文︱张飞天 「维维说房」主编
时隔两个多月，华润置地又在杭州拿下了一个「地王」，这次在云城。
昨天，杭州出让了三宗宅地，分别位于临平城区、富阳鹿山以及云城核心。其中最受关注的云城地块，32轮竞价之后被央企华润拿下，成为板块新晋地王。
华润拿下的这宗地块，它最大的看点在于，会不会让接下来云城的新房价格，迈上4万+。
这是华润在云城拿下的第二个项目，华润在云城的第一个项目，是它南侧的望云璟晨府，跟滨江和地铁集团合作开发，就紧贴着龙湖天街，位置相当好。
华润昨天拿下的这宗地块，位置相对更靠近杭州西站，东北方向就连着「金手指综合体」云门中心，同样属于云城的封面位了，而且天街、地铁也完全在步行范围内。不过体量要比望云稍微小一些，只有约5.8万方，最终这宗地块溢价率拍到了25.5%，成交楼面价26101元/方，
☝华润云城地块位置示意图
这个楼面价，比望云璟晨府高出了差不多3300元/方，不过地块容积率更低，只有2.1，所以产品上的可操作空间也会相对更大，更何况新房已经不限价。
从开发商的角度来说，26101元/方的拿地楼面价已经摆在这了，这宗地块未来的新房售价，站上4万+的销售价格，几乎是势在必行，不然利润空间就会非常薄。从位置来说，也完全没有硬伤，就站在云城的中心位置。
更何况，华润此前已经在这里成功创造过一个红盘。
去年5月底，望云璟晨府首开的时候，云城本身已经处于相对低潮的市场状态，但是望云依然实现了半个月光速清盘，前后两次摇号中签率都不算高。
☝望云璟晨府入户大堂实景图
为什么望云璟晨府能有这样的战绩？两个原因——
第一，位置好。
它南面就紧挨着龙湖天街和3号线龙舟北路站，属于板块实打实的C位，云城的硬核配套都在它边上。
第二，产品好。
实景示范区很有仪式感，让很多人都印象深刻，打动力很强。当时华润是奔着「2024杭州一号作品」的目标去打造的产品，决心很大。
现在华润要想把这宗新地块，卖到4万+的新房价格，位置上的硬实力是有的，就看产品还能不能做到当时「年度一号作品」的决心了。
从华润本身已经具备的能力来说，当然没问题。因为它高端住宅产品的能力储备已经很扎实，产品的创新能力也有，2024年在中国很多城市，都打造出了很有声量的作品，比如像义乌市中心开发的孝子祠澐璟，无论是下沉式庭院里的「繁茂森林」，还是住宅室内的空中庭院，圈粉了无数，也让它成为了义乌的现象级豪宅；包括在成都、在太原、在三亚等等，也都拿出了让很多人过目难忘的产品。
☝华润置地·孝子祠澐璟空中花园实景
现在的杭州，在取消新房限价之后，也终于回归到了真正靠产品力说话的时代。
对于有追求的房企来说，这是一个挑战与机遇并存的一个机会点，如果产品能力强，就既能获得高流速，又能获得更高的溢价空间，两全其美。
昨天杭州土拍场上出让的三宗宅地，除了华润云城地块之外，另外两宗都是低密地块，容积率都只有1.05。
其中一宗位于富阳鹿山，被富阳本土房企山水集团以底价拿下；另一宗位于临平城区，被久未露面的金地拿下，这也是全场溢价率最高的地块，达到了31%，成交楼面价11395.04元/方。
☝金地临平城区地块位置示意图
现在杭州土拍场上，有能力拿地的开发商，已经基本数得过来了，不是全国性的国央企，就是像绿城滨江这样的地方头部企业。
但是像临平城区这样的地块，对于很多资金有限的房企而言，就打开了一扇门。因为它具备两个特征：
1.不缺改善需求；
2.拿地总价低。
这宗地块处在临平老城区，位置相对成熟，最不缺的就是高端改善，因为边上都是多年前开发的老楼盘，鲜少新楼盘。也就是说，等到新房上市的时候，只要产品在线，它基本是不愁卖的。
对于开发商来说，不愁卖就是一个很好的保护罩。
另外，地块体量非常小，只有1.6万方左右，属于相当迷你了，所以就算溢价率拍到了31%，拿地总价依然可以控制在2亿以内。
对很多拿地资金有限的开发商来说，拿地门槛低，就意味着加大了增加土地储备的机会，同时如果未来在新房流速上，还能够有一定保障，这就相当于上了双保险。用高周转来创造利润率，接着拿到更多生产资料的良性循环保险。
这样的良性循环，可以让开发商账上的资金更大程度地流动起来。因为只有流动起来，才能真正有机会创造更多未来的可能性。
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本文主笔︱张飞天 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
