四大一线城市只剩下广州，预计这最后一枪即将到来，很有可能在政策力度上更胜一筹。
要是豪宅税一旦实现，哪个区受益最多？
看今年1-10月的成交数据，中心四区一手住宅140㎡以上户型共成交2745套，其中海珠以1099套占比超40%。
那在改善市占率最高的海珠，高改购房者应该选？
既然要置换，改善就要到位，不妨先梳理需求：
海珠四面环水，论景观级别，一线南向看江最佳。想住得舒服，190㎡及以上的超纯粹大平层更得劲。
按照这两个条件作筛选，有且仅有海珠和樾府，即越秀珠实城发|江湾·和樾新加推的新组团安樾188。
其主打的建面约188㎡户型，需求匹配度极高。
这户型卖得咋样？素质如何？为拿到一手资讯，我们特意跑了一趟现场实探！
项目航拍实景图
神秘天际江景348㎡，仅2席
来到现场，我们跟销售小姐姐一通打听，得到以下两个信息：
第一，建面约188㎡户型已不足20套，买少见少。
这建面约188㎡户型，属于项目安樾188组团，寓意平安吉祥，遇水即发。
最后一次加推，正好赶上楼市新政的超强加持，卖得相当好。
项目现场人气图
除了识货的老广爱，还是外地置业者的菜，新业主有来自深圳等大湾区城市，还布及武汉等全国多地。
如今货量已告急，这次一旦错过，就再也没有了！
第二，项目即将推出两套建面约348㎡顶层单位。
这次新品属于“1+1打通”户型，将会得到2本房产证，1套超级大平层。据内部了解，还有实地板房可看，江景十分阔绰！
每个字都让人心潮澎湃，真的有被惊喜到，当然我也去看了。
下面将我们的现场所探跟大家分享：
好卖的肯定是好货！
安樾188凭啥抢手
好货不一定好卖，但好卖的肯定是好货。
安樾188除了名字好意头，还凭啥吸引众多高改买家，纷纷拿出真金白银为之投票？
要是将好住标准分为3个：体感舒适度、景观资源、功能空间。
那它的好住程度得有多高？
超强南向资源，力压市面群雄
高体感舒适度，绕不开更长总南向面宽、更充足室内采光和更强通风对流。
该户型规划了南向4.5开间，总南向面宽约18.5米，南向资源拉满！
南向面宽延长，采光界面也随之拉长。同时进深合理缩短，阳光入室的覆盖占比也越高。
双管齐下，室内采光效果一up再up！
为此，我们进行了采光系数模拟分析，在全阴天模型下的自然采光，采光系数超过2.2，一般认为满足采光要求。
而它超过2.2的面积占比约90%，确实能打。
接着看通风表现，对流设计必然yyds。
全屋多处实现了门-窗、窗-窗的纵向对位，在敞阔空间布局上尤其讲究。
如LDKG大通厅的厨房、主卧套房的卫浴均为偏置处理，保留大空间的完整对流。
用空气龄来测评，即室外空气到达室内某个点的用时。
空气龄越小，呈现蓝色深蓝色，说明此处空气越新鲜。而它基本都在200秒的优良标准以内。
总的来说，它给出大面宽、短进深、强对流的高分答案，完美解决南方潮湿闷热的世纪大难题。
拎到市面，这个宝藏户型段位几何呢？
与市面同等面积户型对比，安樾188力压市面群雄，卷王果然能打。
一线南向江景，无差别引入室内
既是南向，又是面江侧，怎将这一线南向江景引入室内，实现江景平权？
项目航拍实景
于是，它分两条腿走路：
一方面，在空间规划上，打造全一线江景居室。
在面江侧安排了客厅和三个卧室，无论站着、坐着还是躺着，都有珠江的高质量陪伴。
另一方面，在材质选用上，大面积采用玻璃元素：
楼栋外立面采用类幕墙体系，阳台栏板层间寸板用玻离包裹，整体效果轻灵通透，与窗外美景完全融合。
项目外立面效果图
全一线江景居室+类玻璃幕墙外立面，尽可能将珠江引入室内，这粼粼江色，真的很难让人拒绝。
多个功能空间，定制化生活提案
被夸会呼吸懂人性的房子，一定绕不开它的空间功能性。安樾188同样有出色表现：
看约77㎡大方厅，客-餐-厨-阳台隔而不断，空间更为通透敞亮，更便于家人交流。
譬如社交餐厨空间，U型厨房可开可合，随时切换中西厨，餐桌设在厨房旁。即便妈妈不会分身，也能解决“一边做饭一边看娃”的人生难题。
又如可变X空间，约6.2米开间的客厅，足够隔出一个半开放书房，让爸爸在办公的同时，给到家人更多陪伴。
譬如双面宽阳台，长约6.2米，进深约2.5米。
可将这敞阔大空间，布置为半敞开的会客厅，或是放下露营帐篷，晚上赏星空，白天面向珠江围炉煮茶。
再看约40㎡超奢阔主卧。
南侧为休息区，看着珠江入眠，北侧为双步入式采光衣帽间，不仅有充足的收纳空间，可迎着自然光梳妆。
更难得的是，这种空间布局下，对流效果丝毫不打折扣。
