更低的利息。
所以，转按揭降低存量房利率的前提是：不同商业银行之间存在不同的房贷利率差，所以才会有“转按揭”降低利率的可能。
刚刚前文我也和大家讲了，目前商业银行息差、不良率都不好看，如果“转按揭降低存量房”的政策真的落地，那么商业银行为了争夺业务，势必进入无序竞争。
同时，转按揭还有一个弊端，就是A银行转移到B银行的时候，怎么评估“资产价格”？
是按照之前的价格，还是按照现在的价格重估，如果资产价格重估，对银行和楼市而言都是双重打击。
所以，仅仅通过转按揭，也就是换银行来降低存量房利率的概率非常、非常低。
但是，另外一种情况除外。
就是政策允许转按揭的前提是：降低首付比例，同时资产估值不变！
那么，降低首付比例，和转按揭降低存量房利率是什么逻辑呢？
就是你原来在A银行按揭贷款比例70%，也就是购房首付比例30%。
现在允许转按揭降低存量房利率，但有前提条件：
”就是购房者必须同意，按揭转移到新银行后，首付比例降低至20%，按揭贷款的比例增加至80%。”
即，转移按揭之后，购房者因为首付比例降低，拿到一笔钱，同时存量房利率降低，月供也没有增加，甚至可能有少量盈余。
只有如此，转按揭、降低存量房利率这件事，才能成立，才能实现双赢。
大家要明白，降低存量房利率这件事，必须兼顾各方利益主体的利益，降低存量房利率的同时，不能对商业银行产生冲击，这件事才有可能成立！
当然，还有一种情况——
就是效仿2023年8月 31 日，人行与金融监管总局的做法，发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对存量房贷利率下调。
这种做法，不需要购房者转按揭换银行或者做什么申请，银行会按照统一时间降低存量房利率。
换句话说，就是不更换银行，仅更换银行按揭合同就可以了！
关于利率与房贷利率不断下跌的趋势，我在之前的文章中有明确的判断，并给出了资产配置逻辑，推荐大家看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
03
最后，说几点！
1、公积金必降！
没啥好说的，就是字面的意思，存量房利率下调势必伴随着公积金利率的下调。
2、降息在即！
2024年第四季度，或者更早的9月份，伴随着保险降息、存量房降息、公积金降息，我们会迎来全面降息！
力度嘛，25个基点！
在此背景下，房子到底应不应该买？怎么买？我会在私域直播中给大家解读，大家添加我的微信，我会在私域直播时告诉大家，我看好哪些城市的房产
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