今年国庆过去，咱们见证了重生版之广州楼市，买买买氛围拉满！
扎堆狂欢的黄金周后，楼市走向同样值得期待。
刚收到准料，老黄埔全新盘中建玖合·未来方洲将于明晚开盘，恰好接住节后第一个休息日。
项目航拍 图源粉丝@广州启哥
据说国庆期间到访超过2000户，收筹相当火爆。首开去化给不给力，价格很关键！
售楼部现场
至于首开价格，我也提前扒到了：最低总价2字头，单价3字头，相当有诚意。
约79㎡户型：282-320万，约3.57-4.05万/㎡
约95㎡户型：370-410万，约3.89-4.3万/㎡
约108㎡户型：430-480万，约3.98-4.44万/㎡
约128㎡户型：36楼以下540-580万，约4.22-4.53万/㎡
约142㎡户型：640-660万，约4.51-4.65万/㎡
户型价格示意
按单价看，79㎡户型价差最大，95㎡、108㎡、128㎡（36楼以下）次之，142㎡最小。
以上户型面积段不同，总价段也不同。
get到了这点，大家即可睇餸食饭，根据预算，选定户型面积段。
下面再跟大家具体剖，如何根据具体采光视野，选定楼层和梯腿！
楼层怎么选？住得越高越爽！
地球人都知道，基本是越往上走，采光、通风和景观都会跟着up！
咱们大可根据具体景观和采光模拟作判断：
首开区沙盘实拍
看采光，楼层越高日照越长
先看室内亮度，跟楼层高度强相关。为了让你们理解更到位，容我放一张示意图：
再看日照时长，根据建筑排布，各楼栋楼层的日照时长各有不同，下面建模模拟得出大寒日的情况：
大寒日日照时长模拟
全年最冷的这天，绝大部分单位在3-4小时及以上，1跟4栋甚至达到6-8小时，远超2小时国家标准。
看视野，9F以上才能瞰江
按照爬楼视频可得，2-8F只见园，9F以上单位可见江。
首开区南向视野航拍
楼层越高，江景视野越开阔。对江景有偏执，楼层必然越高越好。
再说了，观江体验还得看角度，直面珠江必然更好，除了江景外，还能看社区园林、江边公园等，视野层次会更丰富。
譬如有同学问，想拥有视频同款的直面江景体验，得选哪一栋哪条梯腿呢？
据我分析，应该对应4栋的128㎡梯腿，以及1栋79㎡的A1、A3梯腿，区别在于，前者中高楼层看江又看园，后者中高楼层仅能观江。
所以，这还涉及到选梯腿。具体怎么挑，下面接着看！
梯腿怎么选？按面积段分析！
落到具体梯腿，那就得结合同等面积段的分布情况，作综合排序。下面按简易程度逐个看：
建面约142㎡户型，全盘最大户型，必然匹配了最好的位置和景观。
有钱人不必犯难，这次的首开产品分布在4栋的西侧翅膀，有且只有一条梯腿，只需根据景观视野选楼层，上面说了中高楼层＞低楼层。
建面约79-128-142㎡分布示意
建面约79㎡户型，虽然是全盘最小户型，但诚意也很足。
其分布在1栋头排梯腿，A1跟A3采光全场yyds，视野上同样直面珠江，综合排序为A1＞A3≈A2
建面约108㎡户型，1-4栋各有1条梯腿，且均为单边位。
建面约108㎡分布示意
*想了解完整排序，请添加小小谈微信
建面约95㎡户型，货量最多，分布在1、2、3栋。
*想了解完整排序，请添加小小谈微信
B1、B3看似差不多，均为一体化大方厅+动静分离布局。
区别在于B3比B1多出一个入户花园，且可打造两边采光的景观端厅，居住体验感会更nice。
B2、B4实质一样，为镜面对称关系。
有不错的南向资源，还规划了朝阳五开间，对流表现更佳。不仅客厅公区进深更短，还配置了景观长阳台。
几个户型各有所长，优点很明显，大家可匹配梯腿位置、景观和户型，作具体选择。
明晚就开盘，距今不到24小时！
感兴趣的同学，欢迎加入项目购房交流，功课赶紧做起来，希望以上探讨，能助你选筹一臂之力。
后浪一直推前浪，老黄埔怎么选？
老黄埔似乎向来不缺选项，后浪一直推前浪，不少同学问过，预算500万，你要怎么选？
中建玖合·未来方洲，在片区竞品中，更靠近天河和老黄埔核心区。
它很好地copy了城市之光满分配套，同样近距5号线文冲地铁站，还有妈生的南向江景。
文冲地铁站实景图
项目均价约3.1-4.3万/㎡，480万内108㎡户型任挑，视野更广阔的高楼层单位yyds！
中建·海丝城，同片区的兄弟项目，与未来方洲只隔一个双沙地铁站，据说首开去化了2/3套，战绩不错。
500万可买117㎡户型，尤其首开7栋仅26F，老黄埔罕见！
户型面积分布
保利招商华发中央公馆，目前在售建面约81-159㎡户型，国庆加推全新5栋，买房送汽车，均价3.6-4.9万，490万以内拿下116㎡。
户型面积分布
新溪旧改项目华润置地·黄埔润府，突然官宣在国庆期间开放示范区，有点“不鸣则已 一鸣惊人”的意思。
同事到现场看过，售楼部还是一如既往的艺术馆feel。
首开区仅有2栋，货量约350套，约100米以上的中高层可以望江。
老黄埔楼市的战国风云愈演愈烈，随扎堆新政落地，接下来战火怎燃？
咱们且看下回分晓。
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