关于收纳提案，它也应对有方：
全屋预留玄关柜/电视柜/餐边柜/橱柜/衣柜等多个收纳空间，打造高收纳系统。
其中S墙设计，让出部分次套卫空间，改造为走廊收纳柜，甚是巧妙。
总的来说，安樾188的好住程度拉满，目前还不足20套，这样的宝藏户型，且买且珍惜！
一线江景楼王素质，好货不等人
事实上，户型产品的好住度，跟楼栋素质紧密相关。安樾188所在楼栋又咋样？
海珠西江景楼王，片区难寻
户型所在的3、4栋，直线距离珠江仅约300米。西南向望江景和城景，东北赏社区园林，坐拥双面视野。
放眼整个海珠西新房市场，这样的一线江景楼王有且仅有它。
不得不提它的T字楼型规划，对比传统T3楼型，均好性在线：
品字楼型，鼻子户不对流，翅膀户日照有限制，视野明显受阻。
Z字楼型，有2户分别存在视野、对流受阻的情况。
仅有T字楼型，同时满足3条梯腿的江景视野、通风对流、南向日照，达到了类板式居住体验。
真金不怕红炉火，看具体测评！
先看日照采光：
全年最冷的大寒日，因前方无高层建筑物遮挡，楼栋从头晒到脚，大部分单位都有不错的日照时长。
大寒日照轨迹模拟
有朋友对西南朝向提出了“西晒”疑虑：日照主要集中在午后，太阳照进屋内，这得有多热？
这里按季节分析，正好跟大家分析解疑：
寒冷的冬天，西晒多多益善，再舒服不过了，主要看春夏两季。
根据春分日和夏至日的室内日照范围模拟，傍晚的太阳只能晒到室内部分，对日常起居影响不大。
再看通风分析：
广州夏季盛行东风和东南风，项目正巧在珠江西航道主风廊之上，来自珠江面的南风直驱入室，对流风穿堂而过，加速室内通风透气。
发现了么？3、4栋能征善战，完全经得住照妖镜般严格测评！
有这等硬核楼王素质作为底子，直面珠江的建面约188㎡和160㎡户型，好住程度哪能不高？
片区未见！1+1=348㎡一手江景户型
前面提及的建面约348㎡天际江景大平层，就在4栋的顶层、次顶层单位，即建面约188㎡、160㎡户型合并。
下面我们聊聊，这种产品究竟有着怎么的吸引力？
稀缺1+1户型，符合资产配置逻辑
要说必买理由，我认为有以下两点：
一是稀缺价值。
物以稀为贵，这建面约348㎡瞰江大平层，必然买少见少。要知道海珠西新盘甚少，片区在售的300平以上超纯粹产品早已绝版。
如今有且仅有江湾·和樾这两套江景楼王单位，好比海珠西隐藏副本。
项目航拍实景图
二是投资价值。
从居住属性来说，房子越大越好。同时实现多房间和大空间，一大家子都能住得舒服。
从资产配置去看，套数越多越好。同等重量下，小金币比大金条更符合资产灵活配置逻辑。
此话如何理解呢？我们试想以下场景：
要是日后资产作继承分配，家里两个小孩，必然一人一套房更合适。
需资金周转，卖掉一套还能留下一套，进可攻退可守，抗风险能力更强。
拿下这1+1超纯粹大平层，同时满足超大面积和2本房产证的资产配置需求，这笔账怎么算都不会错。
1+1=1，约150㎡大方厅可以这样装！
两套打通为一套，应该怎么装呢？
以我看来，这户型的卧室空间分布在两侧，可按照实际承重墙设计，根据自己需求调整房间的功能和数量。
改造的重点难点主要在客厅，两套客厅合并，使用空间足约150㎡。
为了给到大家行之有效的参考，设计小哥连夜出了3套方案：
方案1：空中茶厅方向
这套方案将整个客厅公区一分为二，规划了主次入户动线：
主人动线，进门就是独立玄关，在储藏间放下鞋帽，再进入会客厅。工人动线，经中西厨区域走到餐厅，形成一条高效后勤动线。
阳台也一分为二，一侧打造为茶室，连通江景会客厅，另一侧作为景观阳台，连通餐厅。
方案2：造L型空中花园
方案2跟方案1有几点不同：
①只设一个入户门 ②规划了L型空中花园 ③餐厅区与中西厨融为一体
这套方案最让人惊艳的，必然是拿出一个书房空间，与景观阳台连为一体，打造了“L型空中花园”，实现了四代宅强调的室内生态性。
试想下，会客厅被L型空中花园包围，明明置身户内，却get得一室鸟语花香。
更妙的是步出阳台，不仅与一溜儿的花草相伴，到了傍晚时分，夕阳西下，彩霞布满天帘，满屏浪漫江色比李白的酒还要醉人。
顶层江景实拍
这套令人身心愉悦的方案，是不是你的菜？
方案3：约150㎡大通厅
方案3最大的不同，在于超大通厅直连超大阳台。
超大通厅，更为强调功能性，规划了会客厅、品酒区和健身区，在家就值得一份松弛感。
超大阳台，长约12米，进深约2.5米，30㎡的奢阔半敞开空间，轻松容纳一家子的洗晾晒、清晨瑜伽、午后茗茶...
不知道以上几个方案，有没给到你参考呢？
