文︱张飞天 「维维说房」主编
2025年第一场土拍，就拍出了一鸣惊人的效果。
两宗地块，一宗位于世纪之光的东侧，一路竞价76轮，成交楼面价拍到了33558元/方，由萧山本土房企英冠拿下。另一宗萧山城区的地块更生猛，108轮报价之后，被滨江拿下，成交楼面价38859元/方，溢价率61.91%。
☝2025年1月14日杭州土拍情况
这样的成交楼面价，已经决定了它们未来的新房价格，必然会成为板块天花板。
但更大的看点在于，这些频频出现的「地王」，对于整个楼市能带来多少刺激作用。主要看两方面——
第一，能不能成为板块房价灯塔；
第二，能不能带动二手房价格的上扬。
这两宗地块，未来会不会成为板块新房价格的天花板？答案是肯定的，除非后面紧接着又有「新地王」出现。
英冠拿下的奥体南地块，地块体量不大，还不到3.6万方，容积率2.5，基本上只能做一个小型的高层楼盘。
它的位置虽然在机场公路的南面，跟奥体核心区还有一些距离，但它的优势也很明显，就是边上配套很齐全，基本是要什么有什么，往北两三百米是浙大妇产科医院，往西五六百米有崇文世纪城实验小学+学军文渊中学的顶流学校。就是地铁稍微远一点，直线距离有七八百米，但也能勉强步行到。
☝英冠奥体南地块位置示意图
至于这宗地块未来的新房，能卖到什么价格？它的直观房价参照系有两个——
一个是西侧一路之隔的世纪之光，这几个月以来在二手房市场上的表现越来越好，成交量越来越大，2024年全年卖了130套左右，目前的成交单价大约在4-4.8万/方，户型越大卖得越贵，尤其在10月份以后，价格还上涨了一波。关键，这已经是这一带性价比最高的次新房了，说明这周边是不缺需求的。
还有一个参照系，是2023年5月开盘的滨江·拥奥府，这也是开发时间距离它最近的一个新盘，在它东侧大约直线八九百米的距离，新房限价是4.3万/方。当时在摇号场上的表现，两次摇号中签率分别在23.59%和51.93%，算不上热盘属性，但也不愁卖。
昨天英冠拿下的这宗地块，势必要突破这两个楼盘的房价体系，毕竟成交楼面价已经达到33558元/方。
另一宗滨江集团拿下的北干西地块，成为全新的板块房价天花板，更是毫无悬念，毕竟它的楼面价，已经高达38859元/方，比上个月被中天&海威拿下的萧山城区地块，楼面价还要高1800元/方。
还不到一个月，萧山城区的「地王」，就这么火速易主了。
☝滨江集团萧山城区地块位置示意图
这宗地块的位置，就在绿都·湖滨花园的南侧，无论是跟奥体、萧山城区还是跟滨江区的关系，都非常密切。
因为它就贴着博奥路，往北三四公里，就是奥体中心；往南三四百米是5号线博奥路站，这里有曾经的「万人摇」超级红盘滨江·博语华庭，当时的新房限价是3.4万/方，比滨江集团昨天拿下的这宗地块的楼面价，还低了将近5000/方。
这一带的改善需求，跟世纪之光一带的浓度，有过之无不及，因为这宗地块边上都是相对老的楼盘。新一点的只有一个江南之星，现在的二手房挂牌价基本在4万出头。
关键这宗地块的容积率只有2.0，体量中等，有7.2万方，虽然限高54米，但地块特别宽，以自身的条件来说，还是有做出高低配的可能。毕竟之前滨江拿下的奥体核心区地块，容积率2.7，都能做出三幢6F叠墅。
成熟地段的叠墅排屋，就目前而言还是不缺需求的，对于开发商来说，也能做出更多的溢价空间。
在杭州完全取消新房限价之后，开发商拿地胆魄越来越大，以至于各个板块的地价纪录不断被刷新，板块「地王」层出不穷。
「地王」背后，当然就是将要不断被刷新的板块房价天花板。但是，板块房价天花板，并不意味着就一定能成为板块房价灯塔。
什么是房价灯塔？在新房价格有所突破的前提下，产品还要能卖得又快又好。
新房取消限价之后，未来房价卖到多少，自然是由开发商说了算，因为可以自由定价。但这种「自由」依然是相对自由，因为无论定多少价格，首先得要评判市场的接受程度，以及开发商在产品上的投入程度；其次还很考验开发商的品牌能力和销售能力。
在确保利润更大化的状态下，还要能走出流量盘的热度，让楼盘成为板块的房价灯塔，这是一个精妙的技术活。
对于二手房市场来说，新房市场的这种「灯塔效应」，也会在一定程度上传导过来，因为新房太贵，很多人够不上之后，就会把更多需求挤压到二手房市场，让二手房交易变得更活跃。
但这会不会带来二手房价格的上涨？同样得靠自身的产品力说话。
维维说房视频号
长按识别关注
本文主笔︱张飞天 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
