新政后，广州土拍终开张！
从昨天到今天，包括琶洲南区、金融城浪奇、荔湾河柳街、番禺禺山南路等地块迎来拍卖。
6宗宅地，分别被保利发展、珠实+城投+华润置地+南沙交投联合体、越秀地产收入囊中。
连续两天的土拍大战，让10月累计总成交额约89.32亿元，总计容建筑面积约30.29万平。
随着今天，番禺禺山大道南侧地块以8.14亿元总价被信达拍得，金九银十正式收官！
底价成交是主流，
楼市热度传导土拍仍需时间
国庆后广州楼市迅速回温，土拍市场应该也是相应好转。
你说市场有没有回暖，截止10月25日，广州新房热销6300+套，二手狂卖13000+套，不论同比、环比皆是暴增。
广州前10月网签走势 图源：合富研究院
反观10月的土拍市场，8宗地块延期，1宗中止出让，并未如期好转。
宅热地冷？误解！
从土拍中可以看出一些端倪，于房企而言，拿地积极性，与目前市场表现导向，强关联。
房企想拿地抓住牛市，但此前各个地块尚有细节未调整到位，才一再延期。
琶洲南区三地块，总价高，地块周边配套缺；
荔湾河柳地块周边竞品去化慢；
天河金融城东区地块土壤修复成本高，起拍价高；
对于土地出让方而言，官方本着负责的态度，更加愿意优化调整地块规划、配套服务，前置解决各种地块潜在问题，提高净地出让标准；
包括此前推出的“电子保证金”，
金融城东区起拍价格下调，
琶洲南3地块道路优化等，
金融城东区地块航拍图
以上动作无不在降低土拍准入门槛及房企竞买成本。
而荔湾河柳地块增加教育配套，金融城东区地块不需承担土壤修复。
或在降本增效，或在为项目增加入市后的优势。
从这两天土拍结果可以看出，假如地块抗性因素能克服，房企是乐于出手的。
一个月内超130亿元投入土拍，保利发展跃升拿地榜首
10月土拍也在透露另一个信号，开发商们不再像以前那样热衷无脑拿地，而是变得更加理性。
冷静的情绪有助房企可以审视市场，留足资金，去向优质地块发起挑战。
例如保利发展，上月86亿元总价夺下南方面粉厂地块后，本月继续58亿元总价拿下琶洲南部三地块。
1个月时间内140亿元夺地，这才是土地市场应有热度。
凭借珠金琶屡屡出手，今年以来，保利发展在广州累计共竞得5宗地，拿地总额183.6亿元。
由此，保利发展成为唯一拿地额破百亿房企，而越秀以66.1亿元位列第二。
新政前后数轮土拍，
勾勒出明年房价轮廓
这一轮的拍地，广州把压箱底的地都拿出来卖了，连珠金琶周边都不乏供应，诚意到家！
面粉价格出来了，面包价格自然能倒推出来，看完这轮土拍，明年房价相信大家心里有数了！
第一梯队珠江新城预计14万起步
首先珠江新城房价，得看新政前夕拍出的南方面粉厂地块。
“8万地价”、“汇悦台1.5公里”“一线江景”，“配套学校”，都是强溢价点，预计最低14万/平起步。
珠金琶次一级新房价格或在8-10万/平区间
旁边还有个绢麻厂地块有望4万多地价，最低也得单价8万起。
琶洲南区三地块，4.3万地价，预计8万至9万房价。
《谈房》根据规划局方案意向图建模
琶洲南区规划局方案意向图
珠实的金融城地块，4.7地价，预计8万至9万房价。
热门市区地段或在5-6万/平起
最近一个多月出让的，还有荔湾河柳街，白云沙太路以及海珠广纸地块，预计将在5万至6万房价。
以上均为学铁商全能地块，标配120%+实用率。
所有购房者只要在上述地段置业，必定绕不开这些“价格锚点”。
此外，高实用率，必定背刺次新房。
二手房80%实用率啊换算下来，放盘价格需要对应新房价打个7折！
房价从来都是一环套一环，这一轮土拍广州把压箱底靓地拿出来，明年房价必会跟着地价进行新一轮估价。
你看好接下来的市场吗？你认为这些地块能否冲破片区房价天花板？欢迎评论区留言讨论。
